增加供給緩沖房價(jià)反彈力
正如住建部副部長仇保興所提及，此輪政策對(duì)樓市的調(diào)控側(cè)重于加強(qiáng)供給。針對(duì)市場(chǎng)供給，政策中強(qiáng)調(diào)保障房的推出以及對(duì)閑置土地進(jìn)行清理，增加對(duì)中小套型住宅的供地?cái)?shù)量。公開資料顯示，2010年住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量大約為18萬公頃，同比增長135%，三類住房用地總占比不得低于77%。
人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)曾指出，如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地，那么政策將對(duì)房價(jià)或許會(huì)起到反作用。因而，地方政府的執(zhí)行力就至關(guān)重要。
而長江證券研究報(bào)告中則明確指出，此番政策調(diào)控土地供給超出市場(chǎng)的預(yù)期，“保障性住房用地的大幅度增加并沒有如市場(chǎng)預(yù)期那樣幾站了商品房的用地，今年商品房用地的出讓將會(huì)較之09年發(fā)生較大幅度的增長，……這樣的大規(guī)模土地出讓計(jì)劃勢(shì)必會(huì)對(duì)未來的供給產(chǎn)生較大的影響，未來市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將得到緩解。” 房價(jià)大幅下調(diào)可能只是“鏡花水月” 事實(shí)上，除去中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》中曾對(duì)房價(jià)作出將下降20%的樂觀預(yù)期外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家對(duì)未來房價(jià)下降的幅度的預(yù)期，還稱不上樂觀。
《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶時(shí)了解到，他認(rèn)為通脹大背景下，如果公眾對(duì)于房價(jià)保值增值的預(yù)期不改變的話，政策即使發(fā)生效果也不過是暫時(shí)的。一旦政策放寬，房價(jià)存在上行壓力。而至于反彈的幅度，還取決于市場(chǎng)的供需對(duì)比情況。在他看來，短期內(nèi)，政策將是有效的，但效果有限。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在年底資金仍舊良好。但他對(duì)于明年貨幣投放量的看法，“不是特別悲觀”。
至于房價(jià)，在他看來房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇慢慢推盤的方式，而不是一下子放量去沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。價(jià)格下降可期，但是期望值不必太高。
華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析楊現(xiàn)領(lǐng)在接受記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)開發(fā)商資金流將持續(xù)緊張，但不必對(duì)房價(jià)下調(diào)抱太多期望。而之前他在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)曾指出，一輪又一輪對(duì)樓市的調(diào)控下，政策效果是邊際遞減的。而開發(fā)商則逐漸能夠理性應(yīng)對(duì)。
至于房價(jià)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為短期內(nèi)房價(jià)調(diào)整的時(shí)間窗口將會(huì)是2010年最后兩個(gè)月到2011年上半年。原因有二：其一，明年CPI高點(diǎn)可能在二季度實(shí)現(xiàn)，因此貨幣政策管理流動(dòng)性和通脹預(yù)期的壓力也集中在此期間。在他看來，通脹的最高點(diǎn)也將是貨幣政策最緊的時(shí)點(diǎn)，此時(shí)房價(jià)也會(huì)面臨較大下調(diào)壓力；其二，以房地產(chǎn)12-18個(gè)月的開發(fā)周期計(jì)算，明年上半年將會(huì)是供給釋放量較大的時(shí)間。
而若是這一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)未能成功降下，則在調(diào)控政策放松以及通脹“沖高回落”的預(yù)期下，房價(jià)下行調(diào)整的可能性更低。有關(guān)專家認(rèn)為，在中國商品房總是仍不足的階段，以及流動(dòng)性環(huán)境及低利率未有改變的情況，不應(yīng)期望房價(jià)會(huì)有明顯幅度下調(diào)。即使考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制因素，預(yù)計(jì)2011年的房價(jià)至多也就是平穩(wěn)上升，下調(diào)的可能性不大。 2010年4月以來樓市調(diào)控政策一覽表1 調(diào)控方面 調(diào)控主要內(nèi)容
針對(duì)需求的對(duì)貸款購買商品住房，首付比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)購買第二套房的家庭，從嚴(yán)執(zhí)行首付50%、按揭利率較基準(zhǔn)利率上浮10%的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
調(diào)控政策
房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。上海限購1套、深圳非本市戶籍限購1套、本市居民限購2套；北京同一家庭限購1套……
購買普通住房且為家庭唯一住房的，契稅減半征收；購買90㎡一下自住物業(yè)，減按1%征收契稅；出售自住房并在一年內(nèi)樓換樓的，不再減免個(gè)人所得稅。多加銀行接到銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)，7折房貸利率基本取消，最低折扣恢復(fù)至8.5折。
針對(duì)供給的加快保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。
