世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)王海斌：

樓價若還漲，首套首付或提至五成

記者：從歷史來看，樓價下跌的因素是什么？而此輪限購政策出臺后到現(xiàn)在，深圳樓價還無法下跌是缺乏什么因素？

王海斌：中國的樓市歷史并不長。從1998年中國實(shí)行住房貨幣化以來，樓價在2007―2008年有過短暫的下跌。其他時間都在上漲，只是漲幅不同而已。

2007―2008年新房樓價下跌的主要原因，是開發(fā)商主動降價，而開發(fā)商主動降價的原因，是資金鏈開始出現(xiàn)緊張，影響到企業(yè)的正常運(yùn)營和未來發(fā)展，開發(fā)商必須加快銷售，回籠資金。

而目前，樓價得到5個因素的有力支撐：

第一，旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等。

第二，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各城市都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行各項規(guī)劃，比如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、海南島國際旅游島、前海計劃單列等，這些規(guī)劃改變了對市場的預(yù)期，成為樓價上漲的隱性因素。

第三，市場的預(yù)期。這是支撐樓市成交量和成交價的核心力量。從2007―2008年的調(diào)控中大家得到一個結(jié)論，那就是即使調(diào)控讓樓價下來了，過不了多久還是會漲回來的，而且時間不會太長。

第四，最好的投資。一方面，中國的投資渠道缺乏；另一方面，最近幾年樓市的表現(xiàn)有力地證明了樓市是最好的投資渠道，風(fēng)險低、收益高、周轉(zhuǎn)快。

第五，財富的增長。全球知名的波士頓咨詢公司（BCG）日前發(fā)布的報告稱，中國財富市場在去年表現(xiàn)出眾，達(dá)到5.4萬億美元，且百萬美元資產(chǎn)家庭達(dá)到67萬戶，同比增長60%，位居全球第三，僅次于美國和日本。私營企業(yè)的崛起將為中國企業(yè)家群體以及新興中產(chǎn)階級的財富積累起到很大的助推作用。根據(jù)BCG數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級群體（擁有10萬美元到100萬美元資產(chǎn)的個人）的財富，在過去5年內(nèi)，以年均超過12%的增長率增長。

記者：在這種情況下，第三次調(diào)控的可能性大嗎？可能會有哪些政策？

王海斌：第三輪調(diào)控的可能性比較大。從政策來講，基本還是會圍繞目前已經(jīng)出臺的政策。

目前，這一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其邏輯是“促供給、抑需求”，因此，政策主要針對供給和需求兩個方面。針對“抑需求”的主要是限貸政策和限購政策。針對“促供給”的主要是嚴(yán)格征收土地增值稅、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

如果中央要進(jìn)行三次調(diào)控的話，政策的走向會有三個方向：

第一，政策的嚴(yán)格執(zhí)行。之前沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行。比如嚴(yán)格征收土地增值稅。

第二，政策力度的提升。比如，首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高。

第三，政策范圍的擴(kuò)大。比如，目前限購城市有16個，未來很有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

而從目前中央出臺的一系列政策和措施來看，中央對明年樓市的調(diào)控主要會從四方面進(jìn)行：第一，繼續(xù)加大保障房供給，尤其是公租房的建設(shè)和供給，而且要地方政府落實(shí)到位。第二，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，打擊投資、投機(jī)，把市場向自主需求引導(dǎo)。第三，解決影響房地產(chǎn)的根本問題，如土地財政，從制度上長期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場的根本問題。第四，鼓勵民營資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場，保障房建設(shè)模式逐步形成，形式多樣化。

來源：南方日報 編輯：馮媛