中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：英文《中國日?qǐng)?bào)》5月4日?qǐng)?bào)道：近幾個(gè)月來，中央政府先后出臺(tái)一系列規(guī)定給瘋狂的房地產(chǎn)市場降溫，每一條規(guī)定都比之前的一條更有力度。最近政府實(shí)施的幾項(xiàng)規(guī)定讓許多評(píng)論員都認(rèn)為政府終于下決心降低房價(jià)了，購房首付款比例提高，停止向第三套房購買者發(fā)放貸款。
人們關(guān)心的不是政府調(diào)控房價(jià)的誠意，而是這些措施的效用。樂觀主義者們低估了房地產(chǎn)市場與中央政府之間的行政調(diào)控距離。大陸房產(chǎn)泡沫的存在是毋庸置疑的，這一泡沫兩年內(nèi)必破無疑，注定會(huì)成為中國工業(yè)化道路上的巨大障礙。將中國城市的房價(jià)及居民收入水平與一些發(fā)達(dá)國家的房價(jià)及收入水平比一比就能立刻感受到中國地產(chǎn)市場問題之嚴(yán)重。北京六環(huán)路外的一套建筑面積100平米的房子市值超過100萬元人民幣。北京每戶居民年均收入僅為6.5萬元人民幣。計(jì)算并不難，但結(jié)果卻駭人聽聞：北京的房價(jià)是家庭收入的16倍。倫敦一套房的平均售價(jià)為25萬英鎊（約合250萬元人民幣），家庭年均收入約為6萬英鎊，略低于房價(jià)的四分之一。英國北部一套100平米住房的絕對(duì)價(jià)值比中國許多中等城市的同樣一套住房都要低。但中國人均收入水平僅為英國人均收入的九分之一。
幾大因素決定中國房價(jià)仍將繼續(xù)上漲。中國城市化進(jìn)程逐漸加快，對(duì)住房的需求居高不下。大量農(nóng)民工涌入城市，城市人口以每年3.5%的速度遞增。一邊倒的人口流動(dòng)造成城市化失衡，有限的房屋資源供不應(yīng)求。政府曾宣布到2020年將城鎮(zhèn)居民的人均住房面積提高到35平米，但即使最樂觀的計(jì)算也告訴我們，這一目標(biāo)至少要等到2025年才有可能實(shí)現(xiàn)。只要基本的居住需要沒有得到滿足，對(duì)房屋的需求便會(huì)與房價(jià)一樣始終維持在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。
對(duì)房屋的需求也與中國人的心理有關(guān)。一套住房不僅是棲身之地，還是社會(huì)地位和財(cái)富的象征。因此，很多人不愿意租房。2008年中國私人住房自有率達(dá)到82%，在世界上是最高的，德國和美國的私人住房自有率分別為41%和69%。政府官員和利潤驅(qū)使下的開發(fā)商也不會(huì)在一夜之間改變主意。地方官員長期以來努力推高地價(jià)，加快農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以增加政府收入。目前中國地方政府收入中至少有四成來自出讓土地使用權(quán)。土地私下交易的存在是不爭的事實(shí)。2006年，土地開發(fā)商購得的土地同比下降4.4%，但當(dāng)年用于開發(fā)的土地卻同比增加20%，這表明土地開發(fā)商為了獲得最高利潤囤積土地的做法是普遍存在的。
中國中低收入群體住房資源嚴(yán)重短缺的局面并未得到緩解。市場供應(yīng)量據(jù)估計(jì)僅為總需求量的五分之一。對(duì)低收入群體住房的投入與居民住房總投入的比例在過去十年間大幅下降，從1998年的高于13%跌到2008年的4.3%。這一比例在廣東省僅為0.38%。政府不斷申明低收入群體住房面積要低于80平米。但2008年市場出售居民住房的平均面積為92平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過低收入住房的面積要求。
富人的貪婪是顯而易見的。中國社會(huì)現(xiàn)在是世界上最不平等的社會(huì)。中國投資者對(duì)金錢的非理性追求在政府的默許下愈演愈烈：他們嫉妒心重，無比貪婪，投機(jī)性強(qiáng)。2007年中國股市泡沫破滅，崩盤，但這一教訓(xùn)并未在樓市投機(jī)者中引起足夠重視。當(dāng)“存銀行吃利息”的傳統(tǒng)理財(cái)方式無法滿足人們需求的時(shí)候，中國人開始瞄準(zhǔn)樓市，在追逐利潤的過程中炒高了房價(jià)。樓市一旦崩盤，其嚴(yán)重后果遠(yuǎn)大于股市崩盤。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。2009年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的18.7%。房地產(chǎn)與建筑行業(yè)每年為國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率超過10%。截至2008年年底，房地產(chǎn)行業(yè)為中國提供210萬個(gè)就業(yè)崗位。在這樣的情況下，中央政府又能做些什么呢？
首先需要開發(fā)一個(gè)綜合的商業(yè)化房屋租賃體系，改變傳統(tǒng)思維，經(jīng)濟(jì)適用房不僅可以賣，還可以出租。為了規(guī)避腐敗，中央政府必須在地方政府落實(shí)相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目時(shí)對(duì)其進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)督。我一直都支持根據(jù)房屋面積對(duì)不同的房產(chǎn)所有者采用累進(jìn)稅制。房屋面積小于80平米的房主無需繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)還可以享受較低的首付優(yōu)惠，但那些擁有豪宅的戶主們則需根據(jù)各自的住房情況承擔(dān)相應(yīng)的稅務(wù)及制約性房貸利率。但這些長效措施即使付諸實(shí)施，目前來看，恐怕為時(shí)已晚。如果房地產(chǎn)市場泡沫破滅，中國社會(huì)貧富分化程度將進(jìn)一步加劇，必然嚴(yán)重危害社會(huì)穩(wěn)定和中國的發(fā)展前景。（作者為英國諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國研究院院長 姚樹潔 Shuijie Yao 編輯 潘忠明）
