部分銀行跨越政策底線，變相把第一套房的優惠政策套用到第二套房購買上

房地產商眼中的購房者，就是商業銀行眼中的貸款客戶，在這上面，它們結成了一個利益共同體。所以，正像我們看到的，部分銀行開始跨越政策底線，也變相地把第一套房的優惠政策套用到了第二套房的購買上。為了在表面上掩蓋這個事實，開發商和銀行相互配合，玩起了一場數字游戲。

國務院頒布的131號文件規定：“對于已經貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。也就是說可以享受利率7折、最低首付兩成的優惠。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

“少付首付，又享受7折利率，那只能你來證明你的人均住房面積是低于北京住房標準的。”

北京市人均住宅規定的建筑面積是27.07平方米，按照一家三口的基數來計算，如果過去貸款購買的房屋建筑面積，小于81.21平方米，再次貸款購買普通住房，就可以享受首付20%、利率最低7折的優惠。記者告訴銷售人員，自己的第一套住房已經超標，現在要購買第二套住房怎么辦理，銷售人員和銀行工作人員共同幫記者出起了主意。

“能不能說給父母一起住，現在。”

“那父母戶口不在北京。”

“沒關系，不用，您需要在我們行簽署說明書，就是聲明你現在有三口人，四口人居住在一起，然后你的面積73平方米，低于北京市人均住房標準。”

央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。而實際上在調查中記者發現，購房者提供的虛假信息、虛假證明必須在銀行的幫助下才能得逞。

按照央行規定，購買住房是以家庭為單位認定房貸次數，那么，對于未婚的單身購房者，超標準購買第二套住房，卻要享受第一套購房的政策，銀行和開發商又是采用的什么辦法？

“加你，加父母這不是三口人嗎？但是三口人你還是享受不了，還是差一口人。”

“那我結婚唄。”

“不用結婚，去做個公證。”

“去哪里公證。”

“到公證處。”

只要銀行默許，父母可以參與多個孩子購買第二套住房，讓購房人輕松獲得購買第一套住房的優惠政策。對于已經結婚，有一套達標住房的購房者，那么銀行和銷售人員是如何解決的呢？

“一個比較極端的辦法，他倆先辦離婚。”

“辦離婚，假離婚是吧。”

“對，要不然款放完再復婚，申請貸款的時候他得是單身的。”

“整個放貸放下來要多長時間？”

“半個月。”

“就是假離婚半個月你可以辦？”

“對，他就算第一套購房了，那就是20%首付，利率7折。”

銷售人員告訴記者，這種辦法對假離婚的人來說非常值得，在他們樓盤經他操辦的購房者就很多。他給記者算了一筆賬：

“貸三十年款，應該每月還6343元，如果是第一套房是4866元，每月少還1500元，為什么現在有這么多離婚的，一個月就少1000多啊，貸100萬元。”

“那都是以假離婚來辦嗎？”

“假離婚來辦，很多現在。”

“你們這兒就有很多？”

“對。”

在銷售人員的指點下，購房者擁有了購買第一套住房的資格之后，想買多少套有首付和利率優惠的住房，就能買多少套。

“我這個社區里就有一個人買35套。”

“35套？他一個人買的？”

“對，都讓你首付20%，我能給你做5套，你都付20%首付，都享受7折利率，但是得同時做。”

銷售人員告訴記者，這35套房是同時用幾個人的名字購買的，一個人名下可以辦理5套到6套住房，而且都是按照第一套房的首付和利率優惠政策購買的。那么，他們是怎么辦理的呢？

“有一套在招商銀行做，有一套在建設銀行做，有一套在工商銀行做，我再找中國銀行，渣打銀行各個銀行，同時做。”

“那銀行資信不是相通的嗎？”

“資信通的，他這個沒放款他怎么能查出來呢。”

“你同時做的話等于說放款是統一放。”

“對。”

“如果有先做出來的。”

“先做出來不放款怕什么。”

“先做出來只要沒放款就行？”

“對，這種做多了，一個人買好幾套。”

旁邊的銀行工作人員告訴記者，央行正在收緊這個政策，現在如果不抓緊買，恐怕沒有機會享受7折優惠了。

“中國銀行已經被停了，就是購買二套房不讓這樣做了，人民銀行為什么去年出了一個改善性住房政策，它要刺激房地產，它現在覺得是要收緊房地產，就要嚴格的控制這個市場，所以如果一旦人行把這個二套房的政策叫停了，各家商業銀行就可能不能再做了，就是因為現在正好處于一個過渡期，就是從緊的口袋在縮緊過程中，那大家可以做。：

違規操作會給房地產市場帶來怎樣的影響？

應該說，央行出臺的第一套房貸優惠政策，一是為了滿足老百姓改善住房條件的需要，二是為了減少金融危機對房地產市場的沖擊，拉動國內需求。可是，前面我們看到，這個政策在實際操作中，卻成了房地產商和部分商業銀行拉客戶促銷的工具，優惠范圍遠遠超過政策規定的界限。如果任由這些違規操作繼續下去，會給房地產市場帶來什么樣的影響呢？來聽聽專家的分析。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌：“上海的樓市這兩個月熱起來以后，市場熱的很快，而且發現一部分投資者，或者說投機者也進入市場，炒房者也開始進入市場。”

剛從上海、杭州等地考察市場回北京的顧云昌會長告訴記者，上海、杭州、深圳等地方，現在一些炒房人利用首套住房優惠政策，再次進入了市場炒房，不僅如此，一些高收入家庭，也開始將積蓄投入高端房地產市場，使得這幾個地方的房地產銷售異常火爆。

顧云昌：“像深圳，剛才說的上海，杭州這些城市，高端的房子開始投資的，這下又增加了，甚至少數的炒樓者又進入市場了，這樣情況下，要防止他把樓盤又把樓價炒高了。”

為什么炒房人會選擇在這一時期進入房地產市場呢？北京地產界資深評論人楊少鋒向記者揭示了其中的奧秘。

四方聯達房地產經紀公司總經理楊少鋒：“我們以向銀行貸款一百萬為例，如果你是按照第一套房子來算，那么你在20年，你要承擔20年內你要支付給銀行利息是82萬，可是如果說你能享受到第二套的7折利率，你在20年，你所要支付的利息是多少呢，它就變成了是42萬，這中間大概差了39萬到40萬之間。”

炒房人享受到第一套房的優惠政策，不僅能省下來39萬到40萬元的利息，而且每月還能少支出1300元錢的按揭款。最重要的是，首付20%，降低了炒房人進入房地產市場炒房的投資門檻，使大量的炒房人進入樓市炒房。

楊少鋒：“之所以在2005年、2006年房價會出現一輪的暴漲，實際上跟當時我們把首付的調低是有非常大的關系的，首付調低之后，利率調低完之后，它令房屋購買持有的成本，購買的一次性支出的成本跟持有的成本大幅的降低，所以就給了很多以溫州人為代表的這種一個炒房主的出現，他們用銀行的資金，很少的資金去買房子。”

楊少鋒告訴記者，在2005年到2007年，全國一些大中城市出現了不少炒房人，就是由于當時購房的首付款和利率太低。炒房人將房價炒得很高，造成了當時房價居高不下，市場十分混亂。當時一套一百萬元的房子，只需要付20萬元就能買下來，而在兩年后，房價被炒高了至少1倍，有些甚至達到3倍，普通老百姓在買不起房的同時，炒房者卻用很低的投資，賺得盆滿缽滿。

楊少鋒：“為什么在2007年會出現很多的企業主他們不做生意了，我炒房子去。”

由于買房的人多了，上海、北京、深圳等地的樓市出現了新的一輪房價上漲，近3個月這三個城市，房價普遍上漲了10%到20%，有些樓盤的價格甚至回到了歷史最高時期。

顧云昌：“那么這個時候銀行系統恐怕就要高度關注了，因為我們這么多的投資進去了，我們發現了那么多的貨幣，下一步很可能會導致流動性過剩，資金流動性過剩情況下，資產價格又會馬上漲，有通貨膨脹的預期。”

顧云昌會長認為，政府出臺房地產優惠政策，是為了房地產市場的健康穩定發展，而現在這個政策被放大到第二套住房上，使得現在的樓市，又處在了一個非常關鍵的基點上，如果不控制好價格，將出現新的泡沫。最近，上海銀監局已經意識到這一情況，在今年6月初就印發通知，再度重申第二套房首付款比例和利率規定，要求上海內資和外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴防變相降低貸款門檻，貸款利率的違規行為。

半小時觀察：誰在給第二套房“松綁”？

剛剛經歷了一場倒春寒的樓市，眼下就和天氣一樣迅速地升溫。全國商品房銷售面積、施工面積、投資規模等指標全面回升，很多樓盤前面我們又見到了排隊搶號的景象，房地產廣告又紛至沓來，前一陣子還在打折促銷的樓盤，現在又進入了漲價的隊伍。5月份，全國70個大中城市中，新建住宅銷售價格上漲的有60個，比上月的41個又有擴大了19個，漲價潮正在從個別城市蔓延至全國。以至于有房地產人士樂觀地估計，五月的樓市有些仿佛回到了兩年前的感覺。

但透過這些表象，揭開了房貸真相之后，我們實在很擔心，眼下樓市回暖有多少是百姓購買力的真實反映？有多少是鉆了房貸政策空子，靠利率優惠換來的所謂需求？又有多少是在大規模信貸擴張之下，引入樓市的資產泡沫？在擴內需保增長的過程中，與多個重點行業聯系緊密的房地產市場的確需要聚集人氣，走出低谷，但這并不意味著要拿未來的風險做代價。

上一輪樓市暴漲在深圳等地引發的斷供潮已經在提醒我們，樓市過熱將沖擊經濟的多個領域，而如果用魚目混珠的手法來應對眼前的局面，結果一定會得不償失。

編輯：肖亭 來源：(主編：周人杰 記者：曾曉琳 攝像：沈焱)