十大城市首現同比下跌，新一輪降價潮呼之欲出

中國指數研究院1日公布的數據顯示，1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價格環比出現五連跌。更加值得關注的是，北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，在中央政府表態將繼續維持樓市調控的背景下，今年樓市開局冷清，無論是商品住宅還是土地成交均陷入冰點，在庫存、資金等多重壓力的共同夾擊下，樓市新一輪“降價潮”呼之欲出。

開局

房價下行探底

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1 .16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內。

1月有22個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數比上月增加2個。其中，蕪湖下跌5 .68%；寧波、重慶(主城區)、無錫等16個城市跌幅介于1%至5%之間，另外5個城市跌幅在1%以內。

另據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，環比上月下跌0.15%。具體來看，僅深圳、重慶(主城區)兩個城市略有上漲；其余8個城市均環比下跌，其中，武漢 、廣 州 跌 幅 較 大 ，分 別 下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。

同比來看，十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。其中，上海跌幅最小為0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之間；重慶(主城區)跌幅最大，為4.06%。其余4個城市同比上漲，北京同比上漲0.71%；武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。

中國指數研究院分析認為，2012年1月，恰逢元旦和春節兩個假期，房地產市場迎來傳統淡季，開發企業推盤熱情降低，但由于庫存不斷攀升，宏觀調控環境仍不放松，降價仍是多數企業的理性選擇。據1月調查數據顯示，盡管百城價格環比跌幅略有縮小，但多數城市降價項目逐漸增多。從區域來看，降價仍以供應量較大的遠郊區縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優惠力度或將成為趨勢。

鏈家地產首席分析師張月認為，2012年初買賣雙方的觀望情緒更加濃厚，預計今年初期的淡季會有所延長，而迫于庫存和銷售壓力，開發商低價跑量的可能性增加，房價有望進一步下行。

慘淡

資金鏈深度承壓，開發商集體缺錢

房價加速下行和樓市成交量持續低迷息息相關。當前，北京、上海等一線城市樓市仍處于“嚴寒期”。來自數家統計機構的數據顯示，2012年1月上海新房成交1783套、21.3萬平方米，環比回落62.7%、63.3%，同比分別下降79.8%、79.7%；供應面積為10.4萬平方米，環比下降89 .5%、同比下降80.4%；2012年1月上海市新房供銷水平皆為近六年新低。

另據亞豪機構統計顯示，1月，北京市共成交期房住宅4016套，成交面積36.57萬平方米，環比上月分別下降69.7%、69.4%；現房住宅共成交457套，成交面積5.52萬平方米，環比上月分別下降76.1%、73.1%。期房與現房共成交4473套，成交面積42.09萬平方米 ，環 比 上 月 成 交 套 數 減 少了70.5%，成交面積下降了70%，同比去年同期，成交套數、面積分別減少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年來新低。

與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續高企。截至2011年12月底，中原監測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。

銷售受阻、庫存激增正令房地產開發商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴重匱乏的企業開始加速以股權和項目換取現金。北京中原市場研究部統計數據顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規模(交易額超千萬)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規模上漲了120%。

中原地產分析稱，貸款難度大，銷售萎縮，已經使得大部分企業出現了資金難題，不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產實屬不得已的“斷腕”求生。

中原地產市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，目前全國性的信貸依然呈現緊縮。特別是在大部分城市銷售萎縮、庫存積壓的情況下，開發商再面臨融資渠道收窄的影響將越來越大。

“開發商現在是集體缺錢”，北京理工大學管理與經濟學院教授、房地產研究所所長周畢文告訴《經濟參考報》記者，“自元旦以來，開發商資金鏈已經開始明顯緊張。這種情況在去年12月上半月還不明顯，之后隨著歲末年終房地產市場整體銷售情況的不景氣，資金開始普遍吃緊。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，目前開發商的開發貸款已經萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地產開發企業的融資環境難以全面向好；另一方面，房地產開發企業的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內房地產市場持悲觀態度，在今年難以大幅增加。他預計，2012年的資金來源不容樂觀，估計只會有8%左右的增幅。

預判

樓市醞釀新一輪降價潮

1月31日召開的國務院第六次全體會議強調，鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

周畢文說，國務院再一次強調堅持基本調控政策不動搖，這是一個非常明確的方向，說明限購要持續一段時間。“在這段時間，對開發商而言并沒有別的出路，降價促銷是唯一的選擇。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉持同樣觀點，他認為政策對開發企業融資環節近期內仍不會放松“所以加快銷售回款仍然是開發企業補充現金流的迫切需要。”

根據偉業我愛我家市場研究院針對北京市場的數據統計，2012年1月份北京一手住宅網簽量僅為4475套，與去年12月份的網簽量相比大幅下跌了71%，與去年1月份同期的網簽量相比大幅下跌了61%。

價格方面，1月份北京純商品住宅成交均價為18300元/平方米，環比去年12月份的均價下跌了19%，與去年同期成交均價相比則下跌了21%，為近兩年以來月度環比最大降幅。

“市場仍然普遍存在著買漲不買跌的心理，所以開發商現在很尷尬，降價不一定賣得出去，但不降肯定是死。”周畢文說，“對消費者而言，春節前后則是最好的出手時機。”

中原地產則分析認為，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經是大概率事件，特別是信貸繼續偏緊已成定局。在大形勢下，預計2012年對大部分開發商來說，出售部分項目或者股權的交易將會非常普遍，預計規模股權交易全年很可能突破千億，而房地產股權及資產全部交易額很可能突破3000億。

“預期在6至12個月內房價還可能有10%至20%的下調，而且一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執行力度上，在房價下調過程中也會明顯影響全國。”張大偉分析說，一線樓市拐點已經明確，房價下調可能繼續加速。

楊紅旭認為，2011年9至10月全國房價出現拐點后，至今仍在下跌通道中。在中央一再堅持房地產調控政策不放松的背景下，政策面上半年不會出現松動，而這對房地產開發商的信心無疑是一次重大打擊。為了加快回籠資金，不少開發企業都將加入降價促銷陣營。他預計，價格下跌的持續時間將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調整。

來源：經濟參考報 編輯：于姝楠