房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否曾在房地產(chǎn)界引發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)論，但這場(chǎng)爭(zhēng)論最終以建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度而結(jié)束。在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上，有關(guān)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲再度高漲。
“房地產(chǎn)預(yù)售制度存在七大問題，應(yīng)該予以取消。”全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥8日接受記者采訪時(shí)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度表示了強(qiáng)烈質(zhì)疑。他說，由他領(lǐng)銜、共有33位代表簽名的議案已向大會(huì)提交，他們建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
白鶴祥代表向記者歷數(shù)了房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的七大問題：
問題一，法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購(gòu)房人之間的法律關(guān)系，還牽涉到開發(fā)商與其有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的其他法律關(guān)系。在多層復(fù)雜的法律關(guān)系中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)，均可能影響到商品房交易合同的履行。
問題二，購(gòu)房人缺乏擔(dān)保的法律保障。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人往往是先支付一筆不小的購(gòu)房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔(dān)工程完成后將現(xiàn)房交付購(gòu)房人的義務(wù)，購(gòu)房人事先支付的購(gòu)房款項(xiàng)因缺少有效的擔(dān)保制度而得不到保護(hù)。
問題三，剝奪了購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)。這給開發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費(fèi)者或事后擅自變更設(shè)計(jì)、規(guī)劃及用料創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
問題四，從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長(zhǎng)。這期間往往是房屋的建造期，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長(zhǎng)或無(wú)法竣工，由于購(gòu)買人已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，往往讓購(gòu)買方蒙受損失。
問題五，期房交易類似期貨交易,容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。房屋預(yù)售中的購(gòu)買人，除了用于自住外，不乏基于保值、投資、投機(jī)等目的參與其中交易。此外，房地產(chǎn)商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價(jià)，致使房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值。一旦房屋價(jià)格泡沫破滅，房?jī)r(jià)下跌，作為抵押物的房屋價(jià)值也會(huì)減低，使銀行蒙受損失。
問題六，“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地產(chǎn)商普遍和常用的手法，而房屋預(yù)售制度為其提供了便利。
問題七，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購(gòu)房人承擔(dān)。房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)商實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)擾亂正常的經(jīng)營(yíng)秩序，而且一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購(gòu)房人就成了開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和犧牲品。
取消房地產(chǎn)預(yù)售制度應(yīng)該如何實(shí)施？白鶴祥建議，設(shè)定取消這一制度后的風(fēng)險(xiǎn)影響緩沖期,充分利用修改法律到頒布實(shí)施的時(shí)間空當(dāng)，給市場(chǎng)一段自然吸收消化適應(yīng)的過程。一方面應(yīng)防止房地產(chǎn)開發(fā)大幅度縮減，供求鏈條被打破，房?jī)r(jià)在一定時(shí)期的報(bào)復(fù)性攀升，另一方面應(yīng)避免由此引發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的市場(chǎng)震蕩。
“風(fēng)險(xiǎn)緩沖期以兩年時(shí)間為宜，或先在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)規(guī)則相對(duì)成熟和完善的地區(qū)和城市(如上海、深圳等)開展試點(diǎn)，取得成功的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上再在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)范。”白鶴祥說。
與此同時(shí)，白鶴祥建議完善相關(guān)房地產(chǎn)配套政策。取消房地產(chǎn)預(yù)售制度后，一方面完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商政策指導(dǎo)和資金扶持，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響降至最低。另一方面完善稅收、市場(chǎng)信息窗口等政策和手段，引導(dǎo)購(gòu)房行為，鼓勵(lì)自住型需求，抑制投機(jī)型和短期炒作型行為。 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者:李佳鵬 實(shí)習(xí)生:王真臻
