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下半年房價(jià)或?qū)^(qū)域性下調(diào)，一線城市下調(diào)可能性遠(yuǎn)超二三線城市

房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正越繃越緊——存貨大幅增加、現(xiàn)金流巨幅減少、負(fù)債激增、不分紅。據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年很可能逐漸開始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)，一線城市價(jià)格下調(diào)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市。

記者了解到，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深化及對地產(chǎn)信貸嚴(yán)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道急劇變窄，資金鏈持續(xù)趨緊。面對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格的現(xiàn)實(shí)情況，部分房企已開始通過轉(zhuǎn)向海外、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等方式曲線借道融資。

“目前開發(fā)企業(yè)資金面已出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’，由寬松轉(zhuǎn)為緊張。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時說，1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%，增幅較去年同期下降53.2個百分點(diǎn)。他指出，這是自去年1至2月增幅觸頂之后，一年內(nèi)連續(xù)回落。尤其需要關(guān)注的是，開發(fā)商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%——這也是近十年來的均值。如果說開發(fā)商去年并不差錢，降價(jià)的動力不強(qiáng)，那么，目前開發(fā)商整體上已經(jīng)比較差錢，而且未來幾個月資金面還會進(jìn)一步趨緊。

“現(xiàn)在身邊很多的房企已經(jīng)感受到了資金方面的壓力，大家都在絞盡腦汁想辦法解決資金這一難題以便渡過難關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。

數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。此外，萬科、首開股份、華僑城等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產(chǎn)公司主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運(yùn)作項(xiàng)目或是補(bǔ)充流動資金。

Wind的另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)了不同程度的增長，其中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。

在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高。今年以來央行已三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，去年已六次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20%的歷史高位。據(jù)測算，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，大約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元，在連續(xù)多次上調(diào)后，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)證券市場融資總體規(guī)模大幅萎縮。Wind資訊統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元(占房地產(chǎn)資金來源的0.22%，占房地產(chǎn)新增貸款的1.24%)，相比2009年的1210.1億元而言，只占同比12.9%。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。2010年至今內(nèi)地房企在港交易所融資已達(dá)140多億美元。雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本的普遍利率在8%至13%。

2010年全國房地產(chǎn)信托資金發(fā)行總規(guī)模為1921億元，同比增長328%。大型國企和大型上市公司信托產(chǎn)品利率為11%至15%之間，而目前部分中小型房企紛紛通過典當(dāng)行、擔(dān)保公司來進(jìn)行融資，其融資利率多為18%以上——這也被業(yè)內(nèi)稱為“飲鴆止渴”。

面對資金趨緊的現(xiàn)實(shí)情況，記者發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商開始通過轉(zhuǎn)向海外融資、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等方式曲線融資。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，大型房企轉(zhuǎn)向海外融資的趨勢日漸明顯。恒大地產(chǎn)、雅居樂、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)、復(fù)地、華南城、碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場來儲備資金過冬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月份，今年國內(nèi)房企的離岸債務(wù)融資總額已達(dá)280億人民幣，其中，單筆融資金額最高的恒大發(fā)債金額高達(dá)92.5億元人民幣。

清科研究中心近日發(fā)布的報(bào)告則顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，年內(nèi)共有10支基金募集到位18.59億美元。進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且其中多有專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，基金規(guī)模逐步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，與上年房地產(chǎn)基金主要由本土機(jī)構(gòu)募集的情形相比，一季度募集到位的5支房地產(chǎn)基金中，有3支為外資機(jī)構(gòu)管理，單支基金平均募集為2.39億美元，大幅超越本土機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)基金1.22億美元的平均募集規(guī)模。清科研究中心預(yù)計(jì)，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說，從房地產(chǎn)公司年報(bào)可以看出，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流的減少，說明開發(fā)商資金壓力逐漸明顯，這也迫使部分房企通過海外融資等方式曲線融資。他預(yù)計(jì)，下半年很可能逐漸開始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)，一線城市價(jià)格下調(diào)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：馮媛