專家認(rèn)為，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方向預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生“大逆轉(zhuǎn)”，土地市場(chǎng)難樂(lè)觀，各地土地出讓收入料縮水。地方政府亟待擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴，積極拓展財(cái)政收入來(lái)源。

土地市場(chǎng)難言樂(lè)觀

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地面積5678萬(wàn)平方米，同比減少62%，環(huán)比減少63%；成交樓面均價(jià)為751元/平方米，同比下跌29%，環(huán)比下跌22%。在其監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無(wú)住宅用地成交。與此同時(shí)，北京等一線城市成交量出現(xiàn)明顯下滑，整體溢價(jià)水平大幅低于去年同期。

各地對(duì)今年土地市場(chǎng)形勢(shì)判斷并不樂(lè)觀。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，2012年土地出讓市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松，46個(gè)城市確定今年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)措施，這明顯影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。在市場(chǎng)極度悲觀的情況下，房企拿地?zé)崆榈兔裕珖?guó)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。

土地財(cái)政亟待轉(zhuǎn)型

多年來(lái)，地方財(cái)政對(duì)于土地出讓金收入過(guò)度依賴。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款約1.59萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入32580.74億元的48.8%；2010年約2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%，有些甚至占80%以上。

國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策預(yù)計(jì)不發(fā)生大的“逆轉(zhuǎn)”。全年土地出讓形勢(shì)將繼續(xù)惡化，以往依靠“土地財(cái)政”的地方政府或陷入“財(cái)政困局”，地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入或難以持續(xù)。

鄒曉云認(rèn)為，財(cái)政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。“地方政府必須謀求轉(zhuǎn)變，積極拓展財(cái)源。”他表示，這也是中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)間接目標(biāo)，即迫使地方政府提高意識(shí)、大力發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、尋求多元化財(cái)政收入來(lái)源。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，“十二五”期間，大搞建設(shè)項(xiàng)目、抬高地價(jià)增加土地出讓收入等短期行為將逐步消除，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴將逐步減小。

賈康認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)逐步將地方財(cái)政的籌資機(jī)制轉(zhuǎn)換到各地房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，比如房產(chǎn)稅。地方稅體系得到了支柱財(cái)源，則地方政府只要專心去優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水平。與此同時(shí)，地方政府轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)也進(jìn)入升值軌道。每隔幾年重新評(píng)定稅基，地方政府的財(cái)源建設(shè)就實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)性。“這樣的制度實(shí)現(xiàn)后，我們依然可以說(shuō)它是‘土地財(cái)政’，但是彼時(shí)的‘土地財(cái)政’的合理性就可以替代現(xiàn)行的‘土地財(cái)政’的不合理性。”

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：張少虎