誰(shuí)把北京的房?jī)r(jià)送上了一條快車道？
在任志強(qiáng)看來(lái)，北京的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，他判斷的依據(jù)就是商品房的供給出現(xiàn)了短缺，庫(kù)存量、供應(yīng)量跟不上銷售量。
他這個(gè)分析是從供需關(guān)系著手的，從這個(gè)角度看，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的第一個(gè)因素就是土地供給。那我們就先來(lái)看一看，北京的住宅用地現(xiàn)在到底有多少？是不是土地在推動(dòng)房?jī)r(jià)的暴漲？
今年北京市計(jì)劃的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國(guó)土局的網(wǎng)站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計(jì)劃用來(lái)建商品房的土地只有700公頃，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜：“土地本來(lái)就稀缺資源，然后再加上，如果是土地供應(yīng)量減少的話那么要的人又多的話，如果供給和需求不是很對(duì)稱的話，對(duì)價(jià)格肯定自然會(huì)起一定的帶動(dòng)作用。”
開發(fā)商為了搶地，北京的天價(jià)地王也像雨后春筍般冒了出來(lái)。那么，北京市為何壓縮商品房用地規(guī)模，引發(fā)出一個(gè)個(gè)地王？任志強(qiáng)告訴記者，北京為了建設(shè)850萬(wàn)平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。
任志強(qiáng)：“你要加保障性住房，另外增加土地指標(biāo)，你不能在增加保障性住房時(shí)候，去擠商品房的土地用地指標(biāo)，這種擠的辦法最后商品房的供給越來(lái)越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。”
那么，北京今年為何在增加保障性住房的同時(shí)，不另外增加用地指標(biāo)？中國(guó)社科院地產(chǎn)專家尹中立也做出了自己的分析。
尹中立：“土地供應(yīng)為什么會(huì)減少，這與貨幣政策也有很大關(guān)系，因?yàn)榈胤秸辛算y行的充足的資金的供給，它就對(duì)土地出讓金的依賴程度會(huì)下降，它就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個(gè)很重要的原因。”
住宅用地供應(yīng)減少的情況下，北京的土地價(jià)格一路上漲，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截止到11月23日，北京住宅用地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4933元每平米，同比上漲31%。
任志強(qiáng)：“北京估計(jì)今年土地出讓金超過(guò)800多億元了，往年連續(xù)幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應(yīng)量，但是比原來(lái)年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務(wù)大大超支，那也就說(shuō)你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會(huì)更貴房子也會(huì)更貴。”
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜：“其實(shí)這個(gè)各地的土地財(cái)政，是已經(jīng)叫第二財(cái)政，大家都以各個(gè)城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠占到財(cái)政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的話能到70% 80%。”
土地供給減少，開發(fā)商高價(jià)搶地，市場(chǎng)供需不平衡，把北京的房?jī)r(jià)送上了一條快車道，一般老百姓的收入難以追上房?jī)r(jià)上漲的腳步。
這還只是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系來(lái)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)，實(shí)際上，我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商還通過(guò)特殊的銷售方式，在抬高房?jī)r(jià)。
是否個(gè)別開發(fā)商乘機(jī)哄抬房?jī)r(jià)？
前面我們看到，土地供應(yīng)的減少在進(jìn)一步推動(dòng)北京房?jī)r(jià)快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價(jià)量齊升，四環(huán)內(nèi)的平均售價(jià)達(dá)到19750元，四至五環(huán)路達(dá)到17391元，五至六環(huán)路平均售價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)到10314元。
火爆的樓市是供需關(guān)系決定的，但也不排除個(gè)別開發(fā)商乘機(jī)哄抬房?jī)r(jià)的影響。我們的記者在采訪中就遇到有開發(fā)商采用了一種早在2006年就被建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎么干的？
記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網(wǎng)上，三里屯soho的均價(jià)從每平米4萬(wàn)元上升到42000元，3天時(shí)間里每平米漲了2000元，這樣的奇跡，三里屯soho是怎么做到的？記者也來(lái)到了銷售現(xiàn)場(chǎng)。
“18和19層這兩個(gè)層上保留的東西，一直沒(méi)賣就想等到今天來(lái)售，所以很多客戶都沒(méi)買上。”
這樣的說(shuō)法讓記者警覺(jué)起來(lái)，因?yàn)檫@和國(guó)家要打擊的捂盤惜售、抬高房?jī)r(jià)的行為很相似。
“因?yàn)樵蹅児颈Ａ袅艘徊糠郑?dāng)時(shí)開盤之前有200多個(gè)客戶要買，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣保留了，然后等到市場(chǎng)好些就拿出來(lái)。”
那么，捂盤的銷售方法是否能綁架房?jī)r(jià)呢，在北京郊區(qū)的融科香雪蘭溪樓盤，銷售人員這樣告訴記者。
“今天只開了40套房，就這一小溜，一單元還沒(méi)開，包括01 03單元都沒(méi)開。”
銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣一個(gè)單元，要三次才賣完。由于控制了銷量，所以大量買房人都要經(jīng)過(guò)排號(hào)才有可能買到房。
記者：“1單元什么時(shí)候開，知不知道？”
“還沒(méi)價(jià)。”
記者：“開盤得多少錢？”
“開了你們也未必能買得上。”
記者：“為啥？”
“一樣，您要是不排隊(duì)的話，像頭前一開盤的時(shí)候，提前3天就跟這排隊(duì)。”
記者：“提前3天排隊(duì)？”
“對(duì) ，24小時(shí)不走。”
銷售人員告訴記者，每次開發(fā)商只拿出很少的房子推向市場(chǎng)，通過(guò)前期宣傳，吸引大量的買房人，他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來(lái)簽約，記者注意到，由于買房人擔(dān)心失去簽約資格，所以往往只能價(jià)格上做出讓步。
“排完號(hào)，還得來(lái)再摸號(hào)，不見得能買上。”
記者：“還得再摸號(hào)，摸什么號(hào)？”
“叫你今天來(lái)，你不是來(lái)了嗎，來(lái)了之后，一二三四五六七八九十，一共發(fā)60個(gè)號(hào)，賣40個(gè)房子，再來(lái)抽，看能不能抽著你。”
記者：“再來(lái)抽是吧？”
“對(duì)。”
記者：“你今天買上了嗎？”
“買上了。”
就這樣，買房人懷揣著千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的心理，沖上了開發(fā)商設(shè)計(jì)好的搶房戰(zhàn)場(chǎng)，這時(shí)，價(jià)格已經(jīng)不是主要因素，能不能買到房才是他們關(guān)心的重點(diǎn)。記者在財(cái)務(wù)室看到，不少幸運(yùn)者正在交定金，財(cái)務(wù)人員告訴記者，定金交了，不管買沒(méi)買房，都不再退。
記者：“定完房子先交兩萬(wàn)，是吧，然后再等著簽合同。”
“對(duì)。”
離開財(cái)務(wù)室，記者重新來(lái)到購(gòu)房大廳，詢問(wèn)不久后再次開盤的價(jià)格。
“一單元要是開了你算算，一單元要是開了15000元每平米。”
記者：“能這么高嗎？”
“還真是這樣，不開的原因就是為了漲錢。”
記者剛問(wèn)完，就又有兩套房屋賣了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。
“還有倆，下午可以回去了。”
問(wèn)你個(gè)問(wèn)題，如果你去菜市場(chǎng)買白菜，品質(zhì)都一樣，你會(huì)挑什么樣的白菜？那當(dāng)然會(huì)挑最便宜的。可是，如果菜市場(chǎng)所有賣白菜的攤主都把規(guī)矩改了呢？比如讓你排號(hào)，但還不一定能買得上，后面還得抽簽，抽中了才有可能買到白菜，這時(shí)候你關(guān)心什么？那我當(dāng)然首先會(huì)擔(dān)心能不能買的到，這個(gè)時(shí)候價(jià)格高低已經(jīng)成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買白菜的機(jī)會(huì)，價(jià)格高點(diǎn)就高點(diǎn)吧。
所以你看，在自由市場(chǎng)消費(fèi)者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買別人家的，白菜價(jià)格很難漲起來(lái)。但現(xiàn)在換一種捂盤排號(hào)抽簽的銷售方式之后，能不能買到就成了首先考慮的問(wèn)題，價(jià)格反而不重要了。要是北京的菜市場(chǎng)都這么賣白菜、賣蘿卜，估計(jì)價(jià)格也能漲起來(lái)。
所以說(shuō)，開發(fā)商在這里玩了一個(gè)障眼法，人為制造房源緊張的氣氛，從某種程度上說(shuō)，這就是一種變相的哄抬房?jī)r(jià)。可是，開發(fā)商敢玩這種游戲，還是瞅準(zhǔn)了市場(chǎng)供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。如果供大于求，房子賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)走低，它這種游戲也玩不下去。面對(duì)瘋狂的房?jī)r(jià)，怎么辦？我們來(lái)聽聽學(xué)者的意見。
就在房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，國(guó)土資源部也推出了《限制用地項(xiàng)目目錄2006增補(bǔ)本》，這一目錄中，明確規(guī)定：宗地出讓面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
尹中立：“你如果成片開發(fā)規(guī)模太大的話，它就會(huì)形成價(jià)格壟斷，事實(shí)上就會(huì)形成價(jià)格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個(gè)區(qū)域，讓幾個(gè)開發(fā)商去，在一個(gè)土地上開發(fā)，它就會(huì)形成價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，就有利于消費(fèi)者，這是方向是對(duì)的。”
記者注意到，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。
半小時(shí)觀察：
就在我們調(diào)查北京樓市的時(shí)候，我注意到兩條與樓市密切相關(guān)的新聞。第一條是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要增加增加對(duì)保障性住房支持力度，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。另一條新聞是中國(guó)社科院最新發(fā)布了《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》表示，目前房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，8 5%家庭無(wú)能力買房。兩相對(duì)比，我們既看到管理層已經(jīng)著眼于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，滿足更多人的住房要求，也看到這項(xiàng)任務(wù)的緊迫性和復(fù)雜性。但對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，暴漲和暴跌都不是正常現(xiàn)象，如何讓它與百姓收入增長(zhǎng)的步伐更合拍？我們還需要更多的辦法。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)半小時(shí) 編輯：肖亭
