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今天上午，中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》。綠皮書預(yù)測，明年住房市場繼續(xù)調(diào)整，房價穩(wěn)中有降。而社科院有關(guān)專家在會上指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控目前面臨十大挑戰(zhàn)，并就此提出了相關(guān)措施及政策建議。

中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨十大挑戰(zhàn)

中國社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會上稱，中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個方面的挑戰(zhàn)：

第一個挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動，主體沖動導(dǎo)致市場失衡。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動。購房者不僅有消費(fèi)的沖動，也有投機(jī)和投資的沖動。這些沖動會導(dǎo)致幾個失衡，首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機(jī)和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實(shí)的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡，投資者和投機(jī)者的需求擠壓了普通消費(fèi)者的需求。在供給領(lǐng)域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求，需求也存在失衡。

第二個挑戰(zhàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個重要的問題是動力不足，對房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長和調(diào)房價存在兩難。到明年宏觀投資增長可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。同時，明年還同時存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時候?yàn)榱吮Ｖ禃趺崔k？可能又會導(dǎo)致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。

第三個挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房價長期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國城市化等因素；3.人民幣升值預(yù)期；5.中國經(jīng)濟(jì)長期快速增長；6.媒體炒作；7.預(yù)期管理缺乏。

第四個挑戰(zhàn)，開發(fā)市場。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國民營企業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省是浙江省，在2009年百強(qiáng)企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第五個挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場流動性充裕，開發(fā)商和購房人首先捕捉到信息開始入場成交，成交量的上升推動銷售價格增長。對房地產(chǎn)市場是有影響，但是影響不像對一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。

第六個挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價上漲。這個最基本的制度設(shè)計(jì)短期內(nèi)還沒出來，所以有時候還會出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。

第七個挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現(xiàn)停止，但是也會出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個周期以后會不會出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個“十字”以后，到一定時期會不會有一個很強(qiáng)的增長？當(dāng)然，這種調(diào)控對于中央政府也有一定壓力。這是住房市場本身面臨的很重要的問題，非常強(qiáng)的緊縮對各方都帶來很大的壓力。

第八個挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)問題、社會問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確，所以保障房快速進(jìn)展也有一定的問題。

第九個挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實(shí)，執(zhí)行力有待加強(qiáng)。

最后，國際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國際游資虎視眈眈對中國房地產(chǎn)的覬覦也是對房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。

針對上述十大挑戰(zhàn)，倪鵬飛提出了自己的建議。他認(rèn)為，2011年和以后，調(diào)控的措施和政策建議有以下幾點(diǎn)：

1.增加調(diào)控任務(wù)：確保穩(wěn)健增長，防止通貨膨脹，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，遏制資產(chǎn)價格上漲。要把資產(chǎn)價格問題作為調(diào)控的重要任務(wù)之一。

2.堅(jiān)定調(diào)控的決心。現(xiàn)在各方和地方政府在博弈，有很多開發(fā)企業(yè)、投資者都在賭政府有沒有決心、有沒有意志。我們也存在著許多促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)有效的條件和手段。中央國家，尤其是中央政府一定要加大調(diào)控的信心，堅(jiān)定調(diào)控的決心。不動搖，不妥協(xié)、不松懈。

3.明確調(diào)控的目標(biāo)：政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價格理性回歸”。對于不同的城市可以確定出不同的指導(dǎo)性的價格上漲目標(biāo)或者變化目標(biāo)。比如對一些房價過高、增長過快的就不能漲，必須降。但是對一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

4.穩(wěn)定調(diào)控政策。有時候我們寬松的政策不是給消費(fèi)者帶來好處，而是給投資者、投機(jī)者帶來好處，這都是由于政策不穩(wěn)定、不具體、不細(xì)化導(dǎo)致的，所以就需要穩(wěn)定政策。同時要對市場預(yù)期的變化給予及時的引導(dǎo)，尤其是針對市場的一些炒作和傳言給予及時應(yīng)對。我注意到今年中央政府有關(guān)部門這點(diǎn)做的非常成功，市場上有些人曾經(jīng)放出一些傳言來，想在市場上炒作，有關(guān)部門及時做出了回應(yīng)。

5.細(xì)化調(diào)控方案：針對未來可能出現(xiàn)的問題、為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，需要將調(diào)控對象進(jìn)一步細(xì)化，通過對供給、需求、區(qū)域、時間和產(chǎn)品的細(xì)化管理達(dá)到調(diào)控的目的。

6.落實(shí)問責(zé)制度。實(shí)施目標(biāo)管理，繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。

7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資，加快完善住房保障體系，明確主體，落實(shí)責(zé)任。我們計(jì)劃是500多億但是現(xiàn)在增加多800億，但是這個還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我認(rèn)為還要再這個基礎(chǔ)上翻一番。只有這個幅度達(dá)到足夠的量，才能真正對市場起到一箭雙雕的作用，一個是有利于解決民生問題，另一個也能起到穩(wěn)定市場的作用。中央如果拿出更多比例來，我想地方政府也能配套更多比例，形勢會有很大改觀。

8.建立長效機(jī)制。包括改革土地、金融、財(cái)政、開發(fā)等等。這有一個過度的過程，但是宜早不宜晚。