近年來，巨大的房屋交易市場規模促使房產中介的數量直線增加，也讓業內各種“貓膩”不斷“創新”。面對如今“聲名狼藉”的房地產中介現狀，人們呼吁規范化管理與整頓

“您好，聽說您有套房子要出租，租出去了嗎？……那不好意思，打擾了。”放下電話，劉燁在名單上畫了一個叉，這已經是他今天畫下的第47個叉。近來，規模龐大的大學畢業生進入租房市場，迫使這位房屋中介人員急切地尋找房源，“這段時間賣房難做了，不過租房倒是很火爆?！?/p>

和大多數中介一樣，劉燁生活的重心都是房屋交易。26歲的他進入這個行業已經3年，他坦言，“這個行當不需要專業，只需要經驗；市場也有規范，但更多的是潛規則……”

房屋中介

橋梁？鴻溝？無底洞？

一個貼滿租售信息的門臉，幾張桌子，幾臺電腦，幾個穿西裝打領帶的業務員，這就是一般人印象中的房屋中介機構。近年來，隨著房地產業的不斷發展，各大城市都能見到這樣的中介店面，尤其是大城市的大樓盤，幾乎周圍都能“養活”一圈房屋中介。

“在北京，掙扎著大大小小數千家房產經紀人公司，然而，這其中真正具有租賃從業資格的僅有30家?！北本┲写蠛慊艏覙堑杲浝沓鹩乱徽Z中的，描述著亂象環生的房屋中介市場。

據仇勇回憶，房屋中介市場的混亂由來已久。2000年左右，在房屋租賃方面，源起自貴州的“房屋銀行”業務被引入北京。但由于政策及管理方面未形成有效監督，很快被“做爛”，靠“房屋銀行”業務沉淀資金、靠“房屋銀行”業務低進高出甚至坑騙看房費等形式充斥市場，為整個房地產中介行業的口碑不佳埋下了伏筆。

十年來，巨大的房屋交易市場規模促使房產中介的數量直線增加，也讓業內各種“貓膩”不斷“創新”。“高進低租套取租金逃跑已經是老方式了，現在還有一房多賣、假信息釣魚、利用合同做手腳等各種花樣?！眲罱榻B，中介就是通過買賣信息賺錢，于是讓買賣雙方信息不對稱就成了操作手段。這種“不透明”法則，成為各種“貓膩”行為滋生的沃土。

除了欺詐，中介有時也扮演交易價格推手的角色。北京鏈家地產副總裁林倩接受采訪時說，一些中介公司做的不只是居間，而是要求房東將房產全權委托，因為手上有大量的房源，所以可能會出現囤積房源，然后伺機把租房售房價格炒高的情況。

“有利潤時中介才會搭橋，否則就會扮演橫亙在需求雙方之間的鴻溝?！眲钣谩傍櫆侠碚摗眮斫忉屩薪榈倪壿?，“不規范的中介就把鴻溝變成無底洞了?！?/p>

法規落后

“真規范”與“潛規則”

下班早的時候，劉燁會“勤奮地”到自己經營的區域轉一圈，除了觀察打聽是否有可供租售的房源，他還會把一些貼在小區里的“個人求租”信息撕掉，貼上自己的信息。

“我們當然希望信息都能掌握在自己手里，這么做也不違法吧？”劉燁說這是業內最基本的“潛規則”了。而類似的“潛規則”還很多，比如以高于市場價的價格與房東簽合同，通過合同里面的“裝修權”對房屋進行隔斷，然后再群租出去獲取更高的回報。

其實十年以來，相關部門已經數次整頓房屋中介行業，也出臺了相關的法律法規。比如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知》、《人事部建設部關于印發〈房地產經紀人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地產經紀人執業資格考試實施辦法〉的通知》等。

“這些法律法規對我國房地產經紀業的管理和規范起了十分重要的作用，但其先天的不足和對新環境的不適應也越來越明顯。目前現狀是相對于房地產經紀這個快速發展的新興行業，法律法規的制定滯后于其發展速度，并逐步成為制約行業規范化運行、正確均衡發展的瓶頸?！敝貞c大學副教授楊宇說。

僅就市場準入制度而言，根據《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》，設立房地產中介服務機構需具備幾個基本條件：有自己的名稱、組織機構；有固定的服務場所；有規定數量的財產和經費；另外從事房地產經紀業務的須有規定數量的房地產經紀人。除此之外，房地產中介服務機構還須在領取營業執照后的一個月內到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。但按照《城市房地產管理法》第五十七條規定，設立房地產中介服務機構，只需向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后即可開業。

管理標準不一致，到房地產管理部門備案也非強制性手段，導致市場中大量不具備從業資格的中介機構存在，真規范缺乏執行力，也遭遇潛規則的不斷挑戰，而造成這種現象的根本原因就是缺乏房地產中介機構資質審查程序的統一和強制性規定。

面對如今“聲名狼藉”的房地產中介現狀，業者也呼吁規范化管理與整頓。仇勇說，“應該提高入行門檻，雖然目前《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和很多公司都規定房地產經紀人的學歷必須在大專以上，但假學歷、無照從業的現象仍普遍存在?！?/p>

加強立法

可操作性和執行力是關鍵

“通過中介買房租房想做到物美價廉本來就是一件不可能的事情。”劉燁直言，“中介接觸信息多，速度快，好房源當然自己就先收購了?！钡渤姓J，這個行業亟待立法規范和管理，“說實話，我也想買房，也租著房，將心比心我也不想挨"坑"，但中介不被信任現在已經是一種常態?！?/p>

現實狀況表明，房地產中介市場存在的許多問題，是由于政策或法律上的空白造成的。這一方面表現在面對迅速發展的房地產市場及房地產中介活動，立法缺乏前瞻性導致“無法可依”的窘境；另一方面，現有的一些政策或法規嚴重滯后于房地產市場及房地產中介活動的實際。

“進行房地產中介市場管理立法，首先必須增強可操作性和執行力。要在充分掌握房地產市場及中介活動運行規律的基礎上，對其運行和發展的各個環節，進行明確規定。”北京市聚合律師事務所律師宋通說，“比如大多數房屋租賃糾紛涉及金額較少，可能只有1000元的租金，投訴成本高了，消費者維權的可能性當然就會降低，除非法院能用簡易程序或者多樣化的處理渠道處理此類案件。”

同時他還提出，立法還應注意各個層級、各個地方房地產中介市場的統一、銜接和配套。“一是同一層級立法之間的規定要互相銜接，處理好與公司法、民法通則、合同法、消費者權益保護法等普通法之間的關系；二是不同層級的立法應當和諧一致，不能沖突；三是各地方的立法或規范性文件應當符合法制統一的原則。”

“目前，房地產中介服務業不僅是缺"緊箍咒"，也缺念"緊箍咒"的人?！庇袑＜抑赋?，我國的房地產經紀業急切需要從“游擊散漫型”走向職業化、正規化，從“零星分散型”走向社會化、集團化，從“粗放經營型”走向專業化、精細化。

有人提出房地產經紀機構應該設有保證金，從業人員應有責任保險制度。另外，也有專家提出，房地產中介行業協會要積極制訂行業規范，發揮行業組織作用，制定行業自律公約，加大自律的力度。

面對現實存在的種種問題，房屋中介行業的規范化運行成了一個巨大的挑戰，市場經濟很重要的一方面是要有健全的法律法規體系作保障，房地產經紀行業也迫切需要完善的法律制度約束市場的不規范行為。

來源：人民網-人民日報 編輯：鄧京荊