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高房價高拆遷成本惡性循環

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，目前，北京的情況是拆遷成本越來越高，拆遷難度越來越大。

以通州為例，目前大多數房屋均價在2萬元/平米左右。通州運河核心區及西海子棚戶區居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區拆遷每平米補償8000余元，有關部門稱，今年的評估仍采用市場比較法，但充分考慮了周邊住宅一年來的價格變化。

陳云峰表示，拆遷成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出讓金，一級開發單位資金的成本，這些成本加在一起，它的上漲速度和由此產生的成本提高，對房價來說是一個巨大推力。政府如果想控制房價，勢必要控制土地成本，控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計算，已經接近現在的房價，有的項目經過樓市政策的調整，房價回到每平米2萬元，甚至還要低。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲，如果不控制拆遷成本，房價如何控制得了？

拆遷成本影響土地供應速度

陳云峰認為，拆遷成本越來越高，造成大家對房價的心理預期越來越高，“房子都拆不動了”。拆遷難度加大，造成土地供應減少，土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應，妥善把握土地入市交易節奏的重要原因。如果土地成本降下來，政策房租售價格也自然下降，緩解供需矛盾。

目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多，重點村改造等重點工程進度受到影響，但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導致調控拆遷成本的難點，需要在就業、住房等方面有配套政策。

■經驗

參照市價補償出臺配套政策

拆遷，城市發展中一個不可回避的問題，控制成本和被拆遷人的利益訴求，兩者如何平衡更是一個難題。

昨天，一位參加去年4月西長安街道路拓寬拆遷工作的負責人表示，當時拆遷過程中不但首次根據市場價為居民定補償標準，還推出了一系列配套政策，比如組織居民選購限價房、發放殘疾人補貼、為下崗人員組織專場招聘會等，看似跟拆遷工作沒關系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示，雖然做了一些提高拆遷成本的事情，但是拆遷工作進展順利，這樣做比房子“拆不動”要值。

2009年4月，北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到3萬元／平米；此前，北京市的拆遷按基準地價法評估。如果按以往方式，該地區最多補償8800元/平米。當時有專家評論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時抬高了地價。