中國日報網消息：資本，能夠使人趨之若鶩，也能讓人被迫離場。在充滿驚險和暗牌的中國地產界，思者如馮侖，善者如王石，狂者如任志強，而精明之人非老潘莫屬。

十分有趣的是，正當華遠地產總裁任志強在北京土地拍賣市場上被央企“邊緣化”之時，SOHO中國董事長潘石屹要“出京”的消息不脛而走，外界紛紛揣測其動機究竟是出于戰略需要還是被逼無奈？面對不甚熟悉的上海灘，精明之人潘石屹來到精明之地，又會有何種前途命運呢？

“梅隴鎮廣場怎么走，我不認路，誰帶帶我？”3月25日，在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之后的一個小型聚會上，潘石屹拿這句話詢問在場的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業街南京西路，陌生之感對于潘石屹來說也會油然而生。

不過，對于地產商來說，“認地兒顯然比認路更為重要”。今年3月，潘石屹已經開始謀劃在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮，該塊土地位于長寧區轄區內。

投入一半以上土地購買資金，或當上海“地王”

在目前房地產形勢不甚明朗的情況下，潘石屹的上海之旅會不會是一次劍走偏鋒呢？對于3月末的這次上海之行緣起，潘石屹向《中國經濟周刊》坦言：“除了參加SOHO中國東海廣場租戶簽約儀式之外，這次來上海主要是談新項目的。”

潘石屹說他此行除了見了東海廣場所在的靜安區領導之外，還與長寧區區長李耀新進行了會面，談話內容主要涉及將在該區購買一幅較大面積的土地，并根據規劃進行綜合性的商業開發。

一位熟悉SOHO中國地產業的人士這樣告訴記者：“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長寧虹橋地區，明明就有‘雪恥’的意思。”

早在2007年，潘石屹就曾相中上海長寧區虹橋的一塊土地，但那塊地最終落入了澳門“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內不進上海”的狠話。而如今，三年約定將過，潘石屹故地重游，自然感慨。

在3月25日的媒體見面會上，針對為何看中長寧虹橋的問題，潘石屹給出的答案很簡單，虹橋交通樞紐集聚了最先進的交通工具，從全球來看都很難找到這樣一個點，這樣的區位優勢會使之迅速崛起。

“很多問題和數字不能說得太細，”面對記者的層層逼問，潘石屹選擇了左躲右閃，顧左右而言他，或許是擔心競爭對手知道了他的底牌。

在采訪中，潘石屹明確表示，今年他將動用公司土地購買資金的一半以上投資到上海，金額達50億元以上。他還透露，目前，SOHO中國的賬面現金為120億元，銀行授信貸款額為180多億元，兩者相加使其在今年可調配金額能夠達到300億元以上。

為了購買這塊位于長寧區虹橋的土地，潘石屹也坦言并不排除SOHO中國將會在上海拿“地王”的可能性，這也透露出其出戰必勝的愿望。

破例進軍商業住宅市場

SOHO中國在北京發展(香港)十年幾乎不涉及住宅市場，而把主要精力放在了寫字樓和商業地產。但潘石屹或許將會在上海灘“破一回例”。

“‘參數化城市’是長寧這一綜合項目的設計理念。”潘石屹向《中國經濟周刊》回憶說，“我在和長寧區領導談的時候，他們的態度很積極，雙方達成一個共識，應該強調融合性，建設一個多功能的綜合體，集中了住宅、辦公、娛樂等各類項目，滿足人們基本的日常生活。”

據《中國經濟周刊》了解，長寧區政府與SOHO中國雙方就政府服務、稅收優惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經多次向長寧區提交了具體的規劃方案，某世界著名地產設計規劃公司也已經參與其中。目前的方案已經較為深入，如果潘石屹拍得該塊土地，整體項目有望在2015年之前竣工，屆時，長三角企業將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求。

在潘石屹看來，相比北京的房地產行業，上海更為市場化、專業化。然而，過去十多年的發展，使得上海寫字樓市場過于注重高端市場，看中國際化，缺乏必要的區域和品牌融合，這也導致上海的寫字樓空置率一直居高不下，使得定位于本地企業和長三角企業的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補這一相對缺失的市場。

“通過收購的方式拿項目（東海廣場）只是特例，”潘石屹坦言，“其實在拿東海廣場前后已經與長寧區領導有過接觸了。”據介紹，目前，SOHO中國在上海已經有百來個員工，其中70%到80%是本地員工，他們正是作為SOHO中國拓展地方業務的人才儲備。

“我讓土地價格搞亂了”

事實上，如果說挺進上海灘早有計劃的話，把今年甚至未來幾年的戰略重心放在上海，對潘石屹來說，卻多少是無奈之舉。

僅僅10個月前，北京四環的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元，而如今北京五環的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元，這不得不說緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。

沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當前房地產市場，一邊是“地方兇猛”，而另一邊則是“低租金回報率”，這也使得他不得不驚呼“我讓土地價格搞亂了”。

“房地產已經得了癌癥，把其他領域的資源都吸收進來了。經過化療之后，原來的癌細胞更厲害。”潘石屹稱，國資委提出，78家不以房地產為主業的央企將退出房地產業務，但留下來的16家央企力量更強大，如果硬拼自己將一直拿不到地。

“很多央企，比如中化，他們會跟在SOHO中國后面舉牌，因為他們認為潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000萬壓著他就行。一個項目幾十億多一千萬算什么。今天中化壓我，明天中糧壓我，后天換其他的，照這樣的格局，我估計一直拿不到地。”潘石屹向記者說出了當下在北京地產界的郁悶之情。

不過，潘石屹看淡央企拿地未來的前景，并為拿地央企總結了三大特點：錢多、膽大、沒經驗。在他看來，未來，這些拿“地王”的央企要吃一點苦頭才知道“幡然醒悟”。

來源：中國經濟周刊 編輯：鄧京荊