“地王秀”何以“前赴后繼”

土地，在房地產(chǎn)開發(fā)中是令地產(chǎn)商最“糾結(jié)”的要素。

自2009年以來，土地市場(chǎng)一直上演“冰火兩重天”的“戲劇”：“老地王”不堪資金重負(fù)而陷入困頓，新地王的誘惑又讓開發(fā)商趨之若鶩。瞄準(zhǔn)黃金地段的地塊，堅(jiān)持幾十輪、上百輪競(jìng)拍，豪擲數(shù)億、數(shù)十億元，價(jià)高者最終稱“王”——這被不少業(yè)內(nèi)人士稱為“地王秀”。“地王秀”何以重復(fù)上演？

一是資金相對(duì)充裕。去年受金融危機(jī)的影響，國家將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35％調(diào)低至20％。此舉確實(shí)增強(qiáng)了企業(yè)的信心，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商可以用更少的資金貸到更多的貸款。加上政府的一些救市計(jì)劃，包括寬松的貨幣政策，大大增強(qiáng)了企業(yè)的開發(fā)能力。

二是土地資源稀缺。在中國城市化的進(jìn)程中，18億畝的耕地紅線一定不能突破。而在一些熱點(diǎn)城市，商品房土地存量更是“有減無增”。“物以稀為貴”，在現(xiàn)行“價(jià)高者得”的出讓方式中，一些優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格極易在眾多開發(fā)商的爭(zhēng)搶中瘋狂上漲，甚至“加冕”地王。

三是資本市場(chǎng)對(duì)上市房企的評(píng)價(jià)。SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說，資本市場(chǎng)對(duì)別的行業(yè)的評(píng)價(jià)，一般是銷售額和利潤(rùn)派生指標(biāo)。房地產(chǎn)是個(gè)例外，除銷售額、利潤(rùn)、稅收指標(biāo)外，還有一個(gè)更重要的指標(biāo)——就是土地儲(chǔ)備。這直接導(dǎo)致上市房企視“地王”為股市融資的最好“題材”，追逐不遺余力。企業(yè)拿到“地王”之后，股價(jià)暴漲，企業(yè)隨即通過增發(fā)等手段快速融資，并再次“砸錢”購地，土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)由此“互推互漲”。

四是“地王效應(yīng)”拉漲房?jī)r(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前有一些開發(fā)商是只囤地從不蓋樓。隨著調(diào)控的不斷深化，有的擔(dān)心自身利益受損，便通過大量?jī)?chǔ)備土地來對(duì)抗調(diào)控。在市場(chǎng)上不斷強(qiáng)化“地價(jià)大漲、房?jī)r(jià)必漲、漲價(jià)正常”的概念，通過“地王板塊”操控區(qū)域房?jī)r(jià)，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力。

監(jiān)管不力的部門和地方政府其實(shí)也是“地王秀”的參與主體。“地王”的巨額出讓金及其帶動(dòng)周邊地價(jià)的上漲，均充實(shí)了地方的“錢袋子”。在“土地財(cái)政”之下，一些地方政府和開發(fā)商其實(shí)是利益共享者。

專家認(rèn)為，“地王秀”更大的危害在于：開發(fā)商、地方政府所獲之利，均是從飆漲的地價(jià)獲得的“透支性”收益。泡沫終有破滅的一天，購房者卻不得不為此埋單。

北京建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理認(rèn)為，過去開發(fā)商在拿地時(shí)只要利潤(rùn)空間低于15％便不敢接手，而現(xiàn)在由于地價(jià)與房?jī)r(jià)同向拉扯互動(dòng)，市場(chǎng)越來越不理性。土地儲(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。