余豐慧：樓市泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)警示不可忽視

日前，有媒體報(bào)道稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)問題已經(jīng)引起了有關(guān)部委的注意，正在有針對(duì)性地研究解決措施。而部分國企開發(fā)商、金融系統(tǒng)、政府人士也已經(jīng)注意到房地產(chǎn)存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題，在國內(nèi)引起的爭(zhēng)論已有時(shí)日。無疑，這是事關(guān)未來中國房地產(chǎn)健康發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)金融健康穩(wěn)定安全的大問題。

長期以來，一些專家、開發(fā)商以及個(gè)別地方政府認(rèn)為，中國房地產(chǎn)不存在泡沫，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而且是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。但包括萬科董事長王石、SOHO中國總裁張欣等在內(nèi)的開發(fā)商，以及謝國忠、牛刀等專家都認(rèn)為，中國房地產(chǎn)存在巨大泡沫，而且這種泡沫已經(jīng)到了即將破滅的地步。

值得關(guān)注的是，美國前財(cái)長亨利·保爾森在2013年成都《財(cái)富》全球論壇上表示，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)放緩，應(yīng)及時(shí)處理房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，他還認(rèn)為這種泡沫蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義上說，也許作為旁觀者的保爾森看得更清楚，他的警示值得重視。

此外，全國的房?jī)r(jià)收入比和租售比兩大指標(biāo)也印證了我國房地產(chǎn)泡沫的存在——前者超過12，后者超過了1：400，明顯超過國際慣例，已是泡沫表現(xiàn)。

從已有數(shù)據(jù)及分析來看，中國房地產(chǎn)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而這種泡沫最終必將破滅是預(yù)料之中的。之所以至今沒有破滅，一個(gè)重要原因是這幾年政府主導(dǎo)的大投資特別是2008年金融危機(jī)時(shí)期的4萬億元大投資支撐住了房地產(chǎn)泡沫，大投資背后的貨幣大量投放、貨幣的嚴(yán)重超發(fā)在某種程度上“保護(hù)”并掩蓋了房地產(chǎn)泡沫。

近幾年，雖然受到限購限貸政策影響，商業(yè)銀行籠子里的資金進(jìn)入樓市受到了一定程度的限制。但是，房地產(chǎn)繞過金融籠子直接融資比重正在不斷攀升，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。這與央行公布的社會(huì)融資總額趨勢(shì)驚人一致。2013年一季度社會(huì)融資規(guī)模為6.16萬億元，當(dāng)季人民幣貸款占同期社會(huì)融資規(guī)模僅為44.7%，其他融資占比高達(dá)55.3%，而其他社會(huì)融資大部分進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的另一大推手是土地價(jià)格直線攀升。一些地方政府扮演了一個(gè)非常尷尬的角色，一面進(jìn)行調(diào)控，喊著打壓房?jī)r(jià)，另一面又推高地價(jià)。

目前，從國內(nèi)看，大投資模式已經(jīng)難以為繼，繼續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫的貨幣基礎(chǔ)正在動(dòng)搖。從國際上看，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策退出預(yù)期上升，國際熱錢撤離新興市場(chǎng)體國家風(fēng)險(xiǎn)正在涌動(dòng)醞釀。這兩天泰國股市、印度股市、菲律賓股市、印尼股市等都呈現(xiàn)出暴跌，金融風(fēng)險(xiǎn)正在提升，一旦蔓延到中國內(nèi)地，樓市泡沫率先出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)是存在的。

因此，對(duì)于樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)該停留在“爭(zhēng)論”或“注意”階段，而是要盡快采取應(yīng)對(duì)措施。比如：改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，必須首先改變地價(jià)上漲預(yù)期。從根本上打破政府壟斷土地市場(chǎng)的局面，在土地經(jīng)營上引入市場(chǎng)機(jī)制。改變目前政府從農(nóng)民手中低價(jià)圈地、高價(jià)賣給開發(fā)商的狀況，使擁有土地經(jīng)營權(quán)者直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)交易等。

總之，不繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控就絕不會(huì)遏制住高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，最終將遭受房地產(chǎn)泡沫破滅的沉痛打擊。這是政府無論如何都不能回避的問題。越沉默，積累的問題會(huì)越大越尖銳，解決起來的難度也越大越棘手，最終對(duì)我國經(jīng)濟(jì)金融的危害性也更大。(作者是知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)