房產(chǎn)股漲勢(shì)洶涌

2012年堪稱美國房產(chǎn)股的豐收年。去年全年安碩道瓊斯美國住房建筑商交易所交易基金(ITB)上漲70%，成為美國表現(xiàn)最好的交易所交易基金（ETF），SPDR住房建筑商交易所交易基金（XHB）過去一年上漲53.14%，同樣是基金中的佼佼者。

在統(tǒng)計(jì)范圍更廣的標(biāo)普1500指數(shù)住房建筑商板塊的11只成分股中，去年有6只股票漲幅超過100%，其中普爾特集團(tuán)（PHM）位居榜首，漲幅高達(dá)178.53%，M/I家居（MHO）上漲176.33%，羅蘭集團(tuán)（RYL）上漲127.84%，KB家居（KBH）上漲128.32%，標(biāo)準(zhǔn)太平洋（SPF）上漲134.82%，MDC控股（MDC）上漲106.87%，萊納集團(tuán)（LEN）上漲94.42%。即便是表現(xiàn)最差的NVR公司（NVR）去年股價(jià)漲幅仍達(dá)到31%。

今年以來房地產(chǎn)板塊漲勢(shì)仍在持續(xù)。年初至今普爾特集團(tuán)股價(jià)上漲10.5%，羅蘭集團(tuán)上漲5.08%，KB家居上漲5.03%，標(biāo)準(zhǔn)太平洋上漲5.32%，萊納集團(tuán)上漲5.49%，NVR上漲4.13%。

房地產(chǎn)相關(guān)板塊同樣受益。美國建筑材料制造商USG公司(USG)去年股價(jià)大幅上漲165.81%，今年以來上漲2%，硬木地板零售商Lumber Liquidators公司(LL)去年股價(jià)上漲204%，今年以來漲幅超過5%，房地產(chǎn)信息提供商Zillow公司（Z）去年股價(jià)漲幅雖然僅為20%，但今年以來已上漲18.6%。

隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，大型房企的業(yè)績實(shí)現(xiàn)大幅改善。萊納公司最新公布的財(cái)報(bào)顯示，去年第四季度該公司銷售額同比增長42%，為連續(xù)第六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)增長，每股盈利同比增長250%。當(dāng)季該公司房屋新訂單數(shù)量同比增長32%，凈利率上升至23.5%，毛利率上升至12.2%。

未來幾周其他大型房企將陸續(xù)公布業(yè)績。根據(jù)分析師的預(yù)計(jì)，普爾特集團(tuán)去年第四季度的盈利有望實(shí)現(xiàn)翻番，美國第三大房企D.R.Horton的盈利可望增長75%，DVR集團(tuán)盈利增長70%。

樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)持續(xù)

受益于美聯(lián)儲(chǔ)的低息政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)以及人口增長帶來的購房需求的上升，美國房地產(chǎn)市場去年實(shí)現(xiàn)觸底反彈，成為美國經(jīng)濟(jì)中少有的亮點(diǎn)。

美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)22日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，去年12月美國成屋銷量環(huán)比下降1%至年化494萬套，僅次于去年11月的表現(xiàn)，為2009年11月以來第二高水平。去年全年美國成屋銷量約為465萬套，較2011年增長9.2%，創(chuàng)2007年以來的最高水平。

去年12月，美國掛牌待售的成屋庫存數(shù)量環(huán)比下滑8.5%至182萬套，為2001年1月以來的最低水平。按照目前的銷售速度，消化這些庫存需要4.4個(gè)月，為2005年5月以來最低水平。低庫存促進(jìn)了住房價(jià)格的上升，全國范圍來看，12月美國成屋銷售中間價(jià)達(dá)到18.08萬美元，同比增長11.5%。

此外上周公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月美國新屋開工達(dá)到年化95.4萬套，較11月份大幅上升了12.1%。其中獨(dú)棟住宅開工量環(huán)比上漲8.1%，同比增長18.5%，多戶住宅開工量環(huán)比增長23.1%，同比增長115.7%。

另據(jù)Zillow公司22日發(fā)布的報(bào)告，2012年美國房價(jià)累計(jì)上漲5.9%，創(chuàng)下六年來的最大增幅，幾乎為歷史平均水平的兩倍。截至2012年第四季度，美國房價(jià)已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度實(shí)現(xiàn)上漲。

“在經(jīng)歷數(shù)年的低迷表現(xiàn)后，美國住房持有者終于迎來好消息。”Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢弗萊斯預(yù)計(jì)，樓市復(fù)蘇將進(jìn)一步持續(xù)，2013年美國房價(jià)有望上漲3.3%，維持在一個(gè)“更可持續(xù)的水平”。

房產(chǎn)板塊投資窗口收窄

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇勢(shì)頭的延續(xù)，房產(chǎn)股仍有望進(jìn)一步上漲，但類似去年的強(qiáng)勁漲勢(shì)很難重演，對(duì)于投資者來說，房產(chǎn)板塊的投資窗口已經(jīng)收窄。

從基本面來看，盡管觸底反彈，但美國房地產(chǎn)市場仍面臨著重重挑戰(zhàn)，復(fù)蘇道路將十分漫長。由于失業(yè)率居高不下，且止贖活動(dòng)依然對(duì)房價(jià)構(gòu)成壓力，因此未來美國房產(chǎn)行業(yè)仍將在困難中前進(jìn)。

此外現(xiàn)有的房屋購買需求的持續(xù)性也值得質(zhì)疑。近期房屋銷售數(shù)據(jù)顯示部分地區(qū)的房屋銷售中30%是全現(xiàn)金的形式，意味著投資性購買的比重偏大。這其中既有希望低價(jià)購入后獲利拋出的短線投機(jī)客，也有一些尋求更長期持有，通過房屋租賃獲利的投資者，但無論如何此類需求都難以持續(xù)。

雖然目前美國住房開工量逐步上升，但還處于歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，美國住房開工量的歷史平均水平為年化150萬套，在2005年時(shí)曾達(dá)到年化210萬套的巔峰水平，但在2008-2012年期間持續(xù)低迷，2009年還曾創(chuàng)下年化55.4萬套的歷史最低水平。而房地產(chǎn)開發(fā)商股票的漲幅明顯超出實(shí)際房屋開工量的增速，這既反映出投資者對(duì)未來的良好預(yù)期，也意味著未來股價(jià)進(jìn)一步上漲的空間被提前透支。

2012年，美國房產(chǎn)企業(yè)普爾特集團(tuán)股價(jià)漲幅高達(dá)178.53%。 新華社記者 張軍 攝 合成/蘇振

去年美國股票市場哪個(gè)板塊最為風(fēng)光？答案非房地產(chǎn)板塊莫屬。統(tǒng)計(jì)顯示，去年多家美國大型住房建筑企業(yè)的股價(jià)漲幅接近翻番，即便是標(biāo)普1500成分股中表現(xiàn)最差的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)也上漲31%，跑贏標(biāo)桿股指。

近期集中披露的數(shù)據(jù)顯示美國樓市復(fù)蘇仍在強(qiáng)化，分析師認(rèn)為房地產(chǎn)板塊仍有望進(jìn)一步上漲，但考慮到此前股價(jià)上漲速度過快，漲幅較大，且樓市復(fù)蘇還面臨諸多挑戰(zhàn)，也有觀點(diǎn)指出未來該板塊的投資窗口有可能逐步收窄。