房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。在二手房市場上，陰陽合同已經(jīng)成了一個(gè)公開的秘密。

為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對(duì)交易雙方都有利，其實(shí)它暗藏很多風(fēng)險(xiǎn)。

陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。

19'49''視頻：找不到“北”的二手房

2010年9月14日央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出《找不到“北”的二手房》，以下為節(jié)目實(shí)錄：

在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告中，新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價(jià)這個(gè)指標(biāo)。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復(fù)雜，暫時(shí)還不能做到對(duì)二手房市場進(jìn)行全面調(diào)查，所以將暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計(jì)局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，正是因?yàn)橥瑯拥脑颍瑢?dǎo)致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊很大，給公眾造成了困擾。統(tǒng)計(jì)部們聯(lián)合有關(guān)部門出臺(tái)嚴(yán)厲措施，堅(jiān)決打擊陰陽合同。那么二手房市場中，為什么會(huì)產(chǎn)生陰陽合同，它究竟造成了什么影響，是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？

記者首先采訪了一家房產(chǎn)中介，工作人員向記者推薦了幾套房源，記者表示打算進(jìn)行全款交易，但希望可以避稅。

中介公司工作人員：您不說我們都會(huì)給你做，因?yàn)槟慵热徽业轿覀儯覀兛隙ň蜑槟阒搿Ｆ鋵?shí)你是不經(jīng)常接觸，我們就拿這做飯吃

在世紀(jì)城的這家中介，工作人員向我們推薦了一套七十平米左右售價(jià)230萬的兩居房源，并表示可以低評(píng)將網(wǎng)簽價(jià)格做到接近最低指導(dǎo)價(jià)每平米9800元。

中介公司工作人員：二三百萬的房子，交稅的時(shí)候也就按六七十萬的價(jià)格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。

而在另一家中介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過貸款來購置二套房，希望能從銀行盡可能多地貸款。工作人員表示可以通過評(píng)估機(jī)構(gòu)將看中的房源進(jìn)行高評(píng)。

中介公司工作人員：這房子原來評(píng)估的話兩萬二，它做完高評(píng)以后可能是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元錢，一百平的話就會(huì)多出來三四十萬，要是四十萬的話，(首付)百分之五十就多出來二十萬。

但是工作人員都表示，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)是銀行放款的根據(jù)，所以銀行也會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)，盡管是將評(píng)估價(jià)盡量做高，但是最終往往還是可以避稅。

中介公司工作人員：你過戶價(jià)寫那么高的價(jià)格其實(shí)也沒什么用，就按評(píng)估價(jià)格走就可以了，既保證你盡可能多地貸出錢來，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費(fèi)用。費(fèi)用主要是主要是稅費(fèi)。

看來不管是全款還是貸款，二手房的實(shí)際成交價(jià)往往都高于最后提交的網(wǎng)簽價(jià)，也就是提交給官方的過戶價(jià)，而其最終的目的就是避稅。

中介公司工作人員：簽的價(jià)格一般都跟買賣實(shí)際價(jià)格不一樣。沒有一樣的，我做那么多年，就遇到一個(gè)，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當(dāng)時(shí)是500萬買的，他按500萬交的稅，我當(dāng)時(shí)跟他說你可以按100萬去交稅，他說不行，我說為什么不行，他說這在美國被抓住了得坐三年的牢。我說這是中國，不必了。在中國一般抓不住，那個(gè)后悔呀，500萬得多交多少稅呀。

因?yàn)榭梢员芏悾僮髌饋碛譀]什么難度，記者發(fā)現(xiàn)陰陽合同在中介行業(yè)早已是一個(gè)公開的秘密，當(dāng)記者表示對(duì)合同的有效性有所顧慮時(shí)，幾家中介的工作人員都表示沒有問題。

中介公司工作人員：不會(huì)不會(huì)，甭管合同價(jià)格寫什么價(jià)格，它最后房本就改成您的名字，然后你這邊很安全的。沒有任何影響。誰不傻呀，你放心吧做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。

當(dāng)記者問及是否擔(dān)心這樣的陰陽合同被相關(guān)部門查處而罰款時(shí)，這位工作人員很不以為然。

記者：上面會(huì)查嗎，這樣的合同。

中介公司工作人員：它不管你，基本上不查。你想比如說你買這邊的房子，這邊的房子都是海淀的，海淀的過戶大廳你看見了嗎？一進(jìn)去，09年過去你都得擠進(jìn)去，它能查得過來嗎你讓他派十個(gè)人查，五十個(gè)人查，他查得過來嗎？

同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，然后再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價(jià)格往往都低于實(shí)際成交價(jià)，為的就是避稅。陰陽合同是否真的存在呢，我愛我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉接受了我們的采訪。

我愛我家北京公司副總經(jīng)理 胡景暉

胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達(dá)成這個(gè)交易，非要這么做的話，我想哪家中介公司都不會(huì)說不的。因?yàn)檎l說了不這個(gè)生意就沒有了，我想這是一個(gè)實(shí)際上是整個(gè)行業(yè)目前實(shí)際存在的一個(gè)實(shí)際的執(zhí)行狀況，只要你想開門做生意，很多東西是避免不了的，

胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價(jià)格相對(duì)復(fù)雜，包括實(shí)際成交價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格。此外地稅部門及建委還制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià)，其目的一是對(duì)當(dāng)?shù)囟址拷灰灼鹨粋€(gè)指導(dǎo)作用，更重要的目的在于確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價(jià)的一路狂漲，最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來越大，按最低指導(dǎo)價(jià)繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。

胡景暉：5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅，1%的所得稅，如果再加上一些其他的稅費(fèi)，有可能購買一套房屋的成本，稅費(fèi)成本達(dá)到10%以上。那很多人都會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)避稅的這樣一個(gè)動(dòng)機(jī)。

同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個(gè)價(jià)格實(shí)際上往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機(jī)構(gòu)又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達(dá)成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經(jīng)歷

家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經(jīng)歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。

陳女士：當(dāng)時(shí)正好就是那個(gè)稅點(diǎn)的新政出臺(tái)后面一周，當(dāng)時(shí)那個(gè)稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費(fèi)什么的是按照正常的銷售價(jià)，是160萬的時(shí)候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時(shí)候，他們中介都說他可以幫助把這個(gè)稅避開。

陳女士最近賣的這套房子，總價(jià)160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費(fèi)，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價(jià)，被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門的網(wǎng)簽合同。

陳女士：當(dāng)時(shí)的房價(jià)應(yīng)該是簽了一個(gè)50多萬的房價(jià)，就實(shí)際上比我自己購買的房價(jià)還要低。

160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)交易中心的規(guī)定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營業(yè)稅等稅費(fèi)，而5年之內(nèi)出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價(jià)1.5%比例繳納、印花稅按照成交價(jià)0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，其中，印花稅按照成交價(jià)0.05%的比例繳納，營業(yè)稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個(gè)人所得稅按照成交價(jià)1%比例或者差額20%比例繳納。

來源：央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》 編輯：鄧京荊