一方面是年底樓市翹尾，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)2011年4月以來(lái)新高；另一方面，部分樓市泡沫破裂的城市卻牽動(dòng)著樓市敏感的神經(jīng)。繼溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽(yáng)等地傳出樓市“崩盤(pán)”的消息后，近期營(yíng)口、常州等三四線城市也爆出樓市面臨崩盤(pán)，出現(xiàn)大面積“鬼城”消息。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行都已經(jīng)停止了向開(kāi)發(fā)商貸款，危機(jī)一觸即發(fā)。

營(yíng)口消化庫(kù)存需要5年

近期因?yàn)楸淮魃稀肮沓恰泵弊佣饛V泛關(guān)注的營(yíng)口，自2006年被納入遼寧“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶后，GDP增速一直排名全省第一。營(yíng)口官方稱(chēng)，要在“十二五”期末爭(zhēng)取成為百萬(wàn)級(jí)人口的大城市。正是在這一目標(biāo)的激勵(lì)下，營(yíng)口市加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資力度，掀起了一場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2007年至2009年，營(yíng)口商品房施工量開(kāi)始飛速增長(zhǎng)。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現(xiàn)明顯放大，累計(jì)商品房施工面積高達(dá)3014萬(wàn)平方米。

不過(guò)據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，目前營(yíng)口市一些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)兩年后，銷(xiāo)售面積依然只有20%左右；而正在開(kāi)發(fā)的遼寧(營(yíng)口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見(jiàn)樓盤(pán)不見(jiàn)人，一些在建項(xiàng)目甚至已停工。

盡管1月22日營(yíng)口市政府出面澄清稱(chēng)，當(dāng)?shù)貥鞘胁⒎怯泄沓乾F(xiàn)象，部分開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)問(wèn)題系市場(chǎng)行為，與營(yíng)口樓市沒(méi)有任何關(guān)系，營(yíng)口房地產(chǎn)是健康發(fā)展的。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，不包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣和開(kāi)發(fā)區(qū)，營(yíng)口市區(qū)的存量房5年之內(nèi)都消化不完。

同樣被戴上“鬼城”帽子的還有江蘇常州。常州靠近上海、蘇州，但在蘇南的幾大城市中經(jīng)濟(jì)排名靠后。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，常州的房地產(chǎn)建設(shè)的目標(biāo)一度是吸引在上海和蘇州、無(wú)錫等城市工作的人來(lái)居住和投資。但常州在吸引人才和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面先天不足，愿意來(lái)此處買(mǎi)房的人不多，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商庫(kù)存嚴(yán)重。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值讓常州的樓市看上去一片“火熱”，但與此同時(shí)，商品房庫(kù)存量達(dá)到了1360.26萬(wàn)平方米，同比漲幅為12.85%。即使按照2012年常州樓市的平均銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，樓市庫(kù)存量的消化時(shí)間依然長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月。

三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)放大

實(shí)際上，從2011年以來(lái)，溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽(yáng)等城市就頻頻傳出樓市“崩盤(pán)”的消息。

具體分析以上城市，溫州、鄂爾多斯、三亞的樓市主要受資金影響。如溫州、鄂爾多斯民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資本充裕，催熱了樓市滋生了泡沫，但受外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，民間借貸資金斷裂波及了房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)無(wú)法支撐。

而貴陽(yáng)、營(yíng)口、常州等地的情況又有類(lèi)似。貴陽(yáng)作為一個(gè)西部城市，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有趕上房地產(chǎn)投資的需求，房地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求是主要原因。而營(yíng)口、常州則更加明顯：這兩個(gè)城市都位于一線城市或省會(huì)的周邊，借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的愿望強(qiáng)烈，但由于是人口流出地，房地產(chǎn)需求有限。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，一些三線城市的房地產(chǎn)最大的矛盾是沒(méi)有與一線城市比肩的工業(yè)和服務(wù)業(yè)，“留不住外地人，本地人的需求又有限，導(dǎo)致三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，從而出現(xiàn)所說(shuō)的空城。”

實(shí)際上，中國(guó)社科院上月13日發(fā)布的住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2012-2013)》就對(duì)這些情況有過(guò)警示。報(bào)告指出，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生的，也不是理性的市場(chǎng)力量作用的，其近期住房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢(shì)值得警惕。2013年住房市場(chǎng)面臨著總體反彈與局部崩盤(pán)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，即：一些城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤(pán)；多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。

特別是對(duì)于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤(pán)，對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)中小項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。