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鄭州規定政府參與二手房買賣 讓黑中介無處遁形
2010-12-08 10:23:38 來源：大河網 二手房交易時，經常出現“買方不敢先付款、賣方不愿先過戶”的現象，如果遇上“黑中介”卷款逃跑，買賣雙方更是損失慘重。怎么辦？ 本月10日起，政府將在二手房交易中充當“支付寶”角色，即買賣雙方交易二手房達成協議時，買房人將購房款存至政府指定監管賬戶，待交易完成、新房產證發放給買房人后，購房款再支付給賣房人，避免以往由中介代管資金或買房人直接支付給賣房人所引發的問題。這是昨日鄭州市住房保障和房地產管理局發布的《鄭州市存量房網上交易和結算資金管理辦法》及實施細則中透露的。 【新政】政府充當“支付寶” 目前，上海、深圳、南京、濟南、長沙、青島、南昌、蘇州、日照、無錫等城市都實行了二手房網上交易和結算資金監管，這一政策已成為保證二手房交易安全和透明的重要舉措。 鄭州市房管局市場管理處副處長董國彩介紹，鄭州市采用的是政府監管模式，由鄭州正信住房置業擔保有限責任公司（簡稱正信擔保）作為鄭州市二手房交易結算資金的交易保證機構，在銀行開設交易資金托管專用賬戶，專門用于交易資金的存儲和支付。交易結算資金開戶行、專用賬號向社會公開。 正信擔保是鄭州市房管局下設機構，經鄭州市政府批準成立，并在建設部備案。 為了保證監管資金的安全，監管資金專用存款賬戶不能支取現金，所有權屬于買賣雙方當事人，獨立于正信擔保固有財產及其管理的其他財產，不屬于交易保證機構的負債。交易資金監管只針對交易房款，不含辦理房屋過戶涉及的各項稅費。 程序不繁瑣，利息照常付 “與現行的二手房交易程序相比，新政實施后僅增加了一道確認程序，交易雙方需要多帶一份資金監管證明。”鄭州市房屋產權登記發證中心私房科科長李健剛介紹，資金監管后，交易雙方真正實現了“錢證兩清”，避免了交易中可能存在的風險，可以讓買房人更快拿到房產證，賣房人更快拿到房款。 資金監管是由政府提供的一種免費服務，正信擔保在二手房交易時實行的資金監管，不收取買賣雙方任何費用。買房人將購房款打入專用監管賬戶后，如果房產過戶手續完成，利息將和購房款一起劃入賣房人賬戶；如果不能完成房產過戶手續，利息將和購房款一起退回買房人賬戶。 三種方式交存監管資金 董國彩說，二手房網上交易結算資金實施全額監管，包括首付款和銀行發放的抵押貸款，以及一次性付清的全額房款。監管資金存入專用賬戶有三種方式：一是到房管局大廳監管受理窗口POS機存入，由工作人員出具存款憑證；二是持現金到銀行網點存入，由銀行出具存款憑證；三是通過網銀存入，需要到相應的監管賬戶開戶銀行打印存款憑證。 按照規定，買賣雙方為親屬的，可選擇免除監管。同時，房屋轉移登記中的繼承、贈與、交換、強制執行、拍賣所得的房屋，不實行二手房網上交易和結算資金監管。 【利好】化解買賣雙方“信任危機” 鄭州市民嚴先生最近一直在為賣房的事兒幸福地煩惱著，由于他的房子位置、環境都不錯，因此在網上發布信息后，打算買他房子的人很多。經過多方比較，嚴先生與其中一位買主談好了價格，但在交割房款上產生了分歧。嚴先生提出到房管局辦理手續當天要付完全款；買房人卻擔心嚴先生收錢后，不配合辦理過戶手續，只同意在領證當天結清房款。為了維護各自利益，雙方多次協商但達不成共識，最后只好放棄交易。“在二手房交易中，由于買賣雙方都不放心，無法就房款交割和產權轉移的方式達成一致，最終導致交易未達成的事例屢見不鮮。”董國彩說，“一手交錢、一手交貨”是買賣雙方都能接受的一種安全交易模式，但現實中辦理房產過戶手續肯定不是一天就能完成的。 新政實施后，二手房交易資金由政府監管，使得交易過程更加安全，將有效避免以往在二手房交易中出現的因付款辦證“時間差”導致糾紛的發生，化解以往“買方不敢先付款、賣方不愿先過戶”互不信任的矛盾。 中介不能挪用交易資金 董國彩舉例說，合肥市桃園房產曾被合肥市評為“放心中介”，注冊資金4000萬元，在合肥擁有60多家營銷網點，月銷售額上億元。桃園房產收到買房人房款后，會利用預先設置的合同條款“合理”占用資金一段時間，作為其代理銷售一手房的保證金等支出。2005年7月，桃園房產代理的樓盤全面滯銷，導致其資金鏈徹底斷裂，合肥市300多位市民的4000余萬資金被騙挪用，房款無法追回，眾多二手房買賣當事人蒙受巨額損失。類似案例在深圳、天津等城市都有發生，多人損失慘重。 由于買賣雙方互不了解，通過中介買賣房子時，常常會把房款交給中介保管，但是這樣做是有風險的。 實施資金監管后，經紀機構不能代收代付客戶交易資金，避免了中介公司挪用客戶資金的發生。 “黑中介”無處遁形 王老師欲賣掉自己的一處房產，通過門口的一家中介發布售房信息后，很快有業務員與他聯系，說一名陸先生愿意買他的房子。雙方迅速達成協議，約定成交價為32.5萬元，首付20%，余款兩個月內付清。王老師拿到首付款后，將過戶資料交給了中介，不料房子過戶后，陸先生以此房為抵押，從銀行貸款26萬元后和中介一起消失了。眼看房子被銀行拍賣已成定局，王老師的房款卻難以追回。“二手房交易資金監管還有一個好處，是‘黑中介’從此無處遁形。”董國彩說，按照要求，房產中介從事二手房網上交易業務，必須取得房管部門的注冊認證資格。以前“黑中介”一臺電腦、兩個人，就吹噓代辦二手房交易業務的情況，再也不會發生了。 目前，鄭州市有200多家備案的房產中介，新政實施后，房產中介市場將會大洗牌。 問題前置減少糾紛 按照原來的二手房交易模式，如買方需按揭貸款，只有辦理完產權過戶后，用新的房產證辦理抵押登記，銀行領取他項權證以后才可進行放款，這樣，若賣方尚未取得交易房款，產權卻已過戶，且買方已用其辦理抵押登記，銀行取得了該房產的他項權利，若銀行貸款審批或發放貸款環節出現問題，對交易雙方都會產生麻煩，進而引發合同糾紛。 董國彩說，新政實施后，資金監管業務實行全額監管，如買方客戶需要貸款，需提前聯系銀行申請貸款，全部交易資金到位后，才可進行產權過戶。從而確保買方能拿到新房產證、賣方能拿到全額交易資金，同時，銀行可以拿到房屋他項權證。不但減少了交易雙方不必要的爭議，而且還保證了銀行信貸資金安全。 ■ 相關新聞 鄭州公開配租1792套廉租房 低收入家庭又有好消息，鄭州市即將公開配租1792套廉租房，月租金僅20元左右。 昨日，鄭州市住房保障和房地產管理局召開新聞通氣會，公布了第三批實物配租廉租房房源，共涉及7個區（市）的8個小區。本月15日前，已經享受廉租房保障的家庭，可到戶籍所在地廉租辦報名登記。 這次是有史以來房源數量最多的一次實物配租。其中，已具備交付使用條件的1056套，在建的736套。 鄭州市廉租辦新聞發言人朱廣普介紹，廉租房房源分配按照屬地管理的方式進行，具體分配工作由房源所在區（市）廉租辦組織實施。報名登記工作即日開始。按照程序，各區（市）廉租辦將對報名登記家庭進行計分并予以公示，入圍家庭的選房工作2011年1月10日開始。 朱廣普說，截至今年11月底，鄭州市累計已有26661戶低收入住房困難家庭享受到了廉租住房政策，符合條件的申請家庭實現了“應保盡保”。 如果市民發現廉租房申請中有弄虛作假行為，可以直接到鄭州市廉租辦舉報，地址在鄭東新區CBD外環與商務東四街交叉口聯合中心大廈16樓1606室，電話：（0371）67889090，電 子 信 箱 ：zzslzb@126.com。 記者 王獻軍 二手房 一次性資金監管流程 買賣雙方達成交易意向網上打印買賣合同到資金監管受理窗口簽訂監管協議將全額房款存入監管賬戶辦理交易過戶手續買方領取房產證賣方收取房款 按揭貸款資金監管流程 買賣雙方達成交易意向網上打印買賣合同到資金監管受理窗口簽訂監管協議將首付款存入監管賬戶辦理貸款手續貸款銀行將貸款轉入監管賬戶辦理交易過戶手續買方領取房產證賣方收取房款 廉租房 房源分配一覽表 項目名稱 濱河花園紫東河一期紫薇花園紅河龍園裕華美欣美景世家同匯花園聯合花園 項目位置 紫荊山路東、恒安街南金星路北、長樂路西宏達路北、陳寨東路東五龍口南路北、化肥東路西長柳路北、規劃路西育才街北、槐東路東許莊路南、樂山路西京廣南路東、南屏路北 房源套數 30086184138236112440296 所在行政區 管城區管城區金水區高新區惠濟區新密市中原區二七區 各區報名電話 金水區廉租辦 63979622中原區廉租辦 67614872二七區廉租辦 68889275管城區廉租辦 66227514惠濟區廉租辦 63639393高新開發區廉租辦 67985381新密市廉租辦 69822207 來源：大河網 編輯：馮媛
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