萬科A（000002）13日公布2011年年度報告，公司實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%；實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。公司全面攤薄的凈資產收益率為18.2%；全年實現銷售金額1215.4億元，同比增長12.4%，繼2010年后再破千億元。
萬科總裁郁亮表示，公司自2008年以來向“質量效益型增長”轉變的努力已見成效。隨著房地產行業進入“下半場”，公司未來將更加專注于提升增長的質量和效益。不過，公司也預計，未來一段時期的結算毛利率和凈利率相對于2011年將有所下降。
毛利率或下降
萬科表示，受限購等一系列調控政策的影響，2011年房地產市場成交明顯放緩。特別是2011年下半年，成交放緩的趨勢更加顯著。但公司仍然實現銷售金額1215.4億元，同比增長12.4%，第二次成為行業內唯一住宅年度銷售過千億的公司。
已進入的54個城市中，萬科在25個城市的銷售業績名列當地市場前三甲。其中，在深圳、東莞、佛山、天津、沈陽、長春、鞍山、青島、鎮江、無錫、武漢等11個城市排名第一。萬科旗下銷售額在50億元以上的一線公司數量也由2010年的8家增加至13家。
2011年，萬科產品結構依然延續了以中小戶型普通商品房為主的特征。所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達到88%。萬科董事會秘書譚華杰表示，以中小戶型和裝修房為主的產品結構符合市場需求和政策方向，更容易受到自住型購房者的青睞。未來公司仍將繼續堅持這一產品定位。
譚華杰表示，2011年下半年后，市場景氣度下滑，企業打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免的受到影響。預計未來一段時期，公司的結算毛利率和凈利率相對于2011年將有所下降。
堅持謹慎投資
2011年，萬科實現新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米增長9.0%。譚華杰介紹，這主要是由于公司部分2011年新獲取的項目在年內開工。
在項目發展方面，萬科仍然保持了相對審慎的態度。2011年新增加開發項目52個，按萬科權益計算規劃建筑面積約922萬平方米，平均樓面地價約2707元/平方米。此外，公司還參與城市更新改造類項目6個。根據當前規劃條件，相關項目的萬科權益計算規劃建筑面積約227萬平方米，預計平均樓面綜合改造成本和地價約2010元/平方米。譚華杰表示，未來一年，公司會在穩健經營的基礎上，關注土地市場可能出現的調整，但總體而言，在拓展新項目方面會更加嚴格。
近期，有關萬科產品質量的新聞受到了廣泛關注。在發布年報之際，萬科特別表示，“質量第一的原則高于其他任何策略考慮”。郁亮坦言，房屋裝修交付會增加質量控制節點，這意味著工程管理的復雜性會上升。但他同時強調，萬科不會因此而放棄裝修房戰略，“裝修交付不僅符合節能環保的方向，也為客戶節約了大量時間和精力。由企業進行規模化的裝修施工，無論從成本還是品質上，相對于客戶各自裝修，具有明顯的優勢。”郁亮還表示，公司將積極推進綠色和工業化戰略。2011年萬科工業化項目全年開工272萬平方米，比2010年增長超過一倍。綠色三星住宅268.4萬平方米，占全國總量的50.7%。
