一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動開發(fā)銷售而稱雄全國市場，如果按這種說法，萬科的銷售量占其土地儲備量的比值必然大于全國房企的銷售量占全國房企土地儲備的比值，換言之，萬科的銷售量占全國房企銷售量的比值必然大于萬科土地儲備量占全國房企土地儲備的比值。

比如在2010年發(fā)展計劃中，萬科表示，預(yù)計2010年新開工建筑面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。而在2009年底，萬科的儲備土地建筑面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲備總量占比高達三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

據(jù)萬科公布，今年前9個月，萬科的銷售額達到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷售額高達3.19萬億元，那么今年前三季度萬科的市場占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是說，全國房企擁有的儲量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。

即便是以內(nèi)地上市房企儲備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開發(fā)近兩年，事實上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來看，這一存儲量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。

囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則？

日前，一份據(jù)稱是由國土資源部制定、并交由銀監(jiān)會的“囤地黑名單”在坊間流傳。

該“黑名單”指全國存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實確實處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤置地等。

這份名單并沒有得到官方的承認，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點之一就是：航母級企業(yè)萬科是否在列。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬科也難逃囤地之嫌。萬科2009年年報指出，萬科天津東麗湖項目占地270萬平方米，建筑面積高達191萬平方米，截至2009年底，該項目尚有146.5萬平方米建筑面積的土地未開發(fā)。

事實上，該項目早在2004年就已經(jīng)開始動工。以該項目2010年計劃開工11萬平方米、竣工9萬平方米的速度估算，未來還需要近14年的時間才能開發(fā)完畢。

也就是說，對于這個項目，其絕大部分土地可能長期都會處于閑置狀態(tài)。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對土地進行分期開發(fā)、或者對一個項目中某一地塊長期撂荒，這是整個房地產(chǎn)行業(yè)儲備土地的一個極其重要的手段，事實上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場供應(yīng)減少。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱的萬科都有囤地行為，只能說明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴重。

其實，相比較其他開發(fā)商，萬科的情況已屬好的，許多房企存在項目整體處于長期閑置的情況。