原定5月底敲定的北京新城規(guī)劃方案至今沒有出爐。6月4日，北京市規(guī)劃委員會(huì)通州分局分管宣傳的紀(jì)委書記趙少華接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)說：“過去打算建得很高，現(xiàn)在沒有那么高了，大概降到200多米。包括‘北京第一高樓’高度在內(nèi)的整個(gè)新城規(guī)劃都還處在調(diào)整、研究之中。”
從最初的500米，到今年5月下旬的300米，再到現(xiàn)在的200米左右，通州規(guī)劃建設(shè)的“北京第一高樓”的高度像坐過山車一樣，出現(xiàn)了“節(jié)節(jié)低”的現(xiàn)象。
通州摩天大樓“變矮”是航線原因？
自今年年初以來，通州成為京城輿論關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，其中重要的原因是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的飆升及“北京第一高樓”的概念。早在兩年前，該區(qū)就提出要建設(shè)新地標(biāo)，拔京城建筑高度之頭籌。
中國鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)副主任柴昶介紹，目前，北京的第一高樓是年內(nèi)將投入使用的國貿(mào)三期，高度為330米。不過，今年4月24日豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)奠基建設(shè)的國際金融信息大廈高度為360米，有望打破國貿(mào)三期的紀(jì)錄。
規(guī)劃信息顯示，通州“北京第一高樓”位于京杭大運(yùn)河交匯的商務(wù)酒店區(qū)，是一座集會(huì)議與娛樂為一體的超五星級(jí)酒店。最高500米，最低400米，有關(guān)大樓不同高度的規(guī)劃版本一直眾說紛紜。
今年年初北京兩會(huì)期間，“北京第一高樓”成為通州區(qū)的閃亮“名片”，受到社會(huì)輿論與房地產(chǎn)商的追捧。家住通州九棵樹地區(qū)的徐靜女士說：“一夜之間，二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格就上漲了1000多元／平方米。”我愛我家、鏈家地產(chǎn)通州東關(guān)店等中介更是以此作為賣點(diǎn)，向顧客推銷。
3月左右，樓市一片漲聲。北京六環(huán)外的通州房?jī)r(jià)與漲幅更是坐著“火箭”上升，幾乎逼近京城二三環(huán)核心區(qū)域的房?jī)r(jià)水平，“泡沫”橫生。4月中旬，國家接連出臺(tái)調(diào)控樓市政策以后，通州便出現(xiàn)了“賣房的比買房的人多”的現(xiàn)象。
5月25日，通州區(qū)委書記王云峰向視察該區(qū)的北京市政協(xié)委員們介紹，北京新城地標(biāo)建筑“降個(gè)子”的論證工作已經(jīng)啟動(dòng)，其高度擬在300米。
而據(jù)通州規(guī)劃分局負(fù)責(zé)人告訴中國青年報(bào)記者的最新消息，“以前要建的‘北京第一高樓’，現(xiàn)在大概要降到200多米。理由是新城地標(biāo)正好是飛機(jī)航線經(jīng)過的地方，所以要降低高度。”
中鼎聯(lián)行一位長(zhǎng)期關(guān)注通州房?jī)r(jià)變化的置業(yè)顧問認(rèn)為，“北京第一高樓”的高度實(shí)際上是在樓市泡沫中潮漲潮落。
中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)郁銀泉表示，上海已經(jīng)建設(shè)了492米的環(huán)球金融中心，還有632米高的上海中心大廈正在建設(shè)中。從技術(shù)的角度來看，北京建造400多米高的第一高樓沒有任何技術(shù)問題。“高樓的高度升上去，降下來，很多問題不是技術(shù)方面的，而是政府的想法。”他說。
什么樣的城市地段最宜建造摩天大樓
上海金茂大廈設(shè)計(jì)者、著名結(jié)構(gòu)工程師法茲勒·康說，建不建摩天大樓或在城市什么地段建摩天大樓，不是工程問題，而是社會(huì)問題。
據(jù)柴昶教授介紹，在上個(gè)世紀(jì)初期，歐美國家推崇摩天大樓為傳統(tǒng)工業(yè)文明與資本實(shí)力的象征，后來卻嚴(yán)格控制建設(shè)超高層建筑。以菲力普·約翰遜為首的一批建筑師則用行動(dòng)拒絕在美國建造摩天大樓。可目前中國的一線、二線甚至三線城市都在爭(zhēng)相建設(shè)第一高樓。
中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師王凱在接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)說：“在北京、上海、廣州等上千萬人口的超級(jí)大城市商業(yè)密集區(qū)，有規(guī)劃地建造一些超高層建筑有必要。但國內(nèi)一些旅游與歷史文化名城都在建高樓，甚至包括江西、河北一些地級(jí)市城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃都是高樓林立，值得深思。”
什么樣的城市地段最宜建造摩天大樓？兼任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)委員的王凱認(rèn)為，首先是城市核心地區(qū)。一般而言，城市的土地價(jià)值從市中心向外圍依次衰減。城市CBD地區(qū)寸土寸金，土地出讓價(jià)格高昂，開發(fā)商為了在有限的土地面積上實(shí)現(xiàn)最大回報(bào)，惟有建造超高層建筑。
“這是土地經(jīng)濟(jì)與價(jià)值的本能驅(qū)使。”王凱說，國外大城市的中心就在那幾棟超高層建筑的地方，非常容易找。國內(nèi)超級(jí)大城市摩天大樓的市中心地標(biāo)屬性則不太明顯。
其次是城市輪廓線與景觀的要求。王凱的足跡遍布?xì)W美發(fā)達(dá)國家。在摩天大樓與城市輪廓線融合方面，他最欣賞的是俄羅斯首都。莫斯科的高層建筑有著極其嚴(yán)格的規(guī)劃，在全市的關(guān)鍵位置建造七至九個(gè)地標(biāo)建筑，城市建筑像舞臺(tái)布景一樣，主次分明，具有韻律，不管是在空中鳥瞰，還是從地面平視，整座城市的天際線都非常和諧。
有關(guān)專家在接受中國青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，根據(jù)通州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平及城市核心區(qū)的土地價(jià)值等分析，通州暫時(shí)還不具備建造摩天大樓的主要條件。
“國內(nèi)很多城市的高層建筑都是人為因素推動(dòng)的。”王凱說。很多人認(rèn)為現(xiàn)代化就是“高樓、立交橋再加上汽車”。但其實(shí)考察發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，不要光把目光聚集在紐約這樣高樓林立的城市，更要放眼英國、法國、德國、奧地利等國家。這些國家的許多城市具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)。在這里，特色廣場(chǎng)、建筑、綠化與百姓高品質(zhì)的現(xiàn)代生活相互融合。
“巴黎埃菲爾鐵塔所在的老城區(qū)，只在塞納河邊蓋了一棟超高層建筑。”王凱說，上個(gè)世紀(jì)五六十年代，巴黎人認(rèn)為超高層建筑破壞了老城區(qū)的歷史文化特色，決定把這棟超高層建筑作為反面教材，“立此存照”，絕不在老城區(qū)再蓋那類建筑，超高層建筑便全部集中在巴黎郊外的德芳斯商務(wù)街區(qū)。
北京新一輪CBD建設(shè)中需不需爭(zhēng)奪京城第一高樓？柴昶認(rèn)為，“不管是從建筑的造價(jià)、使用成本，以及環(huán)境的影響，都不宜追求第一高樓。”
中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院郁副院長(zhǎng)透露，高層建筑的高度是用成本換來的。一般以100米為分水嶺，超過100米的超高層建筑不管是結(jié)構(gòu)造價(jià)，還是防震減災(zāi)、消防設(shè)備，甚至包括大樓豎向交通的電梯布局、速度等標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)明顯提高。
“在CBD建造一座上百萬平方米的摩天大樓，就相當(dāng)于在空中建設(shè)一座幾萬人就業(yè)的城市社區(qū)。”王凱說，此前不知道通州規(guī)劃“北京第一高樓”時(shí)有沒有考慮上下班高峰問題。屆時(shí)幾萬人同時(shí)匯聚在一個(gè)點(diǎn)上，交通疏散問題怎么解決？如果沒有大量的城市軌道交通與“北京第一高樓”配套的話，采用汽車交通工具必然面臨極度擁堵與尾氣污染等問題。
“第一高樓”對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力沒有想象大
“通州房?jī)r(jià)隨北京新城規(guī)劃的進(jìn)展水漲船高，其背后不乏‘北京第一高樓’的推動(dòng)作用。”6月4日上午，劉女士在運(yùn)河西大街938路公交站談?wù)撏ㄖ輼鞘凶兓瘯r(shí)說，“不管是官方，還是民間，都有借‘北京第一高樓’拉動(dòng)通州發(fā)展的希冀。”
中國工程院院士程泰寧對(duì)中國青年報(bào)記者說：“第一高樓對(duì)整座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用沒有想象中那么大。”溫州商人、迪拜視野房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)黃曉峰的介紹也充分證實(shí)了這一點(diǎn)。
以阿聯(lián)酋目前建成的世界第一高樓、高828米“哈利法塔”為例，2004年開盤時(shí)五六萬元／平方米，到2008年每平方米價(jià)格漲到14萬元，最貴的達(dá)到20多萬元／平方米。去年11月中旬迪拜世界集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，房?jī)r(jià)一落千丈，回歸到開盤時(shí)的價(jià)位，仍沒有多少人購買。此外，即使買得起“哈利法塔”的房子，也不一定住得起。一年的物業(yè)管理費(fèi)就達(dá)百萬元左右。
據(jù)透露，自去年年底以來，溫州商人一直謀劃去迪拜抄底。但前不久阿聯(lián)酋中國商會(huì)組織一批浙商去迪拜，鎩羽而歸；溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)組織的溫州商人迪拜考察團(tuán)一直沒有啟程，主要原因就是當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)經(jīng)歷泡沫洗禮后遲遲不見“回暖”。
擔(dān)任東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)與理論研究中心主任的程泰寧院士說，“西班牙畢爾巴鄂市請(qǐng)加州建筑師蓋里(FFrank O.Gehry)設(shè)計(jì)的古根海姆藝術(shù)博物館，每年吸引幾十萬人到這個(gè)小城市旅游觀光。對(duì)北京而言，建造一座第一高樓根本對(duì)整座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有什么拉動(dòng)作用。”
程泰寧指出：“國內(nèi)不少城市的超高層建筑空置率高，造成極大浪費(fèi)。”因?yàn)槌邔咏ㄖ\(yùn)行成本高，不是當(dāng)作商務(wù)寫字樓使用的話，業(yè)主購買自住馬上就是虧損。
“問題的背后是開發(fā)商希望土地效益最大化；某些領(lǐng)導(dǎo)干部急于要政績(jī)，希望城市面貌馬上改觀，片面地求高、求大、求洋。這種現(xiàn)象尤為值得警惕。”程泰寧說。
王凱認(rèn)為，“從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來觀察，摩天大樓投資人若是企業(yè)，愿意砸多少錢都無所謂；地方政府千萬不要舉債干這個(gè)事。”即便是非建不可的超高層建筑，其設(shè)計(jì)、建造要像香港中國銀行、上海金茂大廈一樣，融合傳統(tǒng)文化與地域特色，不要生搬硬套建造一些方盒子，讓城市里的幾代人從早到晚盯著它。
盡管“北京第一高樓”的規(guī)劃高度還沒有最終定盤，但通州降低高度、用高樓群取代一棟摩天大樓的做法已經(jīng)趨向理性。程泰寧說，“這對(duì)于國內(nèi)其他城市的‘摩天大樓、第一高樓熱’來說，或許是一針清醒劑。”
來源：中國青年報(bào) 編輯：鄧京荊