日前，最高法院公布《〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋（三）》征求意見稿規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)。該法規(guī)若能實(shí)施，消費(fèi)者先領(lǐng)取結(jié)婚證后買房的現(xiàn)象將會增多；由于婚前個人貸款購房也算作婚后家庭房產(chǎn)，家庭再次置業(yè)將按照二套房貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，那么二套房衡量仍然值得商榷。

婚前已購房產(chǎn)：

銀行規(guī)定房產(chǎn)在還貸期間，不可以進(jìn)行房產(chǎn)變更或者增名

據(jù)了解，30%的年輕人希望結(jié)婚時將婚前一方房產(chǎn)變更為夫妻兩人共有。但是在實(shí)際執(zhí)行中，如果房產(chǎn)還處在抵押還貸期，銀行一般不同意房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更或者增名等要求，而是必須要將房貸還清之后，產(chǎn)權(quán)人才能將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更或者增名。例如，小王于2008年購置了一套房產(chǎn)，當(dāng)時房產(chǎn)是個人名下所有。小王與女友計劃于2011年結(jié)婚，經(jīng)了解，由于房產(chǎn)在2008年是小王一人與銀行達(dá)成貸款協(xié)議，現(xiàn)在如果將女友增加為房產(chǎn)共有人，幾乎是不可能的。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為，第一，對于已經(jīng)貸款買房的消費(fèi)者來講，通常還貸期超過10年，甚至更長，那么消費(fèi)者在沒有還清房貸前不可以進(jìn)行房產(chǎn)的增名或者變更。新規(guī)定如果實(shí)施，如果一方要求將房產(chǎn)更名為夫妻共有財產(chǎn)，那么可能會有部分消費(fèi)者選擇提前還款，各家銀行提前還款的規(guī)定是不一樣的。例如，光大銀行（601818）規(guī)定“正常還款1個月后可申請?zhí)崆斑€款”，而中信銀行（601998）則是“1年內(nèi)不允許提前還款”。消費(fèi)者需要對貸款銀行的規(guī)定作詳細(xì)了解。

婚前現(xiàn)購房產(chǎn)：

對房產(chǎn)有共有產(chǎn)權(quán)要求的消費(fèi)者均“先結(jié)后買”，今后這種趨勢更明顯

小張與小李也遇到房產(chǎn)問題，二人還沒有結(jié)婚，但是打算共同買房，雖然湊夠了首付，但是在申請房貸時沒有通過。從銀行現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定來看，對于沒有結(jié)婚的男女朋友，如果想通過銀行共同貸款購房，是無法申請到貸款的。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月人為，意見稿中提到“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)。”這可能讓對房產(chǎn)共有權(quán)有要求的消費(fèi)者選擇先結(jié)婚后買房，從而將置業(yè)計劃推遲，這種趨勢將更加明顯。

婚前個人貸款購房：

仍算婚后家庭購房，二套房標(biāo)準(zhǔn)需考量

即使是婚前個人名下房產(chǎn)，婚后家庭如果再置業(yè)，將作為第二套房產(chǎn)看待。由于第二套房是按照家庭為單位來認(rèn)定，在具體執(zhí)行中，只要是組建家庭后，家庭中成員名下有房產(chǎn)，若再次買房，按照第二套房產(chǎn)執(zhí)行房貸。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)前60%初次購房的年輕人有5年內(nèi)再次置業(yè)的計劃。張月認(rèn)為，在實(shí)際執(zhí)行中由于將婚前一方購房算作家庭購房，而組建家庭后再次購房執(zhí)行二套房產(chǎn)政策，但是如果“婚前購房屬個人財產(chǎn)”開始實(shí)施，那么二套房該如何衡量標(biāo)準(zhǔn)仍需考量。

來源:中國證劵報 編輯:孫遲