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國土部公布《09中國城市地價狀況》警示樓市泡沫
2010-03-30 09:38:57

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中國日報網消息:就在投資者還討論熱點城市樓市“租售比”嚴重失調是否意味著泡沫的時候,國土資源部昨天公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數據報告中,首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念,并明確表示從這一概念角度分析,國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的泡沫。

住宅租金回報收益不理想

租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。

國土部中國土地規劃研究院地價所所長趙松介紹,國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎,持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示,近五年來,由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度,其中住宅物業自2008年以后,重點監控城市便開始逐漸出現泡沫的傾向,直至歷經去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有重點監控城市。

據統計,從2005年到2009年,北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看,在國土部選取的2009年六個樣本城市中,其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

去年同時點地價房價比均值上升至31.29%

繼去年6月首度公布地價房價占比之后,國土部本次再度公布了去年同時點地價房價比均值,即傳統意義上的地價房價占比。報告顯示,全國重點監測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%,基本處于正常市場區間內,而這一數字在去年7月首度公布時為23.2%。

趙松表示,報告中公布的是同時點地價房價比,旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關系。如果從開發商的房價成本構成角度分析,還會有較大差異。“從購置土地到開發商品房上市,其間通常會有3年左右的開發時間,而這一期間,如果土地市場價格走勢上漲,那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發商的利潤,即使考慮了地價款的利息支出,得出的地價房價比也會更低些。”他說。

住宅市場化程度高于商業地產

“技術人員在采集數據的過程中有一個有意思的現象,半數城市居住地價房價比超過商業,這一點是比較異常的。”國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云強調,在可獲取有效數據的28個城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業地價房價比。

“按照一般規律,商業不動產價值中土地價值的比例應該更高。而我國目前的居住地價與商業地價的差距并不大,商業用地地價房價比低于居住用地地價房價比。”鄒曉云認為,這種反常現象說明,現階段,我國住宅市場化程度較商業物業市場化程度更高。

來源:北京日報 編輯:鄧京荊


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