8月中下旬，一線城市樓市成交量明顯回暖。業內人士認為，成交回暖的主要原因是經過近4個月的成交低迷，部分地區部分項目價格開始明顯下降，帶動了部分需求回暖。

但是，這到底是長期的趨勢，抑或短期內的反彈？

北京：

一邊成交量回升

一邊新項目積壓

進入8月份以來，商品房成交量接連上漲。北京房地產交易管理網統計顯示，8月份北京新建住宅期房網簽總成交量9211套，其中住宅5565套，環比上漲12.7%。商品住宅成交均價21008元/平方米，環比上漲10.6%，創調控以來最大漲幅，也是樓市新政后均價首度回到2萬元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周環比漲幅達到16.7%。

北京商品房成交量上漲的同時，超過九成的樓盤成交價低于預售價。記者發現，樓市新政后北京新開盤的約80個項目中，95%的樓盤都處于成交均價低于預售均價的狀況。位于東北四環外望京區域的樓盤開盤均價約30000元/平方米，所有戶型均可享九折優惠。據介紹，除團購外，以特價房、幾重好禮、尊享卡優惠等名義給出的暗降，在新政后也日益風行。

二手房價格回升勢頭也較明顯。隨著“認房又認貸”等政策全面落實，許多購買力較弱的購房人不得不通過“賣舊買新”實現居住升級，掀起了“連環單”交易小高峰。據鏈家地產市場研究部統計數據分析，8月二手房“連環單”數量較上月增加約47%，同時，新買住房面積大于先前出賣房產面積的比例超過七成，即改善型再置業成為主導。

新項目積壓的情況十分明顯。據北京中原地產對房地產交易管理網的數據統計：以4月中旬為界，新政后4個半月時間內北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套，而截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%。

北京的存量房在不斷上升。9月1日突破了10萬套大關。鏈家地產市場研究部認為，盡管是“金九銀十”的傳統旺季，但如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。

業內人士表示，樓市新政實施數月，市場低迷，積壓了大量供應量和購買力。如果市場走熱肯定有所釋放。當前正值“金九銀十”交易旺季，成交量繼續上漲的話，二手房業主及開發商有可能提價。另有專家表示，當前市場正處于宏觀調控關鍵期，假如政策被消化，很可能會出臺更有力的措施。因此9月樓市是下調與反彈的壓力并存。市場是否真正回暖還有待觀察。

中國指數研究院負責人表示，今年的“金九銀十”相對于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會有所回升，但不能認為樓市已進入上升通道。

上海：

降價推動成交量放大

中國房產信息集團數據顯示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出現“井噴”，達到23.9萬平方米，環比大幅上升40.3%，創下了新政20周以來的最高水平。與此同時，上周商品住宅成交均價也回升了2.6%，達到21350元/平方米。

“其實，上海從6月份起，成交量就有所回升。”中房信高級分析師付琦表示，回升的最主要原因是樓盤降價。由于房產新政，上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發商審時度勢，開始降價銷售。

開發商的降價手段通常有3種，一是“買房送面積”，比如送陽臺；二是新開盤低價入市。這最普遍；而第三種辦法——在售樓盤直接降價，則比較少見。

降價樓盤的出現，推動了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供應量大幅上升，達78.8萬平方米，相應的，可選擇的降價樓盤也有所增加，因此成交量達70.1萬平方米，與7月43.4萬平方米的成交量相比，環比上升超過了60%。不過，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周的供應量回落到18.96萬平方米，量縮了55.7%。有業內人士認為，預期受到供應量回調的影響，持續4周的成交大幅回升趨勢也將高位盤整。

至于成交價的上漲，付琦表示“主要是成交結構所致”。前期，上海新推樓盤基本以中低價位為多，因此成交均價相對較低。8月，有兩個高檔樓盤推出，一個為大戶型豪宅，一個是獨棟別墅。這導致上周成交均價有所攀升。

付琦表示，除去結構因素，從總體上看，上海目前并未出現明顯的房價反彈現象，反而是樓盤降價的趨勢仍有所繼續。有數據表明，6月份是部分遠郊新盤出現價格回調，隨著更加靠近市區樓盤的集中上市，降價趨勢可能向市區蔓延。

廣州深圳：

是否進入上升通道眾說紛紜

剛剛過去的周末，廣州市不少大盤或開盤銷售，或開放樣板間。記者來到離廣州市中心約40公里的增城恒大山水城，發現前來看房的人流已經明顯復蘇。

從蘿崗區過來的王先生表示，2008年下半年，這里的樓價才3000多元一平方米，兩年不到，漲了一倍，這讓他實在受不了。但也有看樓的人表示，等了很長時間，也未見樓價有明顯下降，現在兒子婚期都要到了，再不買房恐怕價格又會上漲。

根據對陽光家緣數據監測，8月廣州網簽接近7000套，環比增幅超過六成，創下“4·17”新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。與此相應的是，開發商加大了推盤力度。合富輝煌集團市場研究部發布最新報告顯示，2010年“十一”黃金周前后，廣州十區新房供應大增，接近2.7萬套，大部分區域的新房均有明顯增長，其中以番禺區新房增長最為明顯，僅番禺亞運城附近就有8000套新房入市。

與此同時，廣州二手房價格也出現上漲趨勢，滿堂紅地產發布的研究數據，8月，二手住宅成交連續第三個月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達到今年的最高水平，成交均價環比也小升3%，達12743元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市出現回暖跡象，這種回暖不是暫時的，而經過了4個月的沉寂以后，大量的購房者在看到房價沒有再低的情況下就要出手了。廣州寒桐咨詢公司總經理韓世同表示，目前房地產成交回暖和房價有所回升是毋庸置疑的事實，但同樣的現象可以有不同的解讀，不能認為樓市已進入上升通道。目前廣州樓市量升是因為在幾個月的銷售淡季后，到了傳統的銷售旺季；價升是因為市中心樓盤、中高檔樓盤銷售比例增大，而同一質素的樓盤價格表現還是平穩。

來自深圳市規劃國土委的數據顯示，進入8月以來，深圳樓市成交量明顯放大。8月1日—8月29日，深圳市新房成交量為2694套，成交面積為23.61萬平方米，環比增長的幅度均超過六成。中原監測數據顯示，深圳市8月份二手房成交量將突破1萬套，環比增長近兩成。成交均價也開始出現上漲，8月1日—8月29日深圳新房銷售均價為19240元/平方米，環比7月份的18179元/平方米的均價上漲5.8%。

對于8月深圳樓市量價齊升，市場呈現出回暖跡象的說法，深圳地產資深人士柯文表示，這是因為政策進入一個消化期，目前的開發商其實也不太明確這個市場走向，和置業者一樣處于觀望中，但開發商持續地觀望讓置業者開始心慌，于是在開發商資金沒有出現壓力之前，有購房者重新回到市場。至于這種“回暖”會不會持續，是真回暖還是假象，還需繼續觀察。　

來源：人民日報 編輯：段若蘭

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