公租房建設(shè)面臨難題
記者了解到，北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下，基本可以達(dá)到“拎包入住”的標(biāo)準(zhǔn)。公租房規(guī)劃將采取“大分散、小集中”的方式，選址在交通便利、市政配套齊全或產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)域。而為了提高土地使用效率，兼顧規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，公租房可適當(dāng)提高容積率和建筑密度。
然而，在有著近510萬(wàn)外來(lái)常住人口的北京市，“夾心層”人群數(shù)以百萬(wàn)計(jì)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關(guān)官員在公開(kāi)場(chǎng)合多次解釋，所謂“本市”就是指戶籍人口。這顯然與市場(chǎng)的需求相去甚遠(yuǎn)。
牛鳳瑞表示，萬(wàn)余套面向本地戶籍人口的公租房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線城市也同樣面臨著如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財(cái)政投入約束下，中央和各地政府?dāng)U大住房保障之路，走得相當(dāng)曲折。
倪鵬飛認(rèn)為，不盤活存量住房資源，僅僅通過(guò)政府行政手段所能增加的供給極為有限，對(duì)于滿足“夾心層”住房需求只是杯水車薪。他分析說(shuō)，住房保障應(yīng)該是面向社會(huì)中收入最低群體的救濟(jì)手段，當(dāng)前保障房擴(kuò)大覆蓋面的做法，進(jìn)一步固化了市場(chǎng)與計(jì)劃雙軌運(yùn)行格局。事實(shí)上，根本出路在土地制度的改革，而非單純的保障房擴(kuò)面。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，無(wú)論是哪種保障房，都會(huì)受制于土地財(cái)政，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項(xiàng)目。可以說(shuō)，地方政府投資公租房缺乏動(dòng)力。
在地價(jià)飆升房?jī)r(jià)暴漲的北京，公租房的租金需控制在市場(chǎng)租賃價(jià)格以下，投資回收期比商品房等項(xiàng)目偏長(zhǎng)許多。陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，從房地產(chǎn)商的角度出發(fā)，此種項(xiàng)目資金占用量過(guò)大，一般不愿意參與。
鼓勵(lì)多方參與
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，北京市也只能讓各區(qū)縣根據(jù)自己的財(cái)政情況“量力而行”。據(jù)介紹，目前確定的公租房供應(yīng)指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到區(qū)縣一級(jí)。上一年度有多少人申請(qǐng)，該年度則建設(shè)多少公租房。
北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，北京確定的公租房建設(shè)方式有三種：在政府組織建設(shè)和收購(gòu)之外，國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求；對(duì)于外來(lái)人口較為聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等區(qū)域，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地，按照規(guī)劃建設(shè)公租房，提供給外來(lái)務(wù)工人員居住。
該負(fù)責(zé)人還告訴記者，為了讓低收入的外來(lái)人口居有定所，北京市還試圖將村建公租房統(tǒng)一納入管理系統(tǒng)，控制村建公租房的租金，讓普通農(nóng)民工也能住得起。同時(shí)，北京市下一步將有細(xì)則出臺(tái)，即針對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，確定房租的優(yōu)惠幅度，并以“誰(shuí)持有誰(shuí)管理”的方式進(jìn)行配租。
在價(jià)格方面，牛鳳瑞認(rèn)為，公租房和市場(chǎng)房的差價(jià)，肯定需要政府補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的形式可以多元化。政府大力推進(jìn)公租房建設(shè)，也可以有效引導(dǎo)居民住房消費(fèi)理念的變化，建立梯級(jí)消費(fèi)理念。
北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，按照目前測(cè)算情況，公租房租金一般比市場(chǎng)租金便宜20%以上，這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優(yōu)惠政策。在土地供應(yīng)方面，北京市公租房土地供應(yīng)由過(guò)去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費(fèi)、融資方面，公租房將申請(qǐng)比照廉租房享受稅收優(yōu)惠，申請(qǐng)免征房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等；通過(guò)政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會(huì)資金支持公共租賃房建設(shè)。
他同時(shí)指出，市區(qū)政府公租房管理機(jī)構(gòu)，既是建設(shè)、收購(gòu)、持有主體，也是運(yùn)行管理主體。在政策支持下，通過(guò)公租房配租及租后動(dòng)態(tài)管理，使公租房在發(fā)揮過(guò)渡安置房保障功能的同時(shí)，在還貸、維修、日常運(yùn)行服務(wù)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。
來(lái)源：中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào) 編輯：段若蘭