《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》負(fù)責(zé)人劉元春。

日前，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》，報(bào)告稱(chēng)在政府對(duì)樓市的持續(xù)調(diào)控下，2011年上半年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)近20%的下滑，并預(yù)計(jì)明年3、4月份樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)。報(bào)告一出，眾說(shuō)紛紜，更有甚者用“業(yè)余”對(duì)其進(jìn)行形容。究竟應(yīng)該如何理解這一20%跌幅的數(shù)據(jù)，它將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)以及民眾購(gòu)房帶來(lái)何種影響？

本報(bào)記者日前專(zhuān)訪(fǎng)了中國(guó)人民大學(xué)《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》負(fù)責(zé)人、中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春教授，聽(tīng)他從報(bào)告所述的房?jī)r(jià)明年上半年下跌20%談起，分析20%跌幅始末，并詳解2010年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》負(fù)責(zé)人中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春在接受本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，詳細(xì)解析了這個(gè)20%跌幅出爐始末。

一份嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)報(bào)告

他表示，與大眾日常所熟悉的房產(chǎn)價(jià)格、成交量等指數(shù)類(lèi)研究所不同，該數(shù)據(jù)是基于專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)模型，并且著眼于研究整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展變化，并非炒作，“這是一份科學(xué)而嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)報(bào)告。”他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

據(jù)悉，該《報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的部分包括以下內(nèi)容：總結(jié)2010年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況；分析未來(lái)此行業(yè)面臨的主要問(wèn)題；最后才是利用模型對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)作分析判斷；最后，報(bào)告還向政府提出相應(yīng)政策建議，報(bào)告主要方向是向政府、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)等提供智力咨詢(xún)，而非面向普通房地產(chǎn)市場(chǎng)及民眾。

報(bào)告出爐后，其所預(yù)測(cè)的至明年一二季度，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)有20%降幅這一論斷引來(lái)各方關(guān)注，近日，劉元春總是需要向許多不同行業(yè)不同背景的人解釋報(bào)告內(nèi)容，這讓他有些無(wú)奈，“許多人對(duì)我們有誤解的”。在他看來(lái)，對(duì)測(cè)算方式的不了解和預(yù)測(cè)方式的差異是造成誤解的重要原因。

“我們只關(guān)心整體行業(yè)而非單一區(qū)域，用整個(gè)模型推算，可預(yù)測(cè)一個(gè)行業(yè)的變動(dòng)，房?jī)r(jià)只是我們報(bào)告中很小的一部分。”在劉元春看來(lái)，報(bào)告中關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，是立足于房地產(chǎn)商的整體行為方式的變化，而房?jī)r(jià)下跌20%的預(yù)測(cè)，是基于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)資金鏈運(yùn)行狀況所做的被迫調(diào)整。

依據(jù)資金鏈原理測(cè)算

劉元春分析說(shuō)，2008年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2007年的繁榮后，出現(xiàn)短暫“陣痛”，許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業(yè)”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價(jià)退地自保。1~5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑，至4、5月份，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下挫至谷底。

對(duì)于房?jī)r(jià)下行20%的具體數(shù)據(jù)如何得出？劉元春解釋說(shuō)：“我們對(duì)房?jī)r(jià)的測(cè)算原理很簡(jiǎn)單，在大的市場(chǎng)調(diào)整中，企業(yè)并不簡(jiǎn)單根據(jù)利潤(rùn)銷(xiāo)售變化，而根據(jù)資金鏈進(jìn)行被迫調(diào)整，根據(jù)我們的研究，這是所有大的市場(chǎng)調(diào)整中的一個(gè)共同點(diǎn)，也就是說(shuō)，供求總體決定房?jī)r(jià)，但在特殊情況下并不影響價(jià)格調(diào)整。”