對物業管理的評判權，今后將交給業主了。10月20日，2009年度北京物業管理示范項目考評工作正式啟動，北京將首次采取“五星級項目”評定方式，并且第一次讓業主參與評判。讓人有些意外的是，對于這一創新舉動，社會反響并不強烈。4000多家物業項目中，只有217個報了名，僅占總數的5%左右。
物業和業主的矛盾確實很難通過一項活動得以緩解。隨著小區數量的不斷增加，矛盾和糾紛更加頻繁地暴露出來，每年物業問題都是投訴“重災區”。
10月12日，上海市政協社會和法制委員會課題組發布了上海社會誠信問題的問卷調查，結果顯示，物業公司和房地產機構、城管一起，成為市民心目中可信度最低的三大行業。中國青年報社會調查中心8月進行的一項調查也顯示，“物業”已成為最易遭遇潛規則的領域之一，選擇比例為44.1%。
中國消費者協會專門列舉了關于物業管理的問題：大多數物業公司對自身職責認識有偏差，擺不正自己的位置，一些公司制定的所謂“業主公約”顯失公平，對業主利益進行種種限制，甚至強行剝奪業主用電、用水、取暖的權利。
物業收費不透明、不公平也是一個重要方面。物業公司的服務與業主的要求難以吻合，物業人員不能做到服務、維修及時，甚至擅自出租公共設施侵占業主合法利益。一些物業公司亂收費，縱容部分員工野蠻管理，有的還把管理當成管制，侵害業主的人身權利和財產權。
是什么造成了物業的種種問題？究其原因，目前物業公司尚處于市場化與非市場化的過渡時期，沒有進入真正的市場，使得物業公司無法通過競爭進行優勝劣汰，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差；另一方面也造成了物業管理的利潤低，企業經營狀況差，整個行業的福利待遇、人才結構等都受到影響。
中國物業管理協會2008年發布的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。多數企業生存狀況困難，缺乏可持續發展的經濟基礎。
從資質上看，一級資質的企業占了7.9%，二級資質的占15.5％，三級資質的占71.5%，還有5.1%的未取得資質。物業服務企業整體規模較小，多數企業無法取得規模效益。
四成以上（40.8%）物業服務企業仍處于虧損狀態，19.1%的企業經營狀況“持平”。盈利企業平均年利潤僅為81.28萬元，表明物業服務行業的微利特征。
物業服務行業整體經營效益的不樂觀，又影響到物業人員整體素質的提升。整個物業服務仍屬于勞動密集型行業，基層操作人員比例過大，行業受用工成本影響顯著。
據中國物業管理協會統計，2006年物業服務企業全國職工平均年工資為13453.20元，明顯低于全國社會平均工資水平（17568.57元）。即使是物業企業管理人員，平均年收入也僅比社會平均工資高出4000多元。物業行業的薪酬競爭力低，使得該行業無法吸引高素質人才，這也造成整個行業競爭力和地位形象的低下，實際工作中，種種矛盾和糾紛難以解決。
對于物業問題，我們也不能把板子都打在物業公司身上，開發商也難辭其咎。調查發現，很多物業糾紛是開發商遺留的“后遺癥”。如配套設施不全，工程質量不合格，前期承諾不到位等。這些問題成因復雜，物業公司往往是在代開發商受過。
更嚴重的是，一些物業公司本身就是房地產開發商下屬單位。中國青年報社調中心在9月進行的一項調查顯示，67.1%的人認為物業問題的產生原因是“物業公司服務意識淡漠”，還有61.3%的人指出，這是因為“物業公司由開發商指定”。
眼下就有不少房地產開發商會在樓盤開發結束后，成立物業公司來接管自己開發的樓盤，也就是自建自管，有人把這種現象叫做“父子兵”。物業與開發商的利益取向一致，很容易袒護開發商，于是“父子齊上陣”，與業主對立。
《物業管理行業生存狀況調查報告》也顯示，物業公司以協議方式取得的項目，占總項目數量的72.7%；以招投標方式取得的只占27.3%。雖然2003年《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業管理市場尚未形成。
這種現象正是物業管理糾紛的一個重要根源。中國消費者協會律師團團長邱寶昌曾打過一個形象的比方，“業主和物業公司的關系就像包辦婚姻一樣，幸福的是少數，離婚的、打架的、吵一輩子的很多。”
因此，要解決物業問題，就要解除“包辦婚姻”實現“婚姻自由”。物業公司從開發公司獨立出來，才能做到權責分明——屬于開發商造成的問題，就應該找開發商，物業公司還可以協助業主維護權益。
但是，對于實現“建管分離”，有專家表示質疑：銷售樓盤有個過程，也許一年，也許兩三年。入住初期，極少數的業主如何去選擇物業公司？房子還沒有銷售時，物業就得入駐社區了，所以只能是開發商來選擇物業。在目前大多數小區還沒有成立業主委員會的前提下，維權仍是紙上談兵。所以，政府和行業協會在制定相關標準與規則的同時，也應幫助引導業主公平、公正地選出業主委員會，再由業主委員會通過招投標方式，招到自己滿意的物業管理公司。
說到底，物業問題之所以難解決，還是因為沒有擺正物業的位置，看清楚物業的重要性。事實上，買房售房只是個開端。對于廣大真正有住房需求的業主來說，物業才決定安居問題，決定今后漫長生活的舒適度和幸福感。從這個意義上來說，物業不是簡單的“售后服務”，不是房地產開發一個可有可無的附加項目，它應該是一個規范和健全的獨立行業。因此，實現物業管理的市場化迫在眉睫。
編輯：寧波 來源：中國青年報（記者 黃沖）
