新聞背景
連日來，樓市調(diào)控重拳頻出，且目標(biāo)直指投機(jī)型購(gòu)房。繼將購(gòu)買二套房首付比例提高到50%后，國(guó)務(wù)院又發(fā)出通知，商品住房?jī)r(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。
新政將對(duì)樓市帶來何種影響？調(diào)控效果將何時(shí)顯現(xiàn)？記者走訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。
政策指向：抑制投機(jī)需求力度空前
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，自去年底啟動(dòng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來，由于政策沒有達(dá)到預(yù)期效果，近期新出臺(tái)的政策力度更大、涉及面更廣，影響也將更為深遠(yuǎn)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的效果值得期待。
“這次出臺(tái)的政策主要是從調(diào)控不合理的需求入手，打擊各種投機(jī)、炒房的行為。對(duì)現(xiàn)在一些城市炒房成風(fēng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，針對(duì)性很強(qiáng)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析道。
一般來說，購(gòu)買第三套房基本上都是投資或投機(jī)需求，對(duì)第三套房不放貸，可以說能夠準(zhǔn)確打擊炒房行為。限制非本地居民買房和購(gòu)房套數(shù)的政策，規(guī)避了以“炒房團(tuán)”為代表的各種形式的游資購(gòu)房，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)。再次提及稅收調(diào)控，將影響炒房者的心理預(yù)期，讓他們趨于冷靜。
朱中一認(rèn)為，這些政策不僅針對(duì)性強(qiáng)，而且具有較強(qiáng)的可操作性，加上對(duì)心理預(yù)期的影響，有望在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)住市場(chǎng)，遏制住房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲的勢(shì)頭，甚至不排除局部地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)合理下調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于理性和冷靜。
調(diào)控效果何時(shí)顯現(xiàn)，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況。有業(yè)內(nèi)人士提出，還需要盡快出臺(tái)配套的細(xì)化政策，對(duì)一些概念也需要予以明確，以增強(qiáng)政策的可操作性。如“商品住房?jī)r(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，應(yīng)該提出具體的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，否則政策執(zhí)行起來將大打折扣。
短期反應(yīng)：賣方降價(jià)，買方觀望，炒家“拋售”
調(diào)控新政密集出臺(tái)的短短幾天，敏感的買賣雙方都做出了反應(yīng)。
記者周末在北京市朝陽(yáng)路興隆家園的一家“鏈家地產(chǎn)”門店遇到了業(yè)主李先生，他3天前剛剛把自己待售的房子提價(jià)到27000元/平方米，而周末一系列新政策出臺(tái)后，李先生決定把房?jī)r(jià)降到26000元/平方米。
“如果還是不好賣，還能再往下降一點(diǎn)。”李先生告訴記者。
據(jù)這家門店的負(fù)責(zé)人介紹，這幾天來，購(gòu)房者看房的意愿大大降低。而像李先生一樣表示愿意適度降價(jià)的賣主倒是多了起來。只有少數(shù)急于買房的客戶希望立即成交，趁政策過渡期減少首付。
去年底曾經(jīng)在中介登記想買二手房的孟小姐，最近幾天頻繁接到中介的電話，向她推銷房源。“看得出來中介很著急，想趁高價(jià)把房子賣了。政府出臺(tái)這么嚴(yán)厲的政策，我想房?jī)r(jià)一定會(huì)穩(wěn)定住，我選擇繼續(xù)觀望。”孟小姐說。
據(jù)中介公司“我愛我家”有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近期快進(jìn)快出的短期炒家迅速“拋盤離場(chǎng)”，業(yè)主的瘋狂心態(tài)逐漸平復(fù)。通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域房源量增加了30%，而購(gòu)房委托量下降了25%，成交量較4月初的周末下降了20%。成交價(jià)格企穩(wěn)，業(yè)主“跳價(jià)”和毀約現(xiàn)象基本消失。
“購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期大大降低，對(duì)這次出臺(tái)的調(diào)控政策效果普遍比較期待。”“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，購(gòu)房者的觀望和賣方的適度降價(jià)，會(huì)讓北京房?jī)r(jià)在今后一段時(shí)間內(nèi)趨于平穩(wěn)。
中長(zhǎng)期效果：有利于供求平衡，使市場(chǎng)回歸理性
“我們15日晚上就召開了緊急會(huì)議，判斷政府還可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，已經(jīng)著手準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)措施。”某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，“這個(gè)周末看房人的數(shù)量跟往常差不多，但有成交意向的明顯減少。如果銷售量大幅下滑，我們會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)適當(dāng)降價(jià)。”
就在這個(gè)周末，北京通州區(qū)兩個(gè)熱門項(xiàng)目開始打折促銷。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，一系列調(diào)控措施將緩解當(dāng)前市場(chǎng)上的恐慌性購(gòu)房，改善型購(gòu)房者會(huì)更加量力而行，而投資投機(jī)型購(gòu)房需求將受到嚴(yán)厲抑制。總體而言，市場(chǎng)成交量可能出現(xiàn)明顯下滑，購(gòu)房者將更多選擇觀望。
同時(shí)，隨著一系列政策的出臺(tái)，特別是開始針對(duì)開發(fā)商收緊流動(dòng)性的政策，資金實(shí)力相對(duì)較弱或項(xiàng)目體量較大的開發(fā)商將率先降價(jià)促銷，從而帶動(dòng)同區(qū)域或同價(jià)位的一批項(xiàng)目打折銷售。如果購(gòu)房者觀望導(dǎo)致交易量大幅下降，一手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，降價(jià)促銷的情況會(huì)多起來。受此影響，二手房?jī)r(jià)格也將逐步回落。
朱中一表示，隨著購(gòu)房需求的回落，新項(xiàng)目建成和炒房者離場(chǎng)帶來的房源量增加，扭曲的市場(chǎng)供求關(guān)系將趨向平衡，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)定和理性。受一系列政策的影響，首次購(gòu)房和購(gòu)買中小戶型普通商品房的比例將有所上升。開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)這一趨勢(shì)，開發(fā)市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品。
“供求矛盾緩解，價(jià)格回歸理性，交易量長(zhǎng)期看將在穩(wěn)定的市場(chǎng)中溫和放大，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。”朱中一說。
來源：人民日?qǐng)?bào) 編輯：馬原