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住建部嚴打開發商捂盤 禁止分期提出預售申請
2009-11-26

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中國日報網消息:據《21世紀經濟報道》報道,北京一些開發商開始坐立不安:以前樓盤銷售慣用的收錢“排號”手段,被建設部門指為違規銷售。開發商如果囤房、抬高房價,將面臨被清理資質的風險。

住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)11月中旬發出了《關于進一步規范房地產銷售有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。這份《通知》是住建部調研已久后,果斷出手干預市場的表現。《通知》發出之后,各地開始落實。北京市住建委對各地市場上房地產銷售備案工作作出嚴格規定。同時,查處捂盤囤房行為。11月下旬,北京市住建委介入調查中信城二期,其在沒有獲得預售證的情況下,提前發放房號和接受預訂金的行為被指為違規銷售。

目前北京、上海等一線城市的房價水平,超過了2007年最高值。一路高漲的北京房價,是否也與2007年底一樣,遭遇緊縮性調控政策出臺?

開發商定價有術

據安居客機構一份統計報告,北京市11月份四環內樓盤新盤平均開盤房價達到了2萬元/平方米,五環內達到了1.6萬元/平方米。11月21日,位于北京西四環的“大成郡”樓盤終于“開盤”,而在半年前,家住北京海淀區的季女士就開始“排號”。排在100號之內,本次開盤推出了149套房子,季女士想應該可以挑上一套房子。然而,當天她在現場發現開發商放出去了5239個號。

今年3月份該樓盤開盤時才16500元/平方米,剛過半年,開盤價格跳到了均價2.4萬元/平方米。即使這樣,5239:149的比例,搖到誰,誰都像中大獎一樣欣然交錢。149套房子仍然被搶購一空。開發商放話,下一期房子開盤,要賣到3.5萬元/平方米。地還是那塊地,開發商還是那家開發商,房子還是那樣的房子,季女士納悶:憑什么半年就漲七八千元/平方米?“大成郡”項目銷售相關負責人解釋說,很多家庭怕排不上號,一家買了10-20個號,最后實際參與排號買房的家庭是1700-1800組家庭。而且,排號只有3天,沒有收錢。上述銷售負責人還說,“大成郡”在各項指標上都沒有創下“最高”:其對面一處樓盤,年初房價9000元/平方米,現在賣價26000元/平方米;北五環外一處樓盤,只有400套房子,卻放出了8000個房號。

季女士這樣的遭遇,是北京樓盤銷售中常見現象。萬科北京公司銷售總監肖勁說,開發商開盤之前,先由一些中介機構帶“看房團”來簽意向,行業內被稱為“蓄水”。就好比筑水壩一樣,先蓄積足夠的水,然后突然打開水壩,泄洪而下的購買力,會將每套房子買走。

除了“蓄水”外,開發商還有很多種方法來抬高房價。例如,北京西三環某樓盤,已經開始“單雙層”賣樓:先拿出100套單層的房子,放出200個號,順利賣完;再開出100套雙層房子,每平方米調高3000元價格。道理很簡單:雙層的房號比單層房號吉利。

北師大學房地產研究所副主任王宏新表示,目前供不應求的情況下,開發商定價模式會帶來房價不理智上漲。

“少量存房”原則

記者獲得了上述住建部《通知》內容。在商品房預售管理上,該《通知》要求各地在受理開發商申報的項目預售申請時,原則上不得分層、分單位申請。必須按照整個項目申請。對于開發規模較大,實行分期開發、分期交付的項目,才可以按照分期開發的規模申請預售許可。

上述安居客機構人士指出,2008年底,很多地方政府出臺穩定樓市政策中,允許開發商分期、小規模獲得預售證,是一個普遍的現象。當時,市場情況不好,開發商拿了預售證之后也賣不出去,還會引來銀行催款。于是,很多地方允許開發商按照自己愿意的銷售規模申請預售證。而在今天房地產市場行情很火爆的情況下,這就成了開發商捂盤手段。

住建部在下發《通知》同時,將上海市7月下發的《商品房銷售方案備案暫行規定》給各地學習,希望各地借鑒上海經驗,也推行商品房銷售方案備案管理。記者拿到一份上海市的《暫定規定》,其中明確提出,開發商在上報銷售方案的時候,對于自留、自用的房屋應該依照“少量、合理”的原則進行確定。開發商需要將銷售方案進行備案,如果不按照獲得建委部門認可的銷售方案進行銷售,則可被認定為捂盤。

與此同時,國土部也在嚴查囤地。一個重要手段是:在新的土地出讓合同當中,規定了竣工日期。這與銷售方案備案制有異曲同工之處。對于不辦理銷售方案備案的企業,上海市的《暫定規定》當中提出,將以停止辦理開發商項目所有權手續等事項為懲罰措施。上海易居研究院楊紅旭說,上海在房價上漲較快的2007年推出了單個樓盤取得預售證面積不得少于3萬平方米的政策。后來,該政策執行效果未如預期。《暫定規定》又再次重申這個問題,是政府對開發商捂盤、囤盤進行打擊的表現。

編輯:鄧京荊 來源:舜網-濟南日報




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