在春節假期后的第一天，一則與上海保障房建設有關的新聞甚為惹眼。1月29日，上海市副市長沈駿調研上海住房保障和房屋管理局，并系統闡述了上海2012年保障房建設與房地產調控工作思路。

其中提到，在籌措保障房房源方面，上海力爭在兩個“試點”上取得實質性進展，即集體建設用地建設公租房，以及“利用商品房用地建設‘先租后售’保障房”。

對于后一種提法，很多在上海從事多年保障房開發的企業負責人都表示從未聽說過，而在公開報道中，上海官方也并未就此做更多解釋。一位上海相關政府部門的人士分析，這種提法有可能就是商品房用地配建一定比例的保障房。若如此，這和各地商品房配建保障房的做法并無區別。

不過，市場上已經出現了另外的解讀。“如果建好后政府回購，那是租是售都由政府決定，這就談不上是試點和創新。如果由開發商持有并出租，那么對企業來說就是很大的負擔。我支付了土地出讓金獲得的土地，經營權在我，為什么一定要持有一段時間？這個持有成本如何打平？”一家房地產企業高層表示不解。

上海到底打的什么算盤？企業界和各大城市的保障房管理部門都在關注。

保障房建設向商品房市場借力

上海一家大型房地產研究機構負責人告訴記者，去年，該機構向上海市政府高層遞交了一份保障房創新模式的建議書，以求解目前的保障房出資和經營模式的困局。這一建議與上海此次提出的“商品房用地建設‘先租后售’保障房”的提法完全吻合。

據了解，這一建議的核心思想是：政府還是出讓商品房建設用地，只是限定一個較低的土地出讓金價格，再核定一個合理的商品房出售價格。如果購房者仍然無力直接購買這種“限價房”，可以先簽訂購房合同，然后租3至5年，租金在3至5年后充抵部分購房款。

這種變相的分期付款的方式被稱為“先租后售”。而因為地價較低，房價較低，且購房者有一定的資格認定，這類房源同樣可以躋身“保障房大軍”。

而如果按此操作，上海部分保障房在3至5年后與中低價位商品房實現無縫鏈接。這樣做的好處顯而易見：政府即不用出資建設保障房，又可以拿到一定的土地出讓金，開發商能夠獲得類似“分期支付土地出讓金”、“稅費減免”等優惠，持有五年后收回成本并有微利。更重要的是，還可以快速消化越來越多的中低價房源（包括經適房）庫存，讓短期內無力購買經適房，又不符合廉租房標準的人群，以租待購。

“此前，上海一些經適房已經出現空置，因為價格不是很便宜，有些低收入家庭還是無力購買。按傳統思路，大量低收入群體應該選擇公租房。可是傳統的公租房模式是政府劃撥土地來建設，政府長期持有產權，出租給被保障者。但無論是劃撥土地，還是持有經營的成本都過高，政府沒有這個能力或不愿承擔這部分責任。而這正是各地保障房建設遇到的核心難題。找到一個辦法，既解決政府出資難問題，又可以短期內把這些經適房和低價商品房消化掉，這正是上海等地重點研究的課題。于是，把商品房用地和租房模式結合起來，就誕生了此次的新提法。”易居中國分析師付琦表示。

其實，研究類似做法的已經不止上海。去年下半年，無錫開始嘗試“限房價、競地價”的土地出讓模式。建成的房屋類別被稱為“定銷商品房”。這些房源由政府以6800元/平方米的價格統一回購，用于動拆遷安置。不過，這類房源又有鮮明的商品房特征，購房人一經購買就可以和普通商品房一樣上市交易。而根據調查，該地塊周邊房價遠高于6800元/平方米。這種明確的直接讓利給購房者的非正常模式雖然受到市場質疑，但卻一定程度上緩解了當下保障房房源籌措的壓力。根據地方政府部門的說法，這“對吸收社會資金參與保障性安居工程建設有著重要意義。”

各地全力以赴籌措保障房

如果說2011年是3600萬套保障房建設的元年，各地在出資模式、建設模式、管理模式上都處于探索階段，那么到了2012年，無疑已經進入保障房建設破局之年。

春節前后，各地方兩會對保障房的表態成為樓市最大話題之一。根據上海官方的說法，2012年上海市將新開工和籌措17萬套保障房，其中實物16.5萬套、廉租貨幣配租0.5萬戶。竣工9萬套，可達供應要求11萬套。另外，2月底前上海將出臺政策放寬共有產權房(即經適房)準入標準，將人均月可支配收入3300元的標準放寬到5000元。以吸納更多白領階層來消費保障房。

此外，北京2012年保障房建設目標也已經確定，即新建和收購保障房16萬套，竣工7萬套。廣州籌集保障性住房4.5萬套。

專家表示，相比去年，一線城市保障房新開工規模有所減少，但加上此前已開工項目，2012年的在建保障房規模仍然大于以往。加上收購商品房這種新增的模式，地方政府2012年為籌措保障房而需要動用的資金量仍十分龐大。因此，全力解決巨額保障房籌措資金仍是地方政府今年的艱巨任務。到目前為止，破題的方案仍在研討中。

保障房建設是應急還是長效機制？

到目前為止，現有的保障房模式已經陷入迷局：保障房土地成本低了，政府收入就太少，土地成本高了又賣不出去；公租房或可以快速緩解居住矛盾，但政府又無力承擔建設成本。于是，更多新的模式開始醞釀。借助商品房用地來緩解政府壓力，再用先租后售的辦法來吸引購房者。這似乎是一條走得通的路。

若這樣的做法被推廣，那未來可能出現的房地產局面是：開發商仍然開發商品房，只是由于政府讓渡了一部分土地出讓金，迫使成本下降，售價降低，然后或直接出售，或先租后售給購房者。只不過這些購房者需要被確認為“低收入家庭”。而這是唯一可以體現“保障”二字的環節。一經出售，就完全成為商品房大軍的一員，自由交易。更有像無錫這樣的操作，直接將低價商品房以保障房的名義推向市場。一錘子買賣后，地方政府暫時完成了指標。

如果希望政府持有大量完全產權的保障房，循環地、穩定地、長期地出租或出售給被保障對象來使用，那么從目前的中國保障房市場來看，將很難實現。但無論怎樣，我們認為，大力推進低價商品房和保障房入市，解決部分群體的住房問題，仍是值得肯定的方向。即便是用商品房用地來建設先租后售的保障房，政府也確實是付出了巨額土地出讓金為代價。上海市市長韓正在上海“兩會”期間明確提出的“下決心減少對投資拉動的依賴、減少對房地產發展的依賴”，讓市場看到了地方政府堅持轉型的決心。

來源：東方網 編輯：張少虎