中國日報網環球在線消息：今年已注定是中國房地產市場不平靜的一年。從年初開始，中國老百姓陸續經受了房地產市場“拐點論”、“百日巨變論”等各種論調的“轟炸”，但是，人們感受到的仍然是房價的高不可攀。

在住房交易量已經普遍下降的形勢下，最近，SOHO中國有限公司董事長潘石屹又公開宣稱，其房地產項目的價格將全面上調。其理由有三：一是建筑原材料價格大幅上漲；二是目前房地產市場的價格已經進入底部，是資金進入房地產市場抄底的好時機；三是看好中國未來的經濟，房價上漲是必然的。

就在這種“矛盾”的氛圍中，本刊記者采訪了著名財經評論員時寒冰。他對潘石屹的論調持相反態度，并且明確表示，在中國房地產市場出現全面的周期性調整的情況下，房地產價格的調整才剛剛開始。

“熱賣”是投機的結果

《環球人物》：最近，萬科在上海等地又啟動了新一輪降價潮，而潘石屹卻宣布SOHO中國地產旗下的樓盤全面提價，在當前房地產成交量萎縮的形勢下，您怎么看待這個反差？

時寒冰：我們首先要區分開，萬科降價的是住宅，潘石屹宣稱漲價的是商業地產。盡管如此，潘石屹的漲價仍然不具有代表意義，就連潘石屹自己也承認，單個項目的熱銷并不代表整個房地產行業的資金困局有所改變。

住宅價格已經遠遠超過民眾的實際購買力，下跌是必然的。商業地產由于其特殊性（商業地產在整個房地產開發總量里面，相比住宅地產比重占得較小；這次國家調控的對象，也主要是針對住宅地產），會晚于住宅市場的調整。但是，需要注意的是，由于商業地產目前面臨空置率上升及招商難等問題，因此，投資商業地產也需要謹慎。

《環球人物》：潘石屹的三里屯SOHO項目因為“熱賣”而廣受關注，您認為其熱賣的原因是什么？

時寒冰：其實，這里所說的“熱賣”，僅僅指的是三里屯SOHO的商業地產部分（商鋪和寫字樓），其住宅部分銷售仍然緩慢。8月29日《新京報》報道說：“7月12日批準預售公寓目前登記售出58套，銷售人員表示還有將近400套可供選擇。”這則報道就是很好的答案。

至于三里屯SOHO商業地產部分所稱的“熱賣”，我認為是投機的結果。雖然投機短期內給開發商帶來了收益，但商業地產如果未來租不出去，利用率降低，將給這些投資、投機者帶來巨大風險。同時，三里屯SOHO采取的是“散售”的銷售方式，也就是“一賣了之”。有業內人士指出：“散售意味著商場的經營決策權將分散于各個小業主手中，意味著商場定位、業態規劃只是一紙空談。”

高房價已成無源之水

《環球人物》：您從2006年開始，每年都會推出《中國房事黑皮書》，那么，您認為從2006年到今年的這3年里，中國房地產市場呈現出的是怎樣的一個曲線？曲線的背后，說明了什么？

時寒冰：從2006年至今的3年中，全國不少地方的房價上漲了一倍多。幾乎是一個直線上漲的行情。只有深圳、廣州等珠三角地區，房價實實在在地下跌了。

其實，我國從2005年3月起，就已經開始調控房地產市場，但是，房價在調控聲中反而屢創新高。其主要原因有三：首先，地價在此期間大漲。地方政府通過“招拍掛”（招標、拍賣或掛牌）政策吸引開發商的競爭，不斷抬高地價。其次，開發商為了追求自身利益最大化，囤積土地，延遲開發，導致土地出讓面積雖然很大，但有效供給的增加卻受到限制。開發商、炒房者等共同囤積大量住房，也進一步減少了有效供給。再次，保障性住房供應嚴重不足。2006年4月的時候，還有70個地級以上城市未實施廉租住房制度，有些地方雖然實行了，但廉租房數量很少。這使得能夠抑制商品房價格上漲的一個重要力量被架空了。

《環球人物》：您最近推出了《中國房事黑皮書（2008）》，在您看來，今年的房地產市場有什么特點？

時寒冰：今年的房地產市場最明顯的一個特點是，成交量極度萎縮，房地產市場不景氣。這說明，在房價嚴重偏離民眾實際購買力的情況下，房價真的是漲不動了，缺少購買力支撐的房價已經成了無源之水、無本之木。

《環球人物》：目前市場有兩種觀點：有人認為房價調整明年年初到底，另外也有專家表示房價下調將是長期趨勢，您認為呢？

時寒冰：我認為房價在經過以成交量萎縮為特征的盤整階段后，很可能突然向下。尤其是在北京這樣的一線城市，房價未來調整的幅度會更深一些。

《環球人物》：您認為國家最近發布的《關于金融促進節約集約用地的通知》會對市場產生什么樣的影響？

時寒冰：這一《通知》對開發商囤積土地的行為做了更明確的限制，這將加速現有土地的開發進度，增加市場的有效供給，對房價具有明顯的抑制作用。

開發商仍在抱著幻想死挺

《環球人物》：目前北京的房價構成包括哪幾部分？與國外大城市如紐約、倫敦的房價相比，北京的房價高嗎？

時寒冰：不僅北京，全國的房價構成都大致相同。在我國目前的商品房成本構成中，建筑成本其實很小，其余的絕大部分成本由三塊組成：一是土地出讓金；二是名目繁多的稅費；三是由權錢交易導致的腐敗成本。

與國外大城市相比，中國的房價，尤其像北京這樣的一線城市的房價是非常高的。數據顯示，2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。這個數據主要指獨棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據此計算出來的美國住房的單價大約為7000元（人民幣）/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米（毛胚房），如果加上裝修，單價大約在4100元/平方米左右。如果考慮到美國的房價是包含土地的，而我們的房價只有70年的土地使用權；再考慮到美國的人均年收入是我們的20倍左右，以及美國的社會保障機制要好于中國等等因素，可以說，北京、上海等地的房價早已和世界發達國家接軌。

《環球人物》：房地產市場目前資金緊張已經是不爭的事實，房地產開發企業之間的重組、轉讓土地、甚至退地事件也在各個城市不斷地發生。這是不是說明目前的房地產企業正在經歷一場優勝劣汰的調整？

時寒冰：是的。當房地產業達到“是個房子都能賣，且賣出好價錢”的地步時，當任何開發商都能賺取暴利時，說明這個行業已經出現嚴重問題了，必須促使這個行業競爭，達到優勝劣汰的目的。

《環球人物》：您認為目前房地產企業最大的問題是什么？

時寒冰：目前，中國房地產企業最大的問題是沉浸在對暴利的追逐中不愿醒來，當寒冬到來時，只有為數不多的開發商降價售房，絕大部分開發商仍在抱著幻想死挺。中國房價有必要來一次調整，讓這些開發商徹底清醒下來。

（來源：《環球人物》 編輯：劉一川）