有中國日報網消息：關物業稅的消息和議論近日卷土重來。
有消息稱上海擬開征住房保有稅,且方案基本已定;另一傳言則是物業稅已獲住建部審批,通過財政部和國務院審批的概率也很大,試點地區為京滬深渝四市,發起地點為重慶;而前段時間鬧得沸沸揚揚的“特別房產消費稅”,也是由重慶市市長黃奇帆透露的。
結合本月初國務院總理溫家寶在《求是》雜志中發文稱要研究適時開征物業稅;4月6日財政部公布的2010年工作重點包括有完善房產稅制度;以及近段時間,新華社、《人民日報》、中央電視臺等中央官方媒體連續14天炮轟高房價、高地價和追問房地產市場存在的問題,物業稅的開征似乎已是山雨欲來風滿樓。
物業稅一詞首次進入百姓視線是在2003年10月。2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市率先開展了房地產模擬評稅的試點工作,成為首批物業稅“空轉”的試點。一年后,國家稅務總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區,至此,“空轉”省市超過10個。今年初也有消息稱,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅“空轉”工作將推廣至全國。
物業稅的開征,普遍被業內認為是重大利空,而每次有關消息的傳出總是能引起相當震動。就在上海擬開征住房保有稅的消息傳出當天,滬深股市地產股就受到受挫,房地產板塊整體跌幅達到了1.58%。物業稅因而被認為是懸在樓市頭頂的一柄“達摩克利斯之劍”。此番上海、重慶等地有關物業稅的消息傳出,就恰逢3月下旬全國部分城市房價重新上漲的敏感時期。有業內人士分析:“這有點像是要注射一劑退燒針,讓市場稍微冷一下。”
不過顯而易見的是,由于我國實行一次性購買70年地價,物業稅的司法地位如何確定,以及對征收對象如何確定、評估等技術性問題,讓業內普遍認為物業稅短期之內難以推出。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭就指出,作為一個重要稅種,物業稅的開征需要人大立法通過,過程較長,有關層面極有可能把物業稅列為中期立法。房產保有環節加稅的方向是不變的。
當前,我國房地產保有環節的稅種有兩個:房產稅和城鎮土地使用稅。但實際上,前者只對經營性用房征稅,后者則對個人住宅免征。
楊紅旭表示,近期之所以房產稅一詞在官方口中頻頻出現,正是因為它的有關規定,屬于國務院出臺的行政法規。“要對個人征稅,只需要將個人免征部分去除即可”。而從性質上分析,物業稅和房產稅基本上同屬一物,都是持有環節的稅收,區別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動產。這為部分城市以房產稅的名義暫行物業稅之實,掃清了人大立法的漫長審議屏障。他認為,上海所謂的“住房保有稅”,重慶所謂的“特別房產消費稅”,皆暗合此意。也就是說,物業稅的開征,將可能采取“曲線救國”的方式。
不過,盡管不少人認為征收物業稅是調控高房價根本措施,但仍有業內人士指出:“相關部門寄希望于通過開征物業稅降低房價,我覺得物業稅根本解決不了高房價問題。”中經聯秘書長陳云峰表示,物業稅即使開征,稅率大概也不過是1%到2%,而二手房營業稅有5%,一個中介在一個二手房的轉賣過程中,營業稅加契稅,加5%的中介稅,可以達到11%,“這個都沒有能夠阻擋高房價的增長,希望通過1%到2%調控高房價,不是很現實”。
物業稅開征大猜想
物業稅
坊間有消息稱,物業稅開征方案已于4月7日晚通過建設部的審批,而且通過財政部和國務院的審批的可能性非常大。該消息還透露,物業稅發起地點為重慶,試點地區目前定在京滬深渝,物業稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收。
客觀來看,物業稅的開征并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,背后隱藏了各方利益的博弈,其開征必然面臨諸多難點。
一個典型的例子是,國家稅務總局和財政部批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個物業稅“空轉”省市后,各省市內部城市參與的積極性并不高。反對者認為,物業稅“將加重稅負,而不是促進地方經濟發展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔心試點會影響當地的招商環境和形象。而據內部人士透露,財政部2007年就曾籌劃物業稅實轉,也曾找試點城市逐個晤談,但均未能達成一致。
不過此次傳言的京滬深渝4個試點城市中,北京2008年曾提出“空轉實”的申請;上海近日傳出擬開征住房保有稅;深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業稅;重慶則是市長黃奇帆透露將開征特別房產消費稅。傳言中的4個試點城市均曾站在物業稅開征的風口浪尖上。再加上物業稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收的細節,讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。
房產保有稅
有媒體報道稱,上海市住房局牽頭制定的物業稅方案目前已經形成,不過,上海方面計劃征收的是房產保有稅。該媒體稱,可能對存量房和增量房一并征收,但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交。
4月8日,上海市房管局罕見地專門通過官方網站對上述消息作出回應:目前有關部門正在進行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“要經國家層面定,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好”。顯得這一消息絕非空穴來風。
還有知情人士透露:早在今年初,上海市主要領導就在內部會議上表態,年內一定要推出房產保有稅,市住房局負責牽頭設計前期方案。
上海市財稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產交易中心已經實施聯網,能第一時間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時,已保留了所有購房者留下的購房價格及面積信息,這構成了稅務部門征收住房保有稅的一項基礎。
不過,如果地方對個人開征房產業稅,顯然還需通過國務院審批。
特別房產消費稅
3月24日的重慶“兩會”上,市長黃奇帆表示,為了抑制高房價,政府可以對這些高端房征收“特別房產消費稅”。
他舉例說,比如一個人買了5套或10套房,通過炒房牟利,或者其所購買的房子是超過200平方米的大戶型,其價格超過普通房價的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的價格為每平方米5000元,你購買的房子價格卻達到每平方米1.5萬元。那么,這樣的房子就屬于高端房,就要開征“特別房產消費稅”。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示,“特別消費稅曾實施過,在歷史上曾經有兩個時期,比如1987年對彩電、進口汽車,也就是在特殊情況下特殊手段使用。但這對房地產調控方面來說,要慎行”。
據分析,重慶要實行“特別房產消費稅”需解決兩個問題。一是立法權在中央,必須要通過立法程序;二是這個稅在稅目中能不能說得過去,百姓能否接受。劉桓直言:對比來看,如果說征物業稅更困難的話,征特別消費稅其實也很困難。”
目前,重慶市相關方案已上報國務院。重慶市財政局局長劉偉表示,雖然制定相應財政方案要靠地方財政局來牽頭,但真正實施,還要等中央的決策,一旦獲準,重慶將在2010年上半年就會有所動作。
房地產稅
相比上述幾種方式,對現有的房地產稅有關內容進行修訂,增加非自住住房保有環節稅負,似乎是短期內最有可能的辦法。
據一位接近決策層的權威人士透露,作為主管部門的財政部并未準備在短期內專門開征針對房地產領域的新稅種,亦沒有就此向國務院以及全國人大請示。“財政部目前的思路,還是對現有房地產稅制進行完善。”
據透露,財政部目前已經著手啟動修訂《房地產稅暫行條例》,財政部意圖通過這份規章的修改,在不開征新稅種的情況下,達到對大戶型、非自住高檔住宅保有環節增加稅負以控制樓市投資行為的目的。
在此之前,財政部對社會公布了2010年工作要點,其中明確提出,在2010年的工作中,要完善房地產稅制的改革與建設。而在國務院下發的2010年各部委分工中,在“確保房地產健康平穩發展、遏止房價過快上漲”的“分項任務”中,財政部的“任務分配”排在住房和城鄉建設部、國家發改委之后,位列第三。
“至于稅率具體是多少,現在還不好說,畢竟這項工作還沒有進行到這個階段,我覺得還需要一段時間。”前述權威人士表示。
他山之石
全球物業稅一覽
香港:如房地產作出租用途,則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值,以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收,稅率為15%。
臺灣:按我國臺灣地區物業稅的征收標準來看,144平方米以上的房源,每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。
新加坡:由新加坡國內稅務局對所有房產征收,自住房產的物業稅率是4%,其他類型的房產的物業稅率是10%。
日本:日本財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等,同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。韓國:韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內,還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅,稅率將增加為:第二套房產為50%,而第三套房產為60%。
美國:不動產稅,歸在財產稅項下,稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收,各州和地方政府的不動產稅率不同,大約平均1%到3%。瑞典:不動產稅,征收額度為不動產稅務評估價值的0.5%-1%。自2001年起,對于單棟獨立家庭住房(相同于國內別墅的那種住房),稅率為1%,對共同產權型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業物產不動產稅率為1%,工業物產稅率為0.5%。
西班牙:不動產稅:按照稅務評估價值征收(一般低于市場價值的50%),稅率在3%。
來源：南方日報 編輯：鄧京荊