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調(diào)控之下，部分城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制，但是，2011年房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。房價走勢將主要取決于3個因素：流動性、實際利率水平和供求關(guān)系的調(diào)整。

去年樓市量價齊漲

在國家對房地產(chǎn)市場進行“史上最嚴厲的調(diào)控”的2010年，市場卻仍然量價齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從9月份開始，70個大中城市房價連續(xù)4個月環(huán)比上漲。

業(yè)內(nèi)人士認為，盡管去年國家先后3次出臺嚴厲的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場的投資投機型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，加上社會流動性充裕，缺乏有效投資渠道，人民幣升值導(dǎo)致境外熱錢流入，調(diào)控政策沒有有效落實等原因，使調(diào)控下的中國樓市仍然火熱。此外，住房稅收制度不健全、持有環(huán)節(jié)成本過低，地方政府對土地財政過度依賴等制度性原因，也使得樓市問題積重難返，短期的、一刀切的調(diào)控很難收到非常好的效果。

但是，在增加供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列措施的作用下，樓市也在出現(xiàn)積極的變化。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積均大幅增長。此前人們擔心的調(diào)控可能會導(dǎo)致投資下滑、未來供應(yīng)減少等情況并未出現(xiàn)，新開工面積的大幅增加，為未來市場供應(yīng)奠定了基礎(chǔ)。同時，一線城市房價過快上漲的勢頭被遏制，房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上取得了效果，效果還將繼續(xù)體現(xiàn)。

在調(diào)控作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源上漲有所放緩。2010年企業(yè)本年資金來源約7.2萬億元，比上年增長25.4%。由于調(diào)控對開發(fā)商獲得貸款審核嚴格，國內(nèi)貸款僅增長10.3%，而2009年則增長48.5%。但境外熱錢進入我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模仍然龐大，給市場帶來一定風險。

將儲備新的調(diào)控措施

“‘十二五’期間，房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨重要的機遇，在解決就業(yè)和推動經(jīng)濟發(fā)展方面將起到重要作用。”國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源日前在華本機構(gòu)主辦的“2011中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會”上表示，“越是重要的行業(yè)，越是需要健康發(fā)展，仍然需要堅持對行業(yè)的調(diào)控和行業(yè)自身的不斷完善。”

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。

“2010年的調(diào)控，最重要的是兩項政策。一是通過嚴厲地執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機型需求，這起到了明顯的效果。二是切實增加市場的有效供應(yīng)。這兩項措施非常關(guān)鍵，應(yīng)該堅持。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我國仍將延續(xù)社會流動性過剩的局面，供求關(guān)系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實并強化現(xiàn)有的調(diào)控政策。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露，2011年部分城市房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在，調(diào)控將堅定不移。在落實已有政策的同時，將進行前瞻性研究，儲備新的調(diào)控措施。

這意味著，一旦市場再次出現(xiàn)量價齊漲的過熱苗頭，新一輪的調(diào)控隨時有可能到來。此外，在長期制度建設(shè)方面，房產(chǎn)稅的試點也在緊鑼密鼓的籌備中，重慶已經(jīng)確定將開征房產(chǎn)稅。一旦房產(chǎn)稅的靴子落地，將對市場心理產(chǎn)生重大影響。

“調(diào)控的思路也應(yīng)該有所調(diào)整，應(yīng)該大力發(fā)展并建立健全房屋租賃市場。”國務(wù)院參事陳全生在上述年會上表示，大力發(fā)展房屋租賃市場，不僅可以很好地解決“有房住”的基本居住問題，還可以實現(xiàn)各個收入階層家庭“混居”，促進階層之間的流動。他建議，政府可以通過租金補貼、減免稅收等手段，鼓勵人們將閑置的房屋用于出租，增加租賃市場供應(yīng)，并不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范租賃市場。

姜偉新日前也表示，2011年起，我國將大力發(fā)展公共租賃房，公共租賃房將成為今后主要的保障形式。

房價能否回到“合理水平”

普通百姓更關(guān)心的是，在持續(xù)的嚴厲調(diào)控下，房價能否繼續(xù)穩(wěn)定，有沒有可能下降，“回到合理水平”。

在近日舉行的“2011民生地產(chǎn)高峰論壇”上，著名經(jīng)濟學家成思危向記者表示，中央政府的調(diào)控對抑制房價過快上漲起到了一定作用，而且會越來越明顯。“現(xiàn)在地價占房價的比例大幅上升，政府稅費、開發(fā)商利潤也在上升，這3塊已經(jīng)數(shù)倍于建房本身的成本。要真正降低房價，使房價逐漸回歸理性，還需要從減少政府稅費、限制開發(fā)商利潤和土地價格等方面入手。”

房地產(chǎn)調(diào)控對房價的影響是短期的，房價走勢主要還是取決于市場本身的變化。

2011年房價走勢將主要取決于三方面因素。一是流動性，2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大，國內(nèi)新增貨幣量也將維持在較高的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導(dǎo)，很可能進入房地產(chǎn)市場，從而推動房價快速上漲。二是實際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內(nèi)的合理水平，對抑制房價會起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，實際利率仍然是負利率，以抗通脹和避險為目的的購房需求將不斷增加，房價上漲的壓力也就更大。三是供求關(guān)系的調(diào)整。從2010年的數(shù)據(jù)看，商品房銷售10.43億平方米，超過了竣工的7.6億平方米，供求矛盾仍然比較突出。如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房價上漲壓力仍然會比較大。

“調(diào)控對價格的短期作用不可忽視，關(guān)鍵是要嚴格落實。”秦虹說，2011年，抓政策的落實，將是調(diào)控的一個重要任務(wù)。

來源：人民網(wǎng)-人民日報  編輯：段若蘭