在調控“風聲”最緊的2010年，當我們年末盤點銷量之時，不禁要為各地產商所取得的“驕人”成績而咋舌。據業內保守估計，2010年全國商品房銷售額將有望超過5萬億元，達到5.3萬億元左右，同比增長約20%。2010年，全國GDP預計在37萬億元左右，商品房銷售額約占GDP的14%。

房企銷售超計劃

“我們的項目18號開盤，800多套房源已經全部售罄，您若是感興趣，只能關注下一期了。”位于北京房山區的長陽萬科半島家園售樓處工作人員表示。

在剛剛過去的周末，北京樓市再現“日光盤”和徹夜排隊購房現象。12月18日，北京首批兩個納入預售資金監管的樓盤開盤，其中，長陽萬科半島家園均價1.7萬元/平方米，7000多名客戶搶848套房源，當日所有房源被搶購一空，簽約認購金額達12億元。

不僅是北京，全國多個地方樓市也在年末的“收官之戰”中重新出現新房銷售火爆的場面，使原本就銷售喜人的2010年樓市“錦上添花”。

地產龍頭萬科早在月初就宣布，截至今年12月1日的銷售額已經累計達到1000.6億元，提前四年實現了該目標，也成為國內房地產行業第一家年銷售額千億級公司。

除萬科之外的一大批知名房企也紛紛提前超額完成全年銷售目標。今年前11個月，保利地產簽約金額571億元，金地集團累計簽約金額達243億元，恒大地產累計合約銷售額477億元，碧桂園共銷售認購金額為327億元，富力地產累計銷售額280.94億元。

據統計，今年前11個月，萬科、恒大、保利等十大上市房企累計銷售額高達3783億元，八成開發商已提前完成全年的銷售目標。

今年1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，已基本“追平”去年全年商品房4.4萬億元的銷售額。其中，11月當月實現商品房銷售額5285.61億元，同比增長18.56%，環比增長4.14%。

由于統計原因，12月份的銷售額數據環比11月份都有明顯增長。如果回顧過去十年的數據，除了2009年12月的商品房銷售額環比11月的漲幅為79.62%之外，其余九年的環比漲幅均在100%以上。其中，2005年至2008年12月商品房銷售額環比11月漲幅約為100%，2000年至2004年這一比值則超過300%。

如果按照12月環比80%的增幅估計，今年的商品房銷售額將有望超過5萬億元。而北京市去年全年的GDP為12153億元，今年全國商品房銷售額幾乎相當于4個北京的GDP總量。

業內認為，房企銷售額逆市增長，更大程度是由于房價的上漲，大部分房企今年銷售的套數和面積增長速度在下降，但今年的均價明顯高于去年，在價格助推之下，銷售額節節攀升。

除此之外，從銷售數據也不難看出，知名房企銷售額增長更為明顯，呈現“強者恒強”的局面，這跟大地產商及時調整開發策略，以及較強的適應能力有關，也跟企業產品線拉長、布局二三線城市有關。“二三線市場銷售的火爆部分‘對沖’了一線城市成交量的下滑。”業內人士稱。

供地計劃完成不足七成

根據國土部公布的2010年全國住宅用地供應計劃，今年住宅用地供應量高達18.5萬公頃，同比大幅增長138%。

而根據中國指數研究院的數據，截至2010年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供應計劃的約65%。今年供地計劃無法完成已成為定局。

數據顯示，前11個月全國120個城市累計供應住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。其中，11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚，土地利用計劃壓力等多重因素之下，土地供應量有所沖高，達到4318萬平方米，環比增幅15%，預計12月份土地供應量將進一步增加。

但未完成土地計劃并不妨礙土地出讓金的高速增長。截至11月22日，上海、北京、大連、天津等十大城市今年前11個月累計賣地6695億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加。從金額上看，上海和北京均跨入“千億俱樂部”，多個城市的土地收入也創出歷史新高。

眾多知名開發商的拿地熱情不減，今年前11個月，恒大地產新增土地儲備3231萬平方米，增速第一；萬科新增土地儲備2196萬平方米，增速第二；保利地產新增土地面積分別為1502萬平方米，位列第三。

11月份，20家重點企業拿地總面積為1468.45萬平方米，雖然環比下降20%，但拿地總金額達到332.94億元，環比增長11%。

此外，值得注意的是，年末全國各地的土地市場再現瘋狂。12月份以來，廣州、上海等一線城市也好，昆明、武漢、鄭州、青島等二三線城市也罷，單價或總價“地王”頻出，在“地王”的刺激下土地價格也進一步走高。

12月16日，廣州出讓白云新城四塊地，包括一塊商業金融用地，三塊住宅用地。保利地產一日之內斥資35億元拍得其中兩幅住宅用地，也兩度刷新了廣州單價“地王”紀錄，廣州住宅樓面地價也因此首破“兩萬”大關。當日，中海地產以11.7億元、綠地以14.4億元分別奪得其余兩地塊。

據不完全統計，僅12月以來，各大知名房企全國拿地總金額已接近400億元。業內指出，一方面各大房企提前完成本年度銷售任務，現金充裕；另一方面開發企業看好來年，急需擴充項目。

明年庫存壓力大增

經歷2010年的快速擴充土地和新開工項目后，明年開發商的庫存壓力將大增。業內人士指出，大量投資將在明年陸續形成供給，市場過于緊張的供求關系有望緩解。與此同時，一線開發商的經營策略將從追求量上逐步轉到質的增長。

安信證券分析人士指出，由于今年投資在明年將轉化為異常高的供給，全國范圍內將呈現供給推動導致的量升價跌局面。在這個過程中，去庫存速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業采取各種促銷策略。分區域看，二三線城市供給增長更快，意味著明年這些地區市場增長要遠快于一線城市；同時也意味著其存貨壓力更大。

事實上，從目前看，北京等城市的住宅庫存量已經處于較高水平。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至12月20日，北京期房住宅庫存達76909套；現房住宅達32084套，住宅庫存合計達10.9萬套，面積達到1354.35萬平方米。

與此同時，房地產企業明年將要面臨的資金壓力也成為懸在開發商頭頂的利刃。近期，萬科有關人士表示，由于前三季度房企銷售良好，因此現金儲備仍比較豐富。但如果明年繼續執行從嚴的融資政策，開發商會遇到一些資金鏈的問題。

萬科董事會主席王石在接受媒體采訪時表示，萬科正積極考慮前往香港融資，主要覺得香港融資平臺效率較高。他表示，隨著調控深入，預計明年將有部分房企面臨資金和經營壓力，這為萬科提供一些收購兼并的機會，可借機擴大土地儲備。

在提前實現千億的銷售目標后，萬科的經營方向正開始發生悄然轉變，這種轉變也代表一部分發展已經趨于成熟的開發商對于未來樓市的展望。萬科有關人士曾表示，實現千億后必須要靠戰略，所以“明年萬科將追求健康有質量的增長”，具體包括提高產品性價比以滿足客戶需求，給股東更好的回報和產品的創新服務三個層面。

來源：中國證券報-中證網 編輯：鄧京荊