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另一方面，由于樓市低迷，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，資質(zhì)和管理差的中小開發(fā)商已面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在這種情況下，銀行出于風(fēng)險控制的需要，也將進(jìn)一步縮減房地產(chǎn)信貸。

此外，股市再融資、海外融資、房地產(chǎn)信托等融資渠道也在收窄，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈得到進(jìn)一步遏制。

成交量持續(xù)低迷、資金鏈緊繃，在這種情況下，樓市即將迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，市場供應(yīng)量將大幅增長，開發(fā)商面臨的競爭壓力也在不斷增加，更多開發(fā)商將選擇降價，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

盡管如此，房價過高的局面仍沒有明顯改觀，調(diào)控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認(rèn)為，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松，其原因有三：一是國家為滿足百姓的基本居住需求，必須要遏制投機、投資性的需求；二是目前不少城市的房價仍在高位，與多數(shù)購房者的支付能力不相適應(yīng)；三是今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動，國家也在主動調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。

制度改革開始啟動，推動市場長期平穩(wěn)

8月初，北京首個“限地價競房價”地塊掛牌上市。今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的，然后設(shè)定一個將來銷售的最高房價，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上，誰報的價格低最終誰就拿地。

此前召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要“推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變”。所謂的雙向定價，就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價，現(xiàn)在要控制房價，政府也要有個指導(dǎo)價，結(jié)合市場價，確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作，要有個可控的土地收益和房產(chǎn)價格，才能真正抑制住房價。

本輪調(diào)控開始以來，調(diào)控政策不斷出臺，但關(guān)系到房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展的制度改革卻動作較小。限購和加息壓抑了大量剛性購房需求，這部分處于觀望等待狀態(tài)的剛性需求十分旺盛。由于股市持續(xù)低迷、缺乏其他投資渠道，投資性需求也隨時可能重回樓市。調(diào)控一旦放松，必然面臨房價報復(fù)性反彈。堅持調(diào)控不放松，在執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策的同時，關(guān)鍵是要利用當(dāng)前市場平穩(wěn)的時候，加快啟動制度改革。

最近一段時間，除土地招拍掛制度外，房產(chǎn)稅試點擴大等制度改革消息不斷傳出，讓人們看到市場長期穩(wěn)定的希望。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，行政性的調(diào)控手段只是過渡性的，而房產(chǎn)稅等制度改革才是長期影響房地產(chǎn)的最重要因素。房產(chǎn)稅能夠支持房地產(chǎn)業(yè)長期可持續(xù)健康發(fā)展，壓抑房地產(chǎn)泡沫，使其正面效應(yīng)能更好貢獻(xiàn)于國民經(jīng)濟(jì)全局，同時也是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產(chǎn)調(diào)控要標(biāo)本兼治、收入分配要有效遏制差異擴大，房產(chǎn)稅改革非常必要。

金融改革方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，近年來正得到越來越多的關(guān)注。中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，通過金融創(chuàng)新可以有效推動中國房地產(chǎn)制度的改革。“REITs到了在中國推出的好時機，尤其在租賃型保障房市場，REITs將是生力軍。”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，房地產(chǎn)基金的運作非常值得關(guān)注。“在現(xiàn)階段銀行信貸收緊的局面下，房地產(chǎn)基金的可操作性顯得非常重要。只有加快金融改革，才能讓房地產(chǎn)業(yè)擺脫過度依賴信貸資金、發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)狀。”

朱中一指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入攻堅階段，幾大領(lǐng)域的頂層設(shè)計尤其重要，其中之一是房地產(chǎn)持有稅在評估、普查等環(huán)節(jié)的技術(shù)完善。另外，土地招拍掛制度和中央與地方的事權(quán)、財權(quán)再分配，都將作為中長期的制度進(jìn)行考慮。

來源:人民日報 編輯:孫遲