滬二手房市場交易兩極分化

上海“國五條”細則出臺滿兩月，經過3月天量成交、4月陷入沉寂，進入5月，市場略有回暖，價格上漲同時，高端板塊房東開始玩起了“惜售”。

一邊是中低端板塊的熱銷，一邊是高端板塊的滯銷，5月的二手房市場交易兩級分化明顯。

相同的是，“兩端”的房東心態平穩，不論是掛牌價還是成交價均出現明顯上漲，漲幅在5%-10%。

不同的是，中低端板塊因為“賣得好”漲價，高端板塊則因為“房東惜售”而漲價。

《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)記者從浦東金橋、寶山共康泗塘、閔行莘莊等中低端板塊了解到，5月中下旬，板塊內二手房市場總體情況有所回暖，主要表現在客源增加、掛牌量上升、成交量上升、掛牌和成交價格上升。

與之相對的是，陸家嘴、碧云、古北等高端板塊內近期的掛牌量銳減，看房者出手猶豫，房東“邊租邊售”，反復跳價，出售誠意不高。

中低端市場供需不足促漲房價

相對4月份的冷清，進入5月以來，滬上二手房市場有所回暖。

《東地產》從漢宇地產浦東金楊分行了解到，分行的來客量和交易量環比4月出現了15%-20%的上漲。

無獨有偶，據上海中原地產位于普陀、寶山、閔行等中低端二手門店反映，近期掛牌價較4月上漲2%-3%，成交量上升一成左右。

此外，《東地產》從上海中原地產研究部了解到，相比4月，中原旗下350家門店近期帶看量平均增加了3成。

種種調查顯示，目前的二手房市場已基本擺脫了政策因素的影響，市場回暖并逐漸步入“正規”。

《東地產》調查了解到，市場趨好主要源于政策“懸空”，買方觀望情緒減弱，賣方心態趨好。

而針對頻現的漲價情況，多位中介門店經理接受《東地產》采訪時表示，3月份的天量成交，導致優質房源掛牌量不足，需求量明顯多于供應量，從而導致房價出現了小幅上漲。

據中原天山分行經理龔霞介紹，近期，板塊次新房均價3.5-5.5萬元/平方米左右，漲幅超過了5%，但新增的掛牌量不足2成，供需比在1：3左右，受此影響，房價持續走高。

21世紀不動產上海銳豐長風板塊大渡河路店分行經理耿永也表示，5月以來，門店掛牌量較4月同期有明顯的減少，減少幅度達到20%-30%，房源掛牌價格有1%-2%間的小幅度普遍上漲。

此外，《東地產》從閔行七寶、徐匯大木橋等板塊也了解到，供需不平衡導致了板塊內房源價格出現一定幅度的上漲。

以七寶為例，5月份以來，板塊內成交量環比上升5%-10%，掛牌價格上漲10%，掛牌量卻減少10%。

上海中原大木橋分行經理吳松山也告訴《東地產》，板塊掛牌房源均價相比3月上漲了5%左右，目前已達4.6萬元/平方米左右，5月下半月以來門店帶看量增加了2成左右，但新增掛牌量僅占了1成左右。

高端區域“有價無市”

與中低端板塊市場回暖不同的是，部分高端區域“有價無市”。

《東地產》從德佑地產市中心各門店了解到，目前二手高端市場中存在著掛牌量銳減、房東提價、客戶出手猶豫等問題，對成交產生了很大的限制。

德佑地產浦城店經理后良華告訴《東地產》，由于前期過度消耗，以及房東觀望心態加重，目前陸家嘴地區的掛牌量相比前期下滑了一半左右。“在掛牌量減少的情況下，房東普遍開始提價5%-8%。”后良華說。

后良華向《東地產》介紹，門店內掛牌的世茂濱江花園的二房房源，價格已從前期的700萬元上漲到目前的750萬元左右。雖然帶看量和客戶上門量跟前期基本相仿，但是在觀望氣氛濃重，房東頻頻提價的情況下，這些帶看很難轉化為有效成交。

《東地產》從上海中原地產研究部獲悉，中原地產部分高端二手門店也反映，近期掛牌量較上月下降一成，掛牌價較上月上漲2%-5%，成交量卻下降兩成左右。

據《東地產》調查，5月以來，上海各區域高端板塊中高價位樓盤價格普遍上漲，上漲幅度2%-10%，這些板塊包括浦東聯洋、長寧古北，中山公園、徐匯中心板等板塊。

其中長寧古北板塊漲價最為明顯。21世紀不動產上海銳豐新古北豪宅分行經理任甦麒告訴《東地產》，5月門店掛牌價格普遍上漲5%-10%，房東跳價較為頻繁，價格的上漲對門店的成交有一定的影響，成交量較4月份有所下滑。

漢宇地產長寧新古北分行經理柯巖也說，近期該區域內二手房的交易情況持續低靡，買賣雙方的觀望氛圍依舊較為濃厚。

德佑地產研究部總監陸騎麟向《東地產》表示，這很大程度上都是3月“末班車”效應的后遺癥。“目前市場上掛牌的房東普遍誠意不足，甚至試圖以提價來抵消可能面臨的稅費負擔。同時，有效客戶也在3月被大量消耗，剩下一些誠意度不高的客戶，出手十分猶豫。”陸麒麟說。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍也說，由于3月份市場的透支，掛牌房源幾乎消化殆盡，因此掛牌房東心態高企，拉高掛牌價出售，或轉賣為租，等市場價漲至心理價位再出售。

“邊租邊售”降低出售誠意

對于高端房東提價、惜售的情況，德佑地產碧云分行經理丁杰向《東地產》透露：“現在板塊內空關的房源基本沒有，一般掛牌銷售的都有租約”。

《東地產》以房東身份致電聯洋、古北、徐匯中心等板塊二手房中介經紀人詢問相關掛牌租賃事宜，在未提及的情況下，古北和徐匯中心板塊受訪的經紀人主動向《東地產》建議，可“邊租邊售”，“在不影響租賃的情況下，掛牌銷售，遇到合適的價格正好出手，以免日后20%個稅出臺增加稅費負擔”，古北板塊二手房經紀人小張建議。

《東地產》了解到，因為租賃的成交周期普遍短于買賣周期，因此“邊租邊售”方式，可給掛牌房東帶來短期內的收益更大化。目前市場上掛牌出售并有租約的房源數不勝數，從此降低了房東的出售誠意。

據碧云板塊一位不愿透露姓名的中介門店經理介紹，近期門店內有個“邊租邊售”的案例：黃先生在世茂湖濱花園有一套200平方米左右的三房，帶租約掛牌出售，現在的月租1.5萬元。前幾天有個客戶看中了這套房子，出了780萬元，但是黃先生突然要求漲價到830萬元。“這很顯然就是沒有出售誠意”，該門店經理說。

漢宇地產市場研究部對公司旗下門店進行抽樣調查發現，二手房市場中，“邊租邊售”房源普遍占總掛牌總量比重在60%-70%。其中，以房屋掛牌出售期間，已附帶租約的情形居多。

《東地產》了解到，一般“邊租邊售”的房源須與租客簽訂“放棄優先購買權”，并與租客協商帶客看房。如租約內房源成功出售，則需要支付租客一定的違約金。