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上海樓市退房現象漸多 政府稱屬市場行為不干涉
2011-11-07 08:41:06 來源：中國青年報 11月4日上午，上海嘉定龍湖地產酈城售樓處。門口的展示沙盤上看不見樓房模型，只剩兩個燈頭接口，樹木模型七扭八歪，從沙盤上零落的碎屑仍可見被砸過的痕跡，而另一個全景沙盤也被黑色布罩全部遮擋起來。樓房精美裝修的樣板間中，業主在白墻上寫下的“容積率欺詐”、“還我血汗錢”等黑色抗議標語異常扎眼。 售樓處只有兩名售樓人員埋頭坐在前臺，進來了人甚至不會抬眼看，更多的工作人員則是坐在茶水臺前，伴著咖啡機咕咕的煮水聲聊天。 因為團購已經結束，且剩余房源非常有限，售樓處內只有零星的看房者。然而就在半個月前，這里曾經歷了3天人滿為患的購房潮，但緊接而來的是上百名老業主的抗議示威。 上海樓市“金九銀十”儼然已變成“銅九鐵十”，開發商要回籠資金，開始大幅度降價售樓，房屋資訊網站的新開樓盤中，隨手可見“打折中”、“活動”等宣傳字樣，有的樓盤降價幅度高達40%以上。 而這觸動了老業主的神經，“自己血汗錢堆起”的房子貶值了，老業主的“維權”行動開始了。他們要求，“停止降價銷售、退房或者補全差價！” 就在11月2日，龍湖業主代表與龍湖公司代表的談判因談判地點的分歧而告失敗。輿論也沒有支持老業主，許多網友指責他們“阻礙房價下跌”，而記者采訪相關法律人士認為，此種維權缺少法律依據。 但是，在樓市調控之下，業主如何承受市場風險？這是值得討論的問題。 房產商：大幅降價促銷 近期，國十條、房產稅、限購令的調控作用逐漸顯現，從統計數據來看，近3個月以來，上海商品房供應面積仍在增加，但是成交量環比增長卻是零。 打折降價無疑是擴大成交量最快的辦法。中國青年報記者近日走訪發現，在上海，大幅降價的嘉定龍湖地產酈城和綠地集團秋霞坊的部分戶型僅剩頂層以及一二層，房源基本銷售完畢。 龍湖地產在10月19日推出了為期3天的“搶收華東”促銷行動，以搜房網為平臺限時團購上海、杭州3個樓盤1000套房，這其中就有酈城樓盤，房價折算后從1.75萬元/平方米直降到約1.4萬元/平方米。 同樣大幅降價的還有浦東中海御景熙岸，最大降幅每平方米均價下降6000元，而綠地集團秋霞坊，每平方米也下降了4000元之多。除降價之外，近期保利家園部分樓盤被網友曝“變相降價”，通過贈送車庫和免契稅等方式加大優惠幅度。 花費巨款購房的先期業主先是驚愕，后是感到“被開發商欺騙了”。 10月的最后兩個周末里，上述所及的幾個售樓處內，老業主集體示威抗議，要求“開發商給個說法”，停止降價銷售，部分業主要求退房或者補全差價。 龍湖地產售樓處的工作人員當時回應：“我們只能按照合同辦事”，沒有辦法滿足業主要求，“降價這個是沒辦法的，家家都是這樣，而且房價是降了，但好的樓層也都已經被人家(先期業主)挑走了?！?/p> 政府部門：“市場行為，我們不會干涉” 手里攥著房子的老業主，本以為調控下只有地產商和房屋中介在過冬，沒想到第一個過不下去的，竟是自己。 “房子還沒到手，突然幾十萬元就瞬間蒸發了”，以一套90平方米的小戶型為例，上述幾個樓盤，先期業主的房子在降價中至少貶值20萬元，幾大樓盤的老業主認為，開發商為了自己的利益如此促銷，這種降價“是欺詐行為”。 一位不愿透露姓名的維權業主表示：“我們不是阻礙降價，我們也并不是跟新買房的人有任何矛盾，但是開發商不能這樣狠地降價，我們幾乎等于多付了一個首付，利益確實受到損害?！?/p> 優惠措施同樣引起爭議。在保利家園的業主論壇上，老業主認為，“大家都是一樣花了血汗錢購買房子，這(附加優惠條件)對于老業主是極其不公平的?！?/p> 實際上，業主要求退房的緣由并不僅僅只是因為價格縮水。在龍湖地產的業主與開發商交涉時，一名男性業主憤怒地說，“你們合同中沒執行的多了去了。你不要跟我提合同?！睒I主所指的未執行是指開發商對容積率和附近規劃的承諾，一位微博名為“嘉定龍湖業主維權”的龍湖業主透露，維權行動從2011年3月就開始了，他們認為龍湖在容積率上偷換概念，在車位比例和房屋質量上都有瑕疵，此時又大幅降價，所以要求退房。 于是，大幅降價的樓盤售樓處里，就發生了一邊新的購房者排隊搶房，另一邊老業主舉著“抗議欺詐”的橫幅要求退房的景象。然而，無論是退房還是補償的要求，在先期訂立的合同中均沒有相應條款規定，法律依據不充足。 其實，業主抗議降價的事件并不是首次發生。早在2008年，在上海、杭州、武漢等城市發生的萬科業主退房潮中，因為先期的合同條款中沒有降價條款的約定，只能得到萬科“體諒客戶的心情，但是其一切企業行為必須遵循契約原則”的回應。 “早期業主利益顯然遭受了損失，但是業主的損失與開發商降價的行為之間是否具有民法上所說的因果關系，是值得商榷的。”復旦大學法學院的段厚省教授解釋，從法律依據上，業主在與開發商簽訂書面的且經法定程序備案的購房合同時，雙方都應當被推定為“理性人”，有著預測并承擔商業風險的能力，這個風險就包括房屋價格或者交換價值下降的風險。 中國青年報記者致電上海市嘉定區房屋和土地管理局，得到了同樣的答案，其科室工作人員表示：“開發商的降價屬于商業行為，只有當其房價上漲超過20%時，我們才會加以限制，而對下降的限制還沒有接到上級相關規定的通知，所以目前調查認為，嘉定的這兩個樓盤沒有違規操作，市場行為，我們不會干涉?！?/p> 而在10月27日舉行的上海市政府例行新聞發布會上，上海市政府新聞發言人徐威也表示，根據國家有關價格管理的法律法規，商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定，同時，房地產企業也應該按照規定實行“一套一標”，明碼標價，接受監管。如果雙方當事人發生矛盾糾紛，應當根據約定協商解決，如果協商不成，可以通過司法途徑解決?！跋嚓P職能部門將依法加強監管，對違反商品房價格管理規定的行為將予以查處，維護當事人的合法權益?！?/p> 法律專家：目前處于經濟理性回歸時期 業主到底是否應該承擔房屋貶值的風險，從事民商法研究的復旦大學法學院教授段匡認為，目前處于經濟理性回歸的時期，當事人應以理性來考慮自身的利益和責任問題。 “因為當房價上漲時，開發商并沒有權利要求合同解除，讓業主按照新的價格買入，那么同樣的邏輯，業主難以擁有要求補償差價的權利?！倍慰锝忉?，當時高價買入的人一定也是綜合了各方面的條件，認為劃算才會購買。而今天買的人認為，這個房價到底了，但事實上，同樣存在房價是否還會下跌這個問題，這本質上是每一個人自身的判斷力決定的。 不過，段匡認為如果開發商存在勸誘引導或者欺騙等違規問題，在業主進行舉證后，是完全可以要求補償的。 最近，上海市市長韓正對于上海進一步落實中央的房市調控政策表示了決心，“下一步我們的態度是堅決的，會堅決落實中央政策的宏觀調控措施?！?/p> 調控加力，開發商是否能夠無限制的降價，有分析人士指出，開發商為了回籠資金大幅降價，事實上給老業主、周邊的房產商以及二手房市場都帶來了影響。 中國青年報記者調查了位于上海市運光路的房產中介一條街發現，近來規模較小的房產中介多是兩至三個月沒有二手房成交，運營成本主要靠一些租房的手續費支撐。 “大大小小的房產中介都關了多少家了，我也開始考慮要不要關門了”，上海華一房產經理黃建告訴記者，當下無法成交的主要原因在于買方都在觀望等待下降，而二手房房主價格上還不愿意松口。 “我國樓市的價格波動，政府在其中發揮了巨大的作用。這種政策上的風險對于業主來說是不公平的，這要依循涉及政府政策的法律來尋求救濟?！倍魏袷〗o出了一個更大的討論空間。 業主作為經濟理性人，在市場行為中確實應該承擔責任，但是風險承擔體系仍有完善的必要。中國社科院社會學研究員唐鈞教授近日在一場有關城市住房政策研究的講座中指出：“政府的房價調控有可能會導致‘負資產問題’，也就是業主在房價下降后仍然需要按照原有的高價進行按揭償還，這會引發很多問題，需要靠總體的住房政策進行調節和保障?！?/p> 段厚省說：“我們可以討論，因不可預測的政策而遭受損失，在此情況下是否可以主張向政府求償的問題?！?/p> 而對于購房者，段厚省告誡說，“如何減少損失，還是要靠市民的理性判斷，不要追漲，也不要追跌，以理性平和以及必需的原則來做出購房決定。法律很難滿足每一個人在每一個時候的要求，只能實現一種大致的公平?！?/p> 來源：中國青年報 編輯：馬原
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