一套二手房的交易差價接近100萬元，但最終繳納的個人所得稅不到10萬元。在近期的北京二手房市場上，類似的例子屢見不鮮。雖然目前二手房市場已大幅降溫，但在樓市調控新政出臺一個半月后，被認為是最嚴厲手段的二手房個稅新政遭遇了執行的尷尬。
中國證券報記者近日調查發現，在二手房交易中，拆分交易價格以做低房屋的網簽價格，進而壓低交易差價，已成為當前交易雙方應對政策的主要手段，屢試不爽。此外，為了促成交易，一些房主甚至采用“假離婚”的方式，將二手房變成免稅房源出售。業內人士認為，在一片爭議聲中，政策條款的邊際效應正在逐步遞減。為避免調控落空，既應加大執行力度，也面需結合實際情況對調控政策細節進行調整。
價格拆分大行其道
談及最近剛在北京買到的一套二手房，小劉又郁悶又慶幸。郁悶的是買了一套“含稅房”，慶幸的是通過“合理”方式減少了這套房屋的個稅。
小劉所買的這套房位于北京市豐臺區劉家窯，是一套面積64平方米的小兩居。購房合同顯示，交易總價為210萬元。問題在于稅費。這套房子雖屬較老的社區，但業主持有房屋的時間不滿五年且為非唯一住房。這意味著，這筆交易將產生相當于差價20%的個人所得稅。按照115萬元的房屋原值計算，個人所得稅達19萬元。再算上契稅、營業稅、中介費等，交易成本將達25萬元。
在供不應求的北京樓市，房屋交易的所有稅費成本均轉嫁給買方。為了促成這筆交易，中介機構提出了一個價格拆分的方案：將交易價分為房屋成交價格和附加價格兩個部分，前者作為網簽的報價，也是計算交易差額和個稅的標準；后者主要包括家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等的作價。上述兩個部分均在購房合同中體現，從而實現其“合法性”。在具體操作中，只要把后者的價格做高，前述房屋成交價便相應降低，與房屋原值之間的差額就會縮小，房屋交易所需繳納的個稅進而減少。
小劉向中國證券報記者出具的購房合同顯示，這套房屋的家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備的價格被做成31萬元，房屋則以179萬元的價格完成網簽。與房屋原值相比，差價僅為49萬元，應繳納的個稅不到10萬元。中國證券報記者調研發現，在當前的北京二手房市場，這種拆分價格的方法被廣泛采用。
監管力度有待加強
對于做低交易價格的現象，相關部門曾出臺措施，但房地產中介的反饋是，只要操作得宜，拆分價格都能過關。
北京市4月初調整各區縣二手房交易的最低計稅價格，實際交易中的網簽價格不得低于該價格，但調整后的最低計稅價格究竟應在什么水平，按照慣例并未公開。多家房地產經紀機構的業務員表示，在拆分二手房價格時，通常會將家具、家電和裝修等部分的價格做到相當于業主報價15%-20%的水平，往往不會觸及最低計稅價格“紅線”。
值得注意的是，按照國稅總局2006年發布的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，作為二手房交易中免稅部分的裝修費用，最多不得超過房屋原值的15%。然而，在小劉的交易中，房屋裝修費用已經達到房屋原值的23.8%。
中國證券報記者從多家房地產中介工作人員獲悉，在他們成功操作的案例中，裝修費用占比遠遠超過政府文件規定的水平，部分高端房屋的裝修費用甚至接近成交價格的50%。
同樣，避稅的另一招是假離婚。在北京某大型房產中介青年路店，一位經紀人講述了一則案例：一位名下擁有兩套房產的丈夫欲將其中的一套賣出，這兩套房屋的持有時間雖已滿五年，但由于是家庭非唯一住房，無法規避個稅，長時間無人問津。為此，丈夫先將其中一套房產通過“贈予”方式過戶到妻子名下，然后兩人辦理離婚。如此一來，這套房源成為“滿五年、唯一”的免稅房源，很快受到購房者青睞并成功售出。兩人計劃待辦理完相關手續后復婚。
該經紀人表示，在他所在門店的免稅房源中，相當一部分屬于假離婚，這種做法屢試不爽。業內人士分析，二手房交易中高昂的個稅成本導致買賣雙方千方百計鉆政策漏洞，而在實際執行中，調控政策的效果大打折扣。在二手房個稅新政出臺一個半月后，其邊際效應已開始出現遞減。
市場回升苗頭隱現
二手房個稅新政出臺后，各地二手房成交量萎縮，市場交易達到冰點。
據北京市住建委數據，4月1日至5月13日，北京二手住宅網簽量為6973套，同比下滑49.8%。根據鏈家地產統計，同期北京二手住宅成交均價為26540元/平方米，與政策出臺前大致持平，但同比上漲30.1%。
值得注意的是，隨著市場對調控政策的逐漸消化，近期二手房市場出現升溫苗頭。據中國證券報記者調研，不少房地產中介機構負責人表示，近期門店的成交量普遍有所回升，大致上升到調控政策出臺前1/3的水平。考慮到調控政策出臺前的交易量帶有非理性虛高成分，如今市場的恢復速度可謂超出預期。
分析人士表示，在經過了政策恐慌階段后，市場正在逐步自我修復。從避稅手段多樣、房源以免稅房為主流不難看出，二手房個稅政策的效果正在被消解，未來市場交易量回升將是大趨勢。
有觀點認為，為避免調控政策落空，除強化執行環節外，也需及時調整個別不合理條款，防止對政策對市場構成傷害。
