上海10月7日出臺樓市調控細則（又稱“滬十二條”），其中的“限購令”最受關注，這一臨時性的政策中，規定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。

但市場人士認為“限購令”是在壓制暫時需求，而不會消滅需求，抑制房價效果有待市場檢驗。而房產稅這只還沒有落地的“靴子”又被認為是“紙老虎”。

“限購令”見效需緩沖期

以十一黃金周前后上海樓市的成交量來看，目前國家二次調控的政策似乎還沒有發揮出威力。

根據佑威房地產研究中心提供的數據，今年十一黃金周，上海新房的成交量為20.7萬平方米，為去年同期的2.25倍，10月7日，長假最后一天，上海新房的成交量更是高達8.6萬平方米，占據整個黃金周成交量的四成，均價19160元/平方米，環比去年同期大漲33.8%。無論成交量還是成交均價，均為近五年的最高點。

另外來自美聯物業市場部的數據顯示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日均成交量約為533套，其中1938套為新房，日均新房成交套數約為485套。

有關專家直言，國慶前有很多購房人集中完成交易，所以新政效應最快也得下個月方能顯現。“新政出臺買賣雙方都有一個相互消化的過程，一個月之后交易量應會出現顯著變化。”

上海房管局一官員告訴中國證券報記者：“現在市場心態浮躁，希望政策立竿見影，這不現實，需要一定的緩沖期。”

上海樓市細則出臺后，確實有一些購房者表示先觀望一段時間。據21世紀不動產的一位負責人介紹，很多房東在得知新政出臺后，心態有了微妙變化，愿意和看房者議價。

房產稅并非為降房價

北京、深圳、上海、廈門等城市推出了不同版本的“限購令”，此前的一系列樓市調控難以真正撼動房價，反而讓樓市更加撲朔迷離。在這種背景下，“限購令”被寄予了厚望，但和其他許多調控政策不同，各大城市的限購令都有一個定語：“暫時”。

這傳遞出微妙的市場信息。上海市房管局等8部門9日對“滬十二條”進行解讀指出，上海“限購令”何時結束將由新政后的市場供需狀況、房地產市場價格是否控制住為條件，尚無明確期限。

全國房地產經理人聯盟上海輪值主席、上海乘星行行銷服務機構總經理李驍接受中國證券報采訪時表示，“限購令”出臺，對房地產調控而言，現階段恐怕治標不治本。

“以北京每個家庭限購一套的‘限購令’為例，出臺至今，北京的房價并沒有下降，理由其實很簡單，需求可以被壓制，但不可能被消滅，如果不著力于改善供求關系，調控預期，一旦限購政策放開，原來的需求如潮水般出現，市場只能報復性的反彈。”李驍并不看好“限購令”，原因是無法打消市場的預期。

如果此輪調控不理想，政府還有一張“王牌”：房產稅。之前輿論驚呼老虎來了，最近似乎發現房產稅是“紙老虎”。目前上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產稅鋪路，上海有開征房產稅的基礎條件，一旦國家政策明確，可加快推進。業內人士稱，房產稅將先“部分征收”，三套房以上征收的方案出臺的可能性比較大。 上海房管局一官員對中國證券報記者表示，上海肯定是“試點征收房產稅的城市”，先試點再推廣全國，但征收房產稅不是為了降低房價。

房產稅或將推高租金

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為：“現在大家對房產稅的期望值有些高過頭了，對房產稅的效果也有些夸張。實際上房產稅開征達不到那么大的作用，在很多征收房產稅的國家里，照樣有房地產泡沫。在短期之內，可能對房價上漲有一定的抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會囤房。”

“把房產稅當救命稻草無法拯救樓市。”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍直言。李驍認為，從政府宣傳的角度看，出臺房產稅的兩大作用：調控樓市和調節居民收入。對于“調控樓市”，所產生的影響是暫時的，雖然增加持有者的成本，但不可能從終端的產品上讓其價格下降，不足以調控市場降溫。以2004年增加交易稅為例，其增加的成本可達總房價的8%-12%，但房價依然上漲。

“參考國際物業稅0.8%-1.2%的標準，房產稅征收0.3%-0.4%當屬合理，100萬價值的房產每年增加3000-4000元的成本，但該部分的成本極容易轉嫁至租金上。”李驍認為，房產稅出臺，將大幅度推高房屋租金。

李驍說，如果說房產稅不能調控房價，其另一功能調節收入可以實現，稅收用來解決保障性住房的建設資金。

也有人認為，目前抑制需求的調控政策是在為增加供給爭取時間，先把需求壓住，再增加保障房的供給。在李驍看來，這個說法有待商榷，首先保障房在2009年資金寬裕的情況下都沒有完成建設計劃，今年政府非常重視，目前也僅完成計劃的70%，其供給量需要數年才能在市場發揮作用。

有專家認為，僅有房產稅是不夠的，還應該增加房屋閑置稅，以法國為例，如果房屋空置一年，征收10%的稅收，逼迫投資客退出房地產市場。進一步健全稅收制度，將房產稅用于公共服務，用于保障民生，才能真正有效果。

10日，上海市市長韓正在市長國際企業家咨詢會新聞發布會上表示，在上海，房價太高是個不爭的事實，房地產領域過度的投資和投機，已經嚴重扭曲了房地產基本的居住功能，損害了人民群眾的利益。他表示，上海堅決貫徹中央的宏觀調控決策，針對上海房地產市場的特殊情況，采取更有針對性的調控措施。

來源：中國證券報 編輯：鄧京荊