樓市新觀察
溫家寶：逐步建立住房交易 保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制
15號，國務(wù)院總理溫家寶強調(diào)說，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究。一項是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；另一項是完善有利于調(diào)節(jié)收入分配的稅收制度，增強財政在調(diào)節(jié)收入分配中的作用。
這當(dāng)中再次提到，逐步建立住房交易和保有環(huán)節(jié)的稅制，顯然是調(diào)控基調(diào)的延續(xù)。說到樓市啊，近來關(guān)于海南房地產(chǎn)泡沫或?qū)⑵茰绲脑掝}引起了廣泛的關(guān)注。有報道援引一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的房產(chǎn)合計潛在供應(yīng)量約1億平方米，需要10年以上才能消化。但1月8日，海南省住建廳有關(guān)人士澄清說，目前海南樓市實際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米，而非市場機構(gòu)統(tǒng)計的上億平方米，海南房地產(chǎn)市場運行良好，并未存在崩盤及泡沫危機。那么，這海南的樓市到底是有泡沫還是運行良好？我們記者特地到海南三亞做了實地調(diào)查。
在海南三亞街頭，到處都可看到打出銷售標(biāo)語的各類樓盤，“全海景大師級樣板 配送百萬保時捷”“70萬起拎包入住三亞心”“總價56萬起 新春入住海景房”等等。有“東方迪拜”之稱的鳳凰島曾被認為是海南樓市的標(biāo)桿，高端戶型的價格曾達到過13萬一平米，這樣的價格不但在海南屬創(chuàng)紀(jì)錄，在全國也屬罕見。那么現(xiàn)在的價格是多少呢？
記者致電海南鳳凰島樓盤客服說，我想預(yù)約一下鳳凰島看房。對方說，不好意思 今天下午預(yù)約滿了，改在明天吧。
記者問：滿了？這么火爆你們這？對方說，現(xiàn)在旺季人稍微多一些。
記者問：均價多少錢一平方米？對方答：現(xiàn)在均價在八萬到八萬五之間，現(xiàn)在有九六折。
雖然旺季看房的人挺多，但是如今的鳳凰島卻已是八萬五千元一平了。這是新房的價格，二手房的價格又怎樣呢？
三亞某房屋中介客戶經(jīng)理 金先生說，(鳳凰島)投資回報率很低，高峰期到現(xiàn)在來說最起碼降了一半。記者問：看你們有沒有便宜一點的戶型。對方說，現(xiàn)在有個四萬三的，真的有一套。
附近的地產(chǎn)中介也介紹說，已經(jīng)有業(yè)主低于購買價拋售鳳凰島房子，但沒人敢接手。
三亞某房屋中介客戶經(jīng)理 金先生說，有位業(yè)主三天兩頭給我打電話叫我代推(三亞鳳凰島)那房子，價格又高，實話實說，賣不動的，買了以后很燙手的。
在鳳凰島附近的地產(chǎn)中介記者了解到，目前已經(jīng)有數(shù)套鳳凰島的房源在對外掛牌出售，一套鳳凰島22樓的70平米的豪裝無敵海景公寓，業(yè)主承諾包更名費，去除更名費后這套二手房單價每平方米5.8萬元。實際上，鳳凰島的今昔很可能只是冰山一角，了解海南樓市的業(yè)內(nèi)人士說，從2009年下半年到2011年初在海南樓市高潮時進去的投資客，目前大多數(shù)人已深度套牢。
三亞開發(fā)商紛紛打折出貨
從價格看，海南豪宅市場的降溫是非常明顯的，而投資客們之所以高位被套，恰恰是因為2010年1月份，海南開發(fā)國際旅游島獲批，引發(fā)了市場大加想象，紛紛追加在這里的投資。我們現(xiàn)在看到的就是2010年內(nèi)地投資客蜂擁進入海南，搶購房子的場景。其結(jié)果我們已經(jīng)看到了，作為海南樓市風(fēng)向標(biāo)的鳳凰島早已是今非昔比，那么海南其它樓盤的銷售情況又如何呢？
在海南三亞這家樓盤的入門處，記者看到，其2011年初、面積為56平米的簡裝房，已從99萬元降到了88萬元。 龍頭企業(yè)萬科在三亞也有兩個項目在售，今年一月也拿出八折的折扣銷售。
萬科三亞項目銷售人員說，像公寓的話，就一個小高層的話就兩萬塊錢的一個均價。
記者問：那優(yōu)惠活動呢？對方說，這是一個折扣價哦，我們現(xiàn)在打八折，大概是在那個兩萬三四左右。
記者繼續(xù)問：這個時候才開始做折扣的？對方說，因為我們現(xiàn)在是今年的話是剛剛開始，
所以有一定的(折扣)，像去年的話我們都沒有出過折扣，去年年底就2012年底的時候，十二月份的話我們都不會有什么活動有什么折扣。
另一家三亞本地最大的地產(chǎn)公司，也意識到了市場的變化及時調(diào)整售價。
海南鴻洲置業(yè)營銷總經(jīng)理 曹志剛說，這個國際旅游島那個階段呢，樓市價格有一個暴漲，那個時候我們的產(chǎn)品價格呢，就像我們同區(qū)域的是到三萬七到四萬七之間，毛坯房均價，那么經(jīng)過這兩年的宏觀調(diào)控和，房地產(chǎn)市場的自我調(diào)控，現(xiàn)在我們基本上在原來的價格上呢，打到了六折到七折，就現(xiàn)在的產(chǎn)品基本上在兩萬五到三萬之間的，單價毛坯單價，那么用這個價格出來以后呢基本上，泡沫被擠掉了。
記者在三亞采訪時注意到，與兩年前海南熱炒旅游島概念、滿大街都是內(nèi)地買房者的景象比起來，眼下不僅看房的人少，能成交的人更少。開發(fā)商自己也在做最差的準(zhǔn)備。
海南鴻洲置業(yè)營銷總經(jīng)理 曹志剛說，目前價格可能還會進一步有一個往下的趨勢，但是量在放大，所以目前整體的趨勢是這么一個趨勢。
記者問：那這個價格有往下走的趨勢對于你們是不是也有很大壓力，我們已經(jīng)提前降價了，就是我們根據(jù)目前的市場情況，和我們所處的地段情況，已經(jīng)是把它做到底位了，那么有些地段沒有我們這么好的地段，
他可能會作出就是可能更大程度的降價。
記者從當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商人士處了解到，在三亞、海口等地，都有一些樓盤從2010年至今都沒賣完，雖然價格一度上漲，但大多數(shù)已經(jīng)回到起點，甚至跌破起始售價。
途家海南分公司CEO 羅軍說，消費者越來越客觀越來越清晰了，所以說他們出手不像以前一樣，一看到海一激動就想買房子了，開發(fā)起來畢竟資金要滾起來，國家調(diào)控這么多時間，然后購房者又成熟了，所以他在短期內(nèi)必須要把這個房子出手出去，如果不出去的話呢，那么對他的資金形成壓力。
不管存量有多少 新盤依舊沒完沒了
這次海南樓市泡沫之爭，其焦點是，海南的存量房到底有多少？現(xiàn)有的存量房要多長時間才能消化掉？
羅軍是海南一家房屋代理機構(gòu)的負責(zé)人，近來正忙于代理開發(fā)商的存量房業(yè)務(wù)，據(jù)他掌握的數(shù)據(jù)，未來海南的存量房不下百萬套。如果每套房一百平米，總量就是一億平米。
途家海南分公司CEO 羅軍說，海南去年算的(話)，五年內(nèi)的新房次新房，沉淀在市場上的就說不管是賣出去的，還是在賣的，大概四十萬套，未來五年內(nèi)的新房次新房，是六十萬套，所以說是有一百萬套，一百萬套房在市場上，可能現(xiàn)在數(shù)據(jù)隨著項目增加更多，可能越來越多了因為我們?nèi)ツ暝缧r候統(tǒng)計的，沒把去年拿地的開的(不確定)統(tǒng)計進去，肯定能超過一百萬套，所以這個量是非常恐怖的量。
盡管如此，更多的新樓盤還在扎堆的推出。記者走訪了海南三亞的多家樓盤展示中心，其中一家居然同時有九個樓盤在售。
中信地產(chǎn)銷售人員表示，有九個盤，就是今年在售的，在海南的整體的全部有九個。
海南鴻洲置業(yè)營銷總經(jīng)理 曹志剛說，近期的像三亞上市的近期開盤產(chǎn)品，達到二十多個，就是供應(yīng)量在短期內(nèi)會有一個井噴，那么一方面是因為海南島有一個淡季和旺季，旺季的銷售呢，是整個全年銷售最黃金時間，所以推盤的事件會集中在現(xiàn)在，第二個呢就是這個前期拿地的產(chǎn)品，目前仍在逐步推出，所以這個量呢整體放大。
海南當(dāng)?shù)匾患覚C構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，庫存量最少的三亞仍需要兩年消化庫存，海口則需要50個月左右，也就是六年才能消化。
