中國日報網(wǎng)環(huán)球在線消息：向上還是向下？２００８年的樓市走向牽動著市場神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求、成本、購買力和預(yù)期已產(chǎn)生重大影響。

倘若“市場的歸市場、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn)，“雙緊”政策（緊縮銀根、地根）和保障政策能不折不扣地執(zhí)行，２００８年房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行或可期待：供求趨于平衡、結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走向平穩(wěn)，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。

國家發(fā)展和改革委員會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，２００７年１２月全國７０個大中城市新建商品住房售價同比上漲１１．４％，環(huán)比上漲０．３％。至此，２００７年全年房價軌跡已完整、清晰地呈現(xiàn)：從一個高位走向另一個高位。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有效供給不足和資金推動二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速，前期觀望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動性過剩背景下，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢者買房置業(yè)，而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市追漲。

２００８年，在宏觀政策面有所調(diào)整的情況下，又有哪些關(guān)鍵性因素對樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。

·緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需？

１月上旬，央行２００８年工作會議強(qiáng)調(diào)，將實(shí)行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴(yán)格控制信貸。這是２００８年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快演變?yōu)檫^熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應(yīng)有之意。

市場反映，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，銀行收縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行２００８年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個人貸款比例卻都有增無減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開年第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額即已告罄。而國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開發(fā)－周轉(zhuǎn)－再開發(fā)”的模式，開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于大多數(shù)房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經(jīng)或即將從資本市場融資的房地產(chǎn)公司還為數(shù)不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門檻在明顯提高。２００８年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來源——信貸和上市，都面臨嚴(yán)峻的形勢。

上海獨(dú)立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會帶來商品住房投資減少，從而導(dǎo)致供給可能也會減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過，２００７年前１０個月，全國住宅施工面積和新開工面積同比增長２４％左右，略高于２００６年水平，尤其新開工面積的增速提升幅度較大。這意味著２００８年我國住宅供應(yīng)將有所改善，竣工面積增速會明顯高于２００７年，供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應(yīng)仍然相對不足，譬如北京、上海，２００７年前１０個月新開工面積均比上年同期下降一成以上，２００８年上半年新增供應(yīng)會減少。

另一方面，信貸緊縮會抑制投機(jī)，并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲，更重要的是，對抑制地價狂飆大有裨益。“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。信貸收緊，開發(fā)企業(yè)手里的錢少了，土地出讓競價或?qū)⒉辉俸蕾€。一旦面粉的成本低了，面包的價格也就有了相應(yīng)回旋的空間。