持續高漲的投資需求，推動廣州甲級寫字樓售價快速上漲

據全球第三大商業房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第二季度，廣州甲級寫字樓市場無新增供應落成，強勁的市場需求，促使整體空置率較上季度下降5.3個百分點至17.6%。高力國際預期下半年天河區將有七個甲級寫字樓項目落成入市，新增供應面積將近86.3萬平方米，占整體庫存的30%以上。

2011年上半年，廣州甲級寫字樓投資、租賃市場均表現活躍，市場成交火爆。根據房管局統計資料顯示，2011年1-5月廣州市寫字樓網簽成交面積達35.58萬平方米，是去年同期的1.15倍。持續高漲的投資需求及市場在售項目的稀缺推動廣州市甲級寫字樓售價快速上漲。而來自金融、制造、IT及貿易等行業新進駐、擴租及置換辦公室需求，促使甲級寫字樓租金持續上漲，第二季度整體平均租金環比增幅達6.2%。

高力國際研究顯示，2011年第二季度，廣州市無新增甲級寫字樓項目落成，整體空置率較上季度下降5.3個百分點至17.6%，季內凈吸納量在100,000平方米以上。其中天河區平均空置率下降幅度達6.7%；海珠區琶洲區域由于交通、配套等因素限制寫字樓市場消化緩慢，目前該區域平均空置率較高，本季度下跌幅度不大；越秀區則繼續保持平穩下跌態勢。預期天河區將有七個甲級寫字樓項目，包括太古匯、珠江城、高德置地廣場三期、恒大中心等將在下半年落成，為市場新增近86.3萬平方米辦公面積。

本季度對廣州甲級寫字樓的需求主要來自金融、制造、IT及貿易等行業，新進駐、擴租、置換寫字樓等活動帶動廣州甲級寫字樓租賃市場表現活躍。而企業選擇從越秀區搬遷至天河北或珠江新城的趨勢已愈加明顯，天河北-珠江新城區域繼續領跑本季租賃成交，季內大宗租賃成交案例包括：廣州赫基信息科技有限公司租賃中泰國際廣場約2,708平方米，南方電網選擇租賃保利中心約1,856平方米，嘉士伯啤酒（廣東）有限公司廣州分公司簽約租賃高德置地廣場約1,837平方米辦公物業。

高力國際報告指出，2011年第二季度，得益于持續高漲的租賃需求，本季度中心區優質甲級寫字樓業主普遍上調租金定價，市場整體平均租金環比增幅達6.2%，至每月每平方米人民幣147元。由于珠江新城是目前廣州高端寫字樓市場的聚集區域，寫字樓檔次較高，且在硬件設施、可租面積方面能較好地滿足租戶需求，租賃成交主要集中在該區域，其租金水平明顯高于其他區，因此帶動天河區整體租金水平遠高于越秀區和海珠區，本季度達每月每平方米人民幣158元，越秀區、海珠區租金分別為每月每平方米人民幣106元和96元。

高力國際報告還指出，根據國家統計局資料顯示，2011年5月消費者價格指數（CPI）創下自2008年7月以來最高，同比上漲達5.5%，高位運行的通脹壓力促使投資需求持續走高，另一方面，得益于國內經濟的持續穩步增長，企業購買寫字樓作為自用或投資需求亦不斷升溫。本季度廣州甲級寫字樓投資市場氣氛炙熱，盡管無整棟銷售成交，但季末珠江新城富力盈盛廣場、保利克洛維廣場等項目推出發售，其中不乏整層大面積單位成交，拉動整體市場成交量攀升。有限的可售供應與旺盛的投資需求矛盾推動售價的持續上漲，本季度廣州市整體平均售價達人民幣27,522元每平方米，較上季度上漲約5.2%。

高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋表示，2011年上半年，盡管有人民幣升值、通貨膨脹加劇等不利因素影響，新進入廣州的外商投資企業數量和規模仍保持較快增長，為廣州寫字樓市場帶來穩定的租戶來源。另一方面，內資企業仍然占據寫字樓租賃需求的主導地位。廣州市政府總部經濟政策的實施推動及整體寫字樓檔次的提升將吸引越來越多的世界500強、國內知名企業進駐。

展望2011年下半年，廣州市預期將迎來近86.3萬平方米寫字樓新增供應，且均位于天河區。陳厚橋預料下半年市場整體空置率將因此面臨較大的上升壓力，而租金增幅將放緩。相比于天河北-珠江新城寫字樓持續走高的租金壓力，具有傳統商圈優勢且租金相對較低的越秀區對于租金預算、物業檔次要求不高的國內外貿易、IT/高新等企業仍具有較大的吸引力。

來源：中國日報廣東記者站（記者 邱銓林 通訊員 陳淼）編輯：張少虎