昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011～2012)》。綠皮書認(rèn)為，本季度房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度老盤降價(jià)幅度將更大，三季度降價(jià)幅度會(huì)更深。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2011-2012年商品住宅市場(chǎng)的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場(chǎng)的調(diào)整趨向“軟著陸”。

綠皮書表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)的調(diào)整趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速略趨回落，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場(chǎng)延續(xù)降溫趨勢(shì)；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房?jī)r(jià)格全年緩步下降，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。在這樣的情況下，很多購(gòu)房者都處于觀望狀態(tài)，等待“抄底”。

對(duì)于房?jī)r(jià)何時(shí)能夠見底，房地產(chǎn)行業(yè)綠皮書主編，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國(guó)的住房市場(chǎng)面臨著報(bào)復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險(xiǎn)。建議繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控行政措施。同時(shí)建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房?jī)r(jià)下降的各種應(yīng)對(duì)預(yù)案。

-市場(chǎng)

促銷優(yōu)惠加劇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈

政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀望將作有限調(diào)整。

限購(gòu)政策下符合條件的需求主體難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，減緩成交量下降的速度。

2011年第四季度繼續(xù)觀望

2011年9月，物價(jià)漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步取得成效，但是二、三線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺(tái)限購(gòu)措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實(shí)和執(zhí)行會(huì)有所加強(qiáng)。

開發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)策略，尤其是資金或業(yè)績(jī)完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)增強(qiáng)，降價(jià)或呈蔓延之勢(shì)。值得注意的是，土地市場(chǎng)的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會(huì)增多。由于房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。

2012年第一季度信貸仍緊

中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場(chǎng)不會(huì)松動(dòng)，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度，以及2011年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對(duì)依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫(kù)存。若降價(jià)幅度達(dá)到滿足限購(gòu)條件的部分購(gòu)房者的預(yù)期，他們可能會(huì)出手購(gòu)買。

2012年第二季度購(gòu)房分化

如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會(huì)緩解。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對(duì)性可能會(huì)增強(qiáng)，降低“一刀切”的負(fù)面影響。地方政府可能會(huì)針對(duì)本地出現(xiàn)的問(wèn)題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)會(huì)在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會(huì)由更多的暗降變成明降。購(gòu)房者可能分化，部分購(gòu)房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場(chǎng)交易。

2012年第三季度心態(tài)復(fù)雜

中央的嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)改變，限購(gòu)也不會(huì)取消。如果地方財(cái)政吃緊，又沒有可替代的資金來(lái)源，地方可能會(huì)在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭(zhēng)取更有利于自身的政策調(diào)整。無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)針對(duì)政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開發(fā)商會(huì)充分評(píng)估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購(gòu)房者的選擇余地可能更大，是否出手購(gòu)買的心態(tài)更復(fù)雜。