如何避免“國(guó)際旅游島”這個(gè)美好的設(shè)想變成另一輪房地產(chǎn)泡沫的導(dǎo)火索，如何把投資者從房地產(chǎn)狂熱中拉回到國(guó)際旅游島的建設(shè)上來(lái)，這些問(wèn)題正考驗(yàn)著海南省政府的智慧。據(jù)了解，目前海南省基本形成了清晰的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。海南省房地產(chǎn)業(yè)將向保障性住房及高端旅游地產(chǎn)方向傾斜，普通商品房在土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)審批上都將受到限制。
中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：就在公眾的目光仍集中在海南暫停土地出讓和暫停審批新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所帶來(lái)的市場(chǎng)影響之時(shí)，一份或許對(duì)市場(chǎng)更有震撼力的文件正在海南省內(nèi)部醞釀。據(jù)本報(bào)記者近日從海南省某部門(mén)獨(dú)家獲悉，3月1日起，海南省將實(shí)行新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”，其中“限制普通商品房發(fā)展”是主要基調(diào)。目前，這份文件已交海南省政府審批。
限制普通商品房土地供應(yīng)
在海南剛獲批“國(guó)際旅游島”之后，全國(guó)四面八方的投資客攜現(xiàn)金蜂擁而至，出現(xiàn)了部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。就在此時(shí)，海南省政府1月15號(hào)宣布暫停土地出讓?zhuān)瑫和徟碌耐恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。消息一出，海南各大城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，一些原本銷(xiāo)售火爆的樓盤(pán)在一夜之間竟突然封盤(pán)，囤房待漲。而羅頓發(fā)展等“國(guó)際旅游島概念股”也在大盤(pán)調(diào)整的當(dāng)下連連逆市漲停，成為資本市場(chǎng)一道奇特的風(fēng)景線(xiàn)。
盡管決定著海南未來(lái)十年發(fā)展的《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》仍處于征求專(zhuān)家意見(jiàn)階段，但海南省政府對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展思路已基本明確。記者近日就從海南省國(guó)土環(huán)境資源廳獲悉，3月1日起，海南省將實(shí)行新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”，其中“限制普通商品房發(fā)展”是主要基調(diào)。
依照新規(guī)，土地供應(yīng)將實(shí)行年度計(jì)劃管理，建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)分為鼓勵(lì)扶持類(lèi)（甲類(lèi)）、規(guī)范發(fā)展類(lèi)（乙類(lèi)）及限制控制類(lèi)（丙類(lèi)），其中保障性住房用地、星級(jí)賓館、度假村、高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等被劃為甲類(lèi)指標(biāo)，在用地上給予鼓勵(lì)扶持；而主題公園、高爾夫球場(chǎng)、高檔商品房及別墅被歸為乙類(lèi)，在用地上“規(guī)范發(fā)展”；普通商品房用地則被歸入丙類(lèi)， “限制控制”其發(fā)展，并且在指標(biāo)用完后，不再追加。
而在海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，記者也得到了類(lèi)似的信息。該廳某副處長(zhǎng)告訴記者，由海南省住建廳牽頭、各部門(mén)正在緊急趕制的“海南省房地產(chǎn)發(fā)展及管理新規(guī)”，已上交海南省政府討論審批。從草稿來(lái)看，未來(lái)海南省房地產(chǎn)業(yè)將向保障性住房及高端旅游地產(chǎn)方向傾斜，普通商品房在土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)審批上都將受到控制。
“這個(gè)思路很正確，海南的環(huán)境資源具有稀缺性。發(fā)展高檔房地產(chǎn)，不僅可以提高土地的價(jià)值，還可以吸引具有更強(qiáng)消費(fèi)能力的人群到海南停留或定居。這部分人群的消費(fèi)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)將會(huì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。” 在剛結(jié)束的海南省“兩會(huì)”上，一名不愿意透露姓名的政協(xié)委員表示。
用“兩個(gè)暫停”爭(zhēng)取時(shí)間
海南國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)王業(yè)僑則告訴記者，“兩個(gè)暫停”持續(xù)到3月份，目的是等《國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》出臺(tái)，但同時(shí)海南省政府也在關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)作出調(diào)整。
在新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”草稿里則明確寫(xiě)道：“該辦法自2010年3月1日起實(shí)施”，“本辦法有關(guān)規(guī)定與省政府的其他規(guī)定有沖突的，除本辦法明確規(guī)定使用其他規(guī)定外，適用本辦法”。在“封地”期內(nèi)推出“土地新規(guī)”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此安排可能意味著“兩個(gè)暫停”將提前結(jié)束。
在海南省近期舉行的地方“兩會(huì)”上，部分委員接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出： “ ‘兩個(gè)暫停’一定程度上也是海南省政府為推出房地產(chǎn)中長(zhǎng)期規(guī)劃爭(zhēng)取時(shí)間，近期海南省國(guó)土資源廳及住建廳等部門(mén)通過(guò)大量摸底調(diào)研，對(duì)島內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的思路已經(jīng)基本明晰。”
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，推出土地新規(guī)并不意味著“兩個(gè)暫停”提前結(jié)束。一些程序走到一半因“兩個(gè)暫停”被擱置的項(xiàng)目，可能會(huì)在重疊的這一個(gè)月內(nèi)率先被放行。記者了解到，傳聞中可能擱淺的中體產(chǎn)業(yè)三亞奧林匹克國(guó)際村項(xiàng)目就有希望在這個(gè)時(shí)間段正式獲批。根據(jù)2009年3月16日中體產(chǎn)業(yè)與三亞市人民政府簽署的《三亞奧林匹克國(guó)際村項(xiàng)目合作意向書(shū)》，自意向書(shū)簽署之日起一年內(nèi)，如公司或項(xiàng)目公司未能依法取得項(xiàng)目用地，意向書(shū)自動(dòng)終止。但如果海南省3月1日起實(shí)施新的土地供應(yīng)政策，那么中體產(chǎn)業(yè)就有可能在2010年3月16日前拿到地。
大力發(fā)展保障性住房
按照海南省相關(guān)部門(mén)的構(gòu)想，既然將來(lái)海南省要走“高端旅游地產(chǎn)路線(xiàn)，普通商品房將被限制發(fā)展”，人均月收入僅千余元的廣大海南島的居民住房問(wèn)題則可以靠保障性住房來(lái)解決。
據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)中心最近一個(gè)調(diào)查顯示，約有六成的本地居民期望房?jī)r(jià)在2000元/平方米以下，約有三成的居民期望房?jī)r(jià)在2001至3000元/平方米，僅有9.71%的本地居民能夠接受3001至4000元/平方米的房?jī)r(jià)。而目前海南的新建商品房均價(jià)已經(jīng)漲至7000元/平方米以上。
看著不斷上漲的高房?jī)r(jià)，一些海南本地居民為將來(lái)自己或子女的住房問(wèn)題發(fā)起愁來(lái)，有的甚至開(kāi)始懷疑“國(guó)際旅游島”建設(shè)是否真的能夠提高他們的生活水平。
在高房?jī)r(jià)下，如何才能讓本島居民也住得起房？在采訪(fǎng)中，無(wú)論是海南省的各級(jí)政府官員，還是“兩會(huì)”的代表、委員，都給了記者一致的答案：保障性住房。保障性住房，已經(jīng)被海南省政府當(dāng)成了打破其房地產(chǎn)困局的“鑰匙”。
在1月25日召開(kāi)的海南省四屆人大三次會(huì)議上，海南省長(zhǎng)羅保銘在《政府工作報(bào)告》中，將改善群眾住房條件列為該省今年民生工作的頭等大事，并將保障性住房建設(shè)列入對(duì)市縣的考核。而海南省住建廳及國(guó)土廳等職能部門(mén)，也加緊制定出了建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則。
據(jù)介紹，2010年，該省在全面完成2009年75798套保障性住房建設(shè)的同時(shí)，全省新開(kāi)工建設(shè)將不少于10萬(wàn)套保障性住房，建筑面積600萬(wàn)平方米，其中2萬(wàn)套必須年內(nèi)竣工，此外還有去年開(kāi)建的3.08萬(wàn)套保障性住房須在今年6月前投入使用。以后開(kāi)建數(shù)量將逐年增加，爭(zhēng)取三年內(nèi)解決困難群眾的住房問(wèn)題。在記者拿到的這份內(nèi)部文件中，對(duì)于保障性住房的類(lèi)別、各類(lèi)別的定義以及適用條件，都一一做了細(xì)化。
盡管島內(nèi)保障性住房建設(shè)搞得“熱熱鬧鬧”，但島外的專(zhuān)家對(duì)其效果并不那么樂(lè)觀。建銀國(guó)際地產(chǎn)分析師王韌表示，大量島外投資客是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力，在未來(lái)商品房開(kāi)發(fā)受限的情況下，商品房?jī)r(jià)格恐怕仍將因供不應(yīng)求而繼續(xù)上漲；而海邊的高端商品房及別墅，其稀缺性決定了在未來(lái)相關(guān)配套完善后，價(jià)格仍可能進(jìn)一步上揚(yáng)。至于保障性住房是否能夠達(dá)到解決海南本地居民住房的目的，還要看地方政府的執(zhí)行力度。
來(lái)源：上海證券報(bào)（時(shí)娜 朱宇琛） 編輯：寧波
