中國日報網消息：2月22日，潘石屹在他的新浪微博上寫道：海南的房地產廣告自大、直白、世界以我為中心：“海口是海南的，三亞是中國的，博鰲是世界的。”用貶低別人的辦法來抬高自己。三亞不干了。三亞的房地產商說：“三亞才是世界的。”
“三亞是東方的夏威夷。”十幾年來海南房地產的泡沫吹起來了、爆了、又吹起來了……但這些口號、廣告一直沒有變。”
當年，潘石屹用五斤橘子從上世紀90年代的海南泡沫中逃生，在他看來，海南再次吹起來的地產泡沫遲早還會再破，只是比他預想來得還要快。
虎年春節過后，媒體上關于海南樓市的新聞標題急轉直下：熱錢撤離，海南樓市降溫。年初以來，“國際旅游島”概念如同上緊的發條，使海南房價飛速上揚。如今，“發條”似乎已經筋疲力盡，海南房價指針戛然而止，停在虎年春節。
誰都知道指針會停，但誰都沒想到停的這樣突然。
春節前已顯疲態
無論是漲是跌，三亞鳳凰島都被當成風向標。在做了兩個月的海南房價暴漲的標本之后，鳳凰島又成為海南樓市降溫潮的焦點。
去年12月，鳳凰島公寓的內部認購價是3.8萬-6萬元/平方米。而到了1月11日開盤，均價就已經達到了7萬元/平方米，而其目前內部認購的3號樓，最高價已經達到了12萬元/平方米。
然而春節剛過，廣州房地產營銷策劃人士謝逸楓就在三亞的一些中介里面看到，價格一度沖高至13萬元平方米的三亞鳳凰島公寓，現在就有人以5萬元平方米的價格在甩賣。“這可能是有一部分人預感到了三亞樓市在經歷過度炒作后的風險，而搶先出貨。”謝逸楓如是認為。
實際上，因為有價無市，在三亞很多中介里面，不少二手房都以最高價五成、六成的價格在出售。
去年，海南建設國際旅游島規劃還沒有正式獲批之前，廣州的一位歐姓律師預感，海南的房價將會有很大的投資潛力，曾組織一批人去海南投資房產。但是后來，海南房價的暴炒還是出乎他所料。
中國新聞網日前評出虎年房價存在泡沫的全國五大城市，27國投資客的大量資金注入，使以旅游業為主的三亞房價的泡沫化程度高居榜首。
歐律師于是在春節之前就將房產出手。看到如今海南樓市的“出貨潮”，他頗有點慶幸。
而從全國一些旅行社傳來的消息也稱，不少本想在春節期間組團去海口、三亞等地的購房團，也因為海南房價的暴炒而取消。
事實上，海南房價降溫潮在春節前已經露出端倪。春節前，時代周報記者以購房者身份與三亞鳳凰島售樓人員聯系，此后，一位售樓小姐多次通過電話和短信游說記者下定金。她告訴記者，一次性付款可享受9.6折優惠，而按揭只有9.9折優惠，并表示定金可以從100萬元降至50萬元。
顯然，彼時，海南樓市經過一輪過山車般的漲價后，已經疲態盡顯。而當時，媒體仍然在熱炒“拎著錢在海南買不到房”之類的新聞。三亞房管局局長李洪海向時代記者表示，三亞樓市“高溫”有開發商自我炒作的因素作祟。
而謝逸楓也證實了這一點。春節前，他走進1月風頭最勁的星河城和鳳凰島售樓部時，售樓顧問只有寥寥兩三個人，看房的人也很稀疏。
謝逸楓說，就在兩個月前，你去三亞看房時，或許會遭到樓盤銷售人員的“冷臉”，春節后就已徹底改觀了，并不是他們提高了素質，而是房子不好賣了。之前每天都在漲價的海南樓盤，如今開始打折促銷。
春節后，有關海南樓市價格回落的新聞報道便不斷涌現。位于海南三亞市的三亞金中海藍鉆，目前均價33000元/平方米，若購房者一次性付款可享受9.8折優惠；三亞克拉碼頭項目也推出春節特惠搶購活動：正月期間的購房者可享受直減上萬元的超值優惠價格。
在一個月之前不少樓盤要求必須一次性付款，如今三亞海居項目不僅有9.6-9.9折不等的折扣，更是取消一次性全款購房的規定，首付可4成。
樓市泡沫嚇走投資客
潮水退去，才知道誰在裸泳。
對于海南樓市出現的“出貨潮”，謝逸楓表示：“目前由于房價上漲空間已經到達階段性頂點，透支了真實需求，加之國際旅游島概念失去吸引力等因素，海南樓市面臨著投機泡沫破裂的危機，甚至不排除重現1993年海南樓市慘劇。如果不采取有效政策和措施，在2010年中央政策的調控下，海南樓市必定第一個崩潰。”
在國際旅游島概念的推動下，海南房地產開發的盲目性太大。許多人頭腦發熱，導致三亞等地中高端產品的房價已經偏離真實需求，是由各種因素導致的“虛高”房價，極不理性。春節期間，大部分投資和購買者看了一些新盤后，感覺是“太不靠譜了，什么都還沒有就敢賣”。
這也是很多以溫州商人為代表的炒房團和投資客撤離海南，轉戰迪拜抄底的原因。謝逸楓說。
和謝逸楓一樣，對海南房價泡沫擔憂的人數不在少數。
相較之下，海南本地的一些受訪者卻樂觀許多。在海南從事會務旅游的房新光向時代周報記者表示，這只是樓市價格的正常回落，現在的海南的樓市并不像外界所說“暴跌”，剛性需求仍然存在。他認為，“這只是政府宣傳的一種策略，1月的樓市漲得很瘋狂，應該已經引起中央關注，現在的調整一方面是因為市場預期政府將加強調控的正常反應，另一方面也是市場在媒體紛紛報道‘暴跌’后的應對行為。”房新光表示，“現在三亞很多樓盤仍然賣得很好。”
三亞榆林灣營銷總監王國營也持有同樣的觀點。他告訴時代周報記者，他所銷售的榆林灣樓盤價格雖沒有再上漲，但也沒有多數媒體所說的“海南房價出現暴跌”，近期，榆林灣平均一天仍能賣出9套房。
他認為，1月份，海南樓價的上漲有一定的理由，因為海南初期樓價相較其他城市較低，加之三亞環境和氣候得天獨厚，建房的區域有限，資源的匱乏，使樓市上漲具備充足的條件和空間。
房新光對海南樓市的再度上漲充滿希望，“現在只是正常的休整期，大型企業進駐之后，估計到年底，房價也許會再次上漲，那時候再引發‘羊群效應’也說不定！”
歷史悲劇不會重演
不管各界對海南的樓市的爭議結果如何，政府作為手握“指揮棒”的管理者和監督者，已經意識到樓市泡沫。
事實上，為了抑制房價泡沫，保證國際旅游島建設有個良好的開局，1月中旬，海南省政府出臺了“兩個暫停”方案：從1月16日起到今年3月底，暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。豈料，土地收緊的直接后果就是供開發的土地增量減少,出于抑制投資炒房和遏制房價上漲過快目的的“兩個暫停”方案，瞬間轉化成房價上漲加速器。
海南樓市的暴炒，本質是一場政府政策宏觀調控和民間逐利資本的博弈。中國（海南）改革發展研究院院長遲福林表示：“海南樓市的不穩定已經給國際旅游島戰略計劃造成一些負面影響：首先，是期望值過高所造成的泡沫；其次也暴露出政府在面對地產泡沫，調控能力上還有所欠缺；最后，也給現在的投資者帶來疑慮，讓他們開始擔心海南樓市的穩定性。”
不過，遲福林認為，現在與10多年前的大背景不同，海南特區意識淡化，不會重蹈上世紀90年代海南房產泡沫破滅的覆轍。他認為，20世紀90年代，民眾并未具備到海南購房的消費能力，而現在房地產市場具備真實的需求，投資海南房地產的人群之中，消費者占了主體。另外投資對象也不一樣，1993、1994年的時候，80%的人在海南購買的是寫字樓，很容易造成人去樓空的現象；而現在有90%的人是去購買住宅。盡管如此，他依然呼吁政府出臺更多的政策來應對當前所遭遇的階段性泡沫，以避免海南重蹈當年的覆轍。
謝逸楓同樣對如何避免歷史悲劇重演給出了建議：“一是，要看海南省政府是否真的下決心遏制投資炒房瘋狂現象，讓樓市回到理性；二是，國際旅游島是否可以支撐海南區域經濟發展，延長海南樓市熱點，以吸引更多外來投資客，創造一個良好投資環境和拉動經濟發展；三是，中央政策是否會繼續出臺強烈政策，遏制投資和房價上漲的現象；最后要看海南省政府對于剛性需求的支持購房政策和打擊炒房的力度。”
來源：中國證券報 編輯：馬原
