繼監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》不久后，證監(jiān)會(huì)副主席莊心一在11月25日接受媒體采訪中表示，房企重組已暫停，房企重組需國土部出具意見方可。事尤為已，有媒體11月26日?qǐng)?bào)道中稱，近日監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)再融資申請(qǐng)，預(yù)計(jì)房企再融資申請(qǐng)可能暫停。
可以說，自9?29樓市新政以來，政策再一次密集“出動(dòng)”。此次雖非針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但是結(jié)合央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率和上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)內(nèi)已開始進(jìn)一步關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)。
為此，11月29日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪長江證券(000783,股吧)分析師蘇雪晶。但蘇雪晶認(rèn)為近期房企資金情況并不像外界傳言那般糟糕，相反，其資產(chǎn)負(fù)債比仍舊處于安全區(qū)位。而談及央行從緊貨幣政策對(duì)房企的影響時(shí)，他亦持樂觀態(tài)度。
發(fā)行規(guī)模前5名信托被“叫停”
用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月份集合信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行1575個(gè)，發(fā)行規(guī)模為2880.29億元。其中投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品共計(jì)459個(gè)，發(fā)行規(guī)模已逾1500億，占比集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總量52.09%。由此可見，投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品，無論在發(fā)行數(shù)量上還是發(fā)行規(guī)模上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域。
另外，投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品的平均年收益率也高于整體平均水平，不斷創(chuàng)新高。而很多信托資金是通過購買股權(quán)或是債權(quán)的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。用益信托相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，“今年以來信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的方式中，規(guī)模占比最大的為股權(quán)投資類，占總規(guī)模的39.83%，而權(quán)益投資類占比也高達(dá)20.97%”。
據(jù)公開資料，6-10月份期間，就有37家上市房企以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓的形式，或是由信托公司收購債權(quán)、發(fā)行信托產(chǎn)品等方式進(jìn)行融資。新華信托更是“創(chuàng)新性”的發(fā)行一種帶有“購房折扣權(quán)”的信托產(chǎn)品，據(jù)說這種帶有購房折扣權(quán)的信托產(chǎn)品，目前僅此一家。
而最近一周的信托計(jì)劃中，浙江廣廈將于華奧國際信托發(fā)行一只17.46億元的集合信托產(chǎn)品，南國置業(yè)(002305,股吧)與新城B股則在11月24日信托發(fā)行通過。
不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，鑒于目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投向于具體的項(xiàng)目。而若在政策調(diào)控下引致開發(fā)商資金鏈斷裂，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)信托計(jì)劃虧損，重則將風(fēng)險(xiǎn)波及到整個(gè)行業(yè)。因此，監(jiān)管部門下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示通知》。
另外，有報(bào)道指出平安、中融、中信、中誠和新華五家信托公司已經(jīng)集體暫停房地產(chǎn)信托。截至11月18日，用益信托數(shù)據(jù)顯示，54家信托公司中，中融信托無論是發(fā)行集合信托產(chǎn)品的數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模都位居首位，其發(fā)行數(shù)量是168個(gè)，發(fā)行規(guī)模高達(dá)308.82億元，而中信的發(fā)行數(shù)量是100個(gè)，規(guī)模達(dá)313.16億元、中誠發(fā)行數(shù)量39個(gè)，規(guī)模是187.27億元、平安和新化兩家的發(fā)行數(shù)量分別是86個(gè)和57個(gè)，發(fā)行規(guī)模分別是180.09億元和129.68億元。
中郵證券地產(chǎn)分析師在11月29日接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)指出，集合信托產(chǎn)品投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總值的比例并不高，僅高于外資利用水平，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，約為外資利用總額的2倍。不過，鑒于9?29新政以來，外資和信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)的總量一直大幅增長，成為緩解開發(fā)商資金壓力的渠道之一。如今，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)若真是被“叫停”，對(duì)開發(fā)商的影響亦不能小覷。
房企融資渠道遭“圍追堵截”
房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，一大部分來自于國內(nèi)貸款，另外兩大塊則是自籌資金、定金及預(yù)付款。而9?29樓市新政后，部分地區(qū)如北京、廣州對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行嚴(yán)加監(jiān)管。而且房企對(duì)預(yù)收款的使用也受到一定的限制，但政策實(shí)施效率如何，目前還尚未可知。
2009年至今，19家ST公司發(fā)布重組預(yù)案，擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。以ST東源為代表的6家公司本已通過監(jiān)管部門有條件通過，卻因?yàn)闀r(shí)機(jī)不對(duì)而遲遲未獲正式核準(zhǔn)文件。11月25日，證監(jiān)會(huì)副主席莊心一在接受媒體采訪時(shí)表示房企重組需國土部出具意見方可，更使得調(diào)控政策成為懸在ST企業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。
而近幾個(gè)月來，絕大多家上市房企定向增發(fā)方案未獲通過，或是取消，或是延遲、修改定向增發(fā)方案以待時(shí)機(jī)好轉(zhuǎn)。更有報(bào)道稱，近日監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)再融資申請(qǐng)，預(yù)計(jì)房企再融資申請(qǐng)可能暫停。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2009年以來擬定向增發(fā)房企約有57家，4家獲批、21家停止實(shí)施或未通過，另有32家定向增發(fā)方案處于膠著狀態(tài)。有報(bào)道稱，因再融資受阻將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資缺口累計(jì)超過1000億元。
股票市場融資遭遇“滑鐵盧”之余，銀行信貸持續(xù)收緊進(jìn)一步影響市場對(duì)房企資金鏈的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天內(nèi)連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率――雖非針對(duì)房地產(chǎn)市場，但已再一次發(fā)起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的沖擊。有業(yè)內(nèi)人士指出，央行從緊的貨幣政策將從供給和需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行影響。
不過，長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時(shí)表示，目前開發(fā)商現(xiàn)金流還處于比較好的狀態(tài)，“到年底也沒有問題”。而明年央行政策將適度從緊，但不太可能收縮到嚴(yán)重的程度，蘇雪晶認(rèn)為“明年貨幣投放量的看法，不是特別悲觀”。
在蘇雪晶看來，通脹預(yù)期是存在于樓市中的最大問題。只要通脹預(yù)期還在，就會(huì)有人購買住房以期獲得保值增值的機(jī)會(huì)。而這一預(yù)期不改變的話，一旦調(diào)控政策有所放松，房價(jià)仍舊因?yàn)榇祟愋枨蟮拇嬖诙路磸棥Ｒ虼耍邔?duì)房市的影響只是短期，效果也有限。而另一方面，開發(fā)商還在土地市場積極拿地，所以也可看出房企此時(shí)還未受到“致命”打擊。
對(duì)于明年房市的預(yù)期，蘇雪晶認(rèn)為政策產(chǎn)生效果的可能性較大。一方面明年住房供給較為豐富，而房企面對(duì)政策資金雙重壓力，將會(huì)加快推盤，但不會(huì)如想象中那般“激進(jìn)”。
