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北京出現每平方米降價萬元樓盤
2010-06-03 09:55:53 來源：千龍新聞網 房產新政實施一月有余，北京樓市反應效果相當明顯，在連續三周商品房單日銷售量不足百套的嚴峻市場現實下，原先或觀望或咬牙硬挺的不少開發商近日也終于認清現實，紛紛放下身段，以超大折扣或干脆直接降價出貨套現，其降價力度為2009年以來所罕見。 相比此前一段時間的“遮遮掩掩”，此輪部分樓盤價格調整趨勢之猛烈和直接，讓不少業內人士驚呼：這回降價看來要動“真格”的了。而在此帶領下，一直以來“鐵板一塊”的京城樓市，會否迎來一輪集中的降價“浪潮”？而種種跡象表明，京城樓盤深度降價態勢眼下已初現端倪。 ●市場變化● 部分樓盤近期單價大降近萬元 “精裝修27000元/平方米且贈送家具家電”，看到這樣的促銷口號，買房人恐怕第一反應都會覺得這一定是通州或者五環外某樓盤的價格體現。而事實上喊出這一價格的卻是位于東三環霄云路附近的樓盤霄云里8號，該項目近日給出買房人一次性付款68折的“超大折扣”。參照其5月4日公布的新一期開盤均價37000元/平方米計算，此次折扣之后的實際售價也僅在27000元/平方米左右。事實上，該樓盤在燕莎商圈內也是小有名氣，2009年底房價高企時也曾賣出過5萬元/平方米的高價。此次銷售價格大幅“縮水”，著實讓人震撼。 “霄云里8號是酒店式公寓，銷售周期前后也持續了近3年時間，此次以這么大折扣拋盤甩賣，可能和前階段禁止‘商改住’的政策禁令也有不小關系。在全面禁止之前開發商選擇快速套現，落袋為安。”某房地產行業資深人士分析。而從搜房網上顯示的公開信息來看，該項目為50年產權精裝酒店式公寓，目前所剩房源僅百套左右，不難看出開發商在政策壓力下選擇低價吸引客戶快速清盤的意圖。對比周邊在售不多的同檔樓盤，這一價格確實也相當有“競爭力”。 “我們項目一直以來的主要客群就是投資客，新政對這部分人的限制力度最大，拋出這樣的折扣也是為了降低門檻，盡快消化剩下的市場需求。”霄云里8號銷售代理機構三益堂房地產經紀有限公司負責人表示。他也一再強調該項目目前的價格是“折扣優惠”而非“直接降價”。據了解，這一價格變動確實取得了立竿見影的效果，不少買房人都表示出比較明確的購買意向。相比此前近一個月的門可羅雀，這幾天的咨詢和認購情況有了非常明顯的改變。 深度降價換來一定程度市場認可 相比霄云里8號面對“折扣”還是“實降”的“欲語還休”，南派民企開發商代表之一富力地產在京項目的直接深度降價就表現得更為直接。位于東五環豆各莊附近的富力又一城上周也拋出了降價法寶。該項目新推出的C15號樓公布均價23000元/平方米，對比4月份的售價26000元/平方米單價縮水3000元。“現場認購還可享受99折×97折的優惠，且樓棟位置更好。”在本報致電富力又一城項目咨詢時，銷售人員如是說。 而該銷售人員同時還推薦了一款“更具誘惑力”的產品，上周開發商還一次性拿出了10套位于二、三層的“特價”房源入市，價格為18000元/平方米，比4月份降了8000元/平方米，縮水30%以上，基本相當于該項目2009年三季度的價格“水位”。“這批特價房賣得特別好，目前已僅剩一套，要買的話請盡快。”銷售人員在詢問中表示，這10套特價房都是前期買房人“退出來”的，開發商拿出來回饋市場。但是退出來的房源全集中在相同樓層，是不是開發商為避免前期高價接盤的業主有意見，為合理降價而找的理由？聯想到富力丹麥小鎮等多個旗下項目前一階段的“零成交”現實，如今也都出現不同程度的價格下降，多重壓力下開發商是否在通過此種方式尋求出路，也成為不少行業人士心頭的疑問。而現實也表明，此種促銷手段確實也獲得了市場購買力一定程度的認可。 ●行業觀點● 開發商看空后市情緒濃厚 三季度可望迎來更猛烈“降價潮” “從目前的政策執行力度和市場變化情況來看，與其挨到下半年更加騎虎難下更為被動，還不如目前認清形勢早些妥協，放下姿態。硬扛下去資金鏈壓力太大了。”某項目開發商表示近期不少樓盤均在醞釀將此前不疼不癢的折扣優惠力度進一步加大，吸引有效購買力，搶占有利位置，“深度降價的集體出現，在未來兩三個月已經不可避免。” 來自搜房網的最新統計數據顯示，房產新政實施一個月后，開發商的定價“心理防線”正在出現松動，特別是最近一周以來，越來越多的項目加入到打折或直接降價的行列中來，像新天際SPACE+、俯臺、專家國際花園、京貿國際城等數十個在售項目均出現了單價從千元到數千元不等的下降，再加上不少新項目與原本預估價格落差鮮明的低開入市，盡管到底是“明折”還是“暗扣”開發商還有些口徑不一，但是如此集中的價格松動，還是表現出了眼下不少開發商對后市的明顯“看空”心理。 中原地產華北區董事總經理李文杰接受采訪時表示，此次促銷力度，無論是從覆蓋面上還是力度上，還遠不能和2008年相提并論，但是在樓市高燒的今天，不失為一種利好消息。只有樓市能夠真正退去高燒，才有能力去談健康發展。至于新政能帶來多大的延續性影響、樓市將來的風向將會轉向哪里仍需要進一步觀察。 “像霄云里8號、富力又一城這樣落差近萬元/平方米的價格變化盡管還是少數，但是確實是近一年半以來一直上漲房價中的明顯轉變，這種情況已經很長時間沒有出現過了，并且實際促銷效果也相當不錯，這也給了現階段更多對降價與否、是否有效舉棋不定的開發商更多信心。”北京易居房地產研究院副院長牟增彬表示，部分樓盤近期的“深度”降價或促銷一定程度上得到了京城買房人的認可，也已經在事實上打破了此前買賣雙方的觀望和僵持局面，由其獲得的銷售提升來看，這個價格已是階段性低位，接下來很可能會引起更多開發商群起效仿，而接下來的三季度也很有可能迎來一波更為猛烈的“降價潮”。 ●新政追蹤● 樓盤售價越高 開發商要交的稅也越高 土地增值稅清算 迫使樓盤降價 繼不久前明確了開發商應繳納企業所得稅的若干問題后，國家稅務總局在樓市調控舞臺再施“殺手锏”。 國家稅務總局5月26日公布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對此前略顯模糊的土地增值稅提出了明確要求。房地產業內專家認為，土地增值稅的全面清算，是此輪房地產調控的又一利器，它將迫使仍在猶豫、觀望的開發商，不得不提前步入降價的軌道。 以往土地增值稅并未對高房價以及房企的超額利潤 起到調節作用 據21世紀不動產分析師齊凡介紹，作為調控房地產市場的重要手段之一，土地增值稅并不是一個新稅種，以前已有之，但征收效果并不理想，并沒有對高房價以及房企的超額利潤起到調節作用。 根據1994年1月1日施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率按照增值額超過扣除項目金額部分數值大小，分別為30%、40%、50%、60%不等。增值額未超過扣除項目金額50%，則土地增值稅稅額征收比例為增值額的30%。1995年1月26日，財政部公布了該條例的實施細則。 開征土地增值稅以來，各地一般將開發商的開發項目劃分為普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入的1%-5%預征率預計征收，項目結算后，再由開發商自查自補。基本沒有按照條例及其實施細則的規定按四級累進稅率進行清算。實際征收過程中，開發商往往會采取各種辦法來減少或規避土地增值稅的繳納。比如，對須清算的項目，盡可能多地將成本和費用計入其扣除項目下，開發商自用產品的開發成本也計入清算項目下；對尚未銷售完畢的項目，則不進行或少進行成本和費用的分攤。 嚴格征收土地增值稅有利于降房價 很明顯，國稅總局要求對開發項目進行全面清算的最新文件，意在堵住各種漏洞，嚴格掌握扣除項目的成本分攤，縮小開發商規避納稅的空間。在嚴厲的調控聲勢下，開發商將不得不告別土地增值稅只有預征沒有清算的好日子。但業內人士認為，若執行全面清算的規定，房企應納稅額將有所增加。此項政策對那些高售價項目影響更大。 21世紀不動產分析師齊凡認為，從嚴征收土地增值稅，最直接的效果是減少開發商的利潤，壓制開發商一味追求更高售價的行為。因為售價越高，意味著適用的稅率也越高，即稅負增加，利潤相對減少。這樣就阻截了開發商的漲價動力。同時，土地增值稅的全面清算，將對開發商的現金流造成很大影響，部分開發商資金周轉難度增加，為了加快資金回籠，將不得不降低房價。由于土地閑置費不在扣除項目下，所以該規定還有助于遏制囤地行為。 土地增值稅的全面清算，關鍵看各地的執行力度。2007年1月，為配合中央房地產調控政策，國家稅務總局曾發文要求各地稅務機關嚴格土地增值稅清算，但隨之而來的金融危機，這一政策并未嚴格執行。此次國稅總局重新祭起這一利器，宏觀背景和行業環境均增加了強力執行的可能。對于房價的調節效果應該比前次明顯。 來源：千龍新聞網 編輯：鄧京荊
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