記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至7月28日，北京新房庫存量仍然維持在近11萬套，居今年以來高位。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，以北京上半年成交速度來看，目前樓市庫存可供銷售近15個(gè)月，明年一季度樓市將迎來供應(yīng)井噴。

北京樓市庫存壓力較大

據(jù)某機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，按照上半年京樓市的存銷比14.8計(jì)算，即在無新開盤的情況下，北京目前房源仍可供銷售近15個(gè)月。對(duì)此，某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總監(jiān)張大偉表示，北京樓市商品房庫存積壓已十分嚴(yán)重。

另據(jù)記者了解，除北京外，其它一線城市也不樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積783.9萬平方米；廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢(shì)。另外，石家莊、鄭州等二三線城市庫存量也在逐步攀升。

張大偉表示，庫存上升體現(xiàn)了調(diào)控政策效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機(jī)性購房需求。在量、價(jià)、供、求等左右樓市大局的幾個(gè)基本因素中，市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一、二線城市樓市均處于萎縮狀態(tài)的信號(hào)。

世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖分析，目前來看今年的調(diào)控不會(huì)放松，而且隨著限購令推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在供應(yīng)量、需求這些環(huán)節(jié)仍然將釋放價(jià)格調(diào)整的信號(hào)。與此同時(shí)，多個(gè)城市在今年下半年或明年上半年都有著供應(yīng)井噴壓力。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等全國40個(gè)重點(diǎn)城市未來潛在供應(yīng)量監(jiān)測(cè)顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬平方米。

分析人士表示，隨著庫存的上升，買方市場(chǎng)很可能到來，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來。未來市場(chǎng)走勢(shì)正朝著調(diào)控預(yù)想的方向發(fā)展，樓市正進(jìn)入由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。“預(yù)計(jì)促銷和降價(jià)會(huì)被越來越多的樓盤采用，而促銷和降價(jià)的幅度也會(huì)越來越大。”某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮說。

7月中上旬北京樓市成交量同比漲56%

記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月中上旬商品房（不含保障房）住宅簽約5223套，較6月同期上漲56%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量出現(xiàn)較大漲幅，說明近期開發(fā)商的資金回籠較為可觀，一定程度上緩解了資金壓力，但這并不意味著銷售難度的下降。

據(jù)某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的一份報(bào)告稱，7月中上旬，新開期房住宅項(xiàng)目銷售金額達(dá)到60.4億元，幾乎與6月全月銷售金額持平，約為上半年新開期房住宅銷售金額的25%。其中12個(gè)房企的銷售金額過億，中鐵地產(chǎn)達(dá)13.3億元，超過上月萬科的13億元居首。另外，中低端項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)比重為51%，較6月上漲9%。

據(jù)該報(bào)告統(tǒng)計(jì)，7月上中旬，北京樓市成交項(xiàng)目集中在幾個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，其中，中鐵地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)、中海地產(chǎn)、萬科集團(tuán)、北京城建(600266,股吧)的項(xiàng)目，在7月份紛紛取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，占據(jù)約70%的市場(chǎng)份額。

另據(jù)某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來郊區(qū)新盤集中入市，但至今平均簽約率僅為41%，較城區(qū)低17%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)與簽約顯著不對(duì)等，意味著當(dāng)前庫存量的高漲主要體現(xiàn)在今年郊區(qū)庫存增長(zhǎng)量。

上述房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)至今，全市商品房庫存量增加13863套，其中75%來源于近郊區(qū)庫存量的上漲，供應(yīng)比重上漲15%-25%，但售價(jià)平均為19645元/平方米，和調(diào)控前19912元/平方米相比，并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降，消費(fèi)者觀望情緒仍高。因此，縱觀上半年和7月份成交情況，郊區(qū)住宅滯銷現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

張?jiān)卤硎荆掳肽晟唐贩抗?yīng)將以近郊中低端住宅為主，新入市項(xiàng)目銷售面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，或會(huì)在價(jià)格、品質(zhì)、配套設(shè)施等多方面向購房者預(yù)期靠攏。而在售近郊樓盤多數(shù)簽約率未過半，將成為下半年在京房企資金回籠的主體，價(jià)格下降可能性較大。參考消息-北京參考

來源:新華房產(chǎn) 編輯:孫遲