記者昨日拍攝的深圳灣1號外景。 深圳商報記者 張小禹 攝

放眼深圳，今年入市的頂級公寓數量之多遠超往年，用“集中入市”來形容也不為過，價格方面更是有大突破。深圳灣1號無論是其區位、價格還是開發商背景，無不成為業內熱議的話題。記者昨天采訪多位業內人士，了解更多關于深圳灣1號背后的故事。

為什么是鵬瑞?

或許很多人要問，為什么是鵬瑞?

在深圳，一個國內地產巨頭云集的城市，如此標桿性的項目為何不是由傳統的地產大佬打造，而是出自一個“地產新人”之手?

記者采訪的多位業內人士認為，樓市調控后，市場和政策瞬息萬變，開發商都不愿意冒險。“特別是大的開發商，已經形成了固定的開發模式，很難改變，但是鵬瑞不一樣。”

據一位曾經操盤深圳東部某知名純別墅大盤、熟悉鵬瑞的業內人士透露，繼紅樹西岸之后，深圳少有“精工細作”的項目。“樓市調控之后，剛需成為主流，很多大的開發商順應市場需求，采取‘快速拿地，快速開發，快速銷售’的模式，最終快速賺錢。”該業內人士認為，在這種大勢下，很少有開發商愿意花很長的時間和精力去打造精品。在他看來，鵬瑞地產恰巧因為是地產界“新人”，反倒初生牛犢不怕虎，敢于打破目前深圳樓市的開發模式。

對于深圳灣1號的超大面積平層戶型，開始也有不少人質疑過，不過良好的銷售情況似乎印證了“存在即合理”。有業內人士認為，正是作為“業外人士”，徐航敢于打破固有的開發設計模式，準確定位，大膽開發。

為什么在后海?

業內人士分析認為，深圳灣1號的大受關注有賴于后海總部基地[最新消息價格戶型點評]的區位價值和升值潛力。

“借用李嘉誠關于‘地段’的論調，決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。深圳灣1號這塊地‘先天優勢’極好。”該業內人士稱。

業內傳聞稱，深圳灣1號這塊地所在的位置一直以來就被很多開發商“垂涎”，2008年金融危機，經過各種輾轉后被鵬瑞拿下。

中原地產研究中心分析師張先生告訴記者，頂級綜合體項目選擇后海并受到如此矚目，除了后海片區本身規劃好、潛力巨大之外，不得不說也借了“前海”的東風。 “前海目前大規模的基建項目并未進行，企業卻在相繼進駐，前海短期內無法滿足企業的需求，在這種情況下，后海的頂級綜合體項目可迅速補位。”

為什么是現在?

東海國際公寓、伍茲公寓、深圳灣1號、華寓……近兩年來，深圳總價超千萬元甚至過億元的高檔公寓相繼入市，并且都不缺買家。深圳的頂級公寓為何在近年集中入市?

其實，在深圳業內人士的眼中，深圳的高端公寓實際上已經“姍姍來遲”。“2003年，上海推出湯臣一品[最新消息價格戶型點評]，當時售價已突破每平方米10萬元，無論從產品素質還是產品定位來看，上海是超前的。北京從2009開始推出高端商務公寓，包括釣魚臺7號等。相對而言深圳是滯后的，直到近兩年才陸續推出頂端的商住兩用項目。”一位業內人士對記者說。

為何深圳頂級公寓來得這樣遲?深圳東海集團副總經理彭健旭認為，頂級公寓推向市場有一個認識的過程。“頂級公寓推出后，市場能不能接受?市場反應如何?從認識到購買，市場需要一個接受過程。”

此外，頂級豪宅或公寓產品的購買者不同于剛需，有其固定圈層。據中心區某在售高端公寓的操盤手介紹，北京作為全國的政治文化中心，聚集了全國各地的企業家。而上海作為金融中心，也有一群相對固定的金融圈層。“這兩個城市的客戶，對高端公寓接受度都比較高。而深圳頂級公寓剛剛興起，本土企業家的圈層還在形成當中。”（來源：深圳商報）